Spory dotyczące nieruchomości to jedne z najczęstszych i najbardziej złożonych spraw rozstrzyganych przez sądy cywilne. Dlatego ustawodawca przyjął zasadę, że to sąd położenia nieruchomości jest właściwy do ich rozpoznania. Dzięki temu unikamy sytuacji, w której sprawy o własność domu w Gdańsku byłyby rozpatrywane np. przez sąd w Rzeszowie. W niniejszym poradniku wyjaśnię, na czym polega tzw. forum rei sitae, jak ewoluowały przepisy, kiedy stosujemy tę właściwość wyłączną i jakie ma ona praktyczne konsekwencje dla stron postępowania.
Czym jest forum rei sitae?
Forum rei sitae to zasada procesowa, zgodnie z którą sprawy o prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości muszą być rozpoznawane przez sąd miejsca jej położenia. W praktyce oznacza to, że nie mamy tu wyboru sądu – ustawodawca wprowadził tzw. właściwość wyłączną.
⚖️ Przykład:
Pani Anna kupiła działkę w Krakowie, ale sąsiad kwestionuje granice nieruchomości i twierdzi, że część gruntu należy do niego. Spór o własność działki musi być rozpatrywany przez sąd krakowski – nie można go wytoczyć w Warszawie, nawet jeśli obie strony tam mieszkają.
Ewolucja przepisów – od d.k.p.c. do obecnego k.p.c.
Dawny kodeks postępowania cywilnego (d.k.p.c.)
W art. 35 § 1 d.k.p.c. wskazano, że:
„Powództwo o prawo rzeczowe na nieruchomości, o zwolnienie od tego prawa i o ochronę zakłóconego lub przywrócenie utraconego posiadania nieruchomości wytoczyć należy wyłącznie przed sąd miejsca położenia nieruchomości.”
Dawało to dwie podstawy właściwości wyłącznej:
- spory o prawa rzeczowe (np. własność, użytkowanie wieczyste, służebności),
- spory o posiadanie (np. o przywrócenie naruszonego posiadania).
Orzecznictwo szeroko interpretowało te przepisy, uznając, że obejmują one nie tylko powództwa o ustalenie prawa, ale również np. roszczenia o wydanie nieruchomości.
Obecny Kodeks postępowania cywilnego
W aktualnym stanie prawnym forum rei sitae reguluje art. 38 § 1 k.p.c., który stanowi:
„Powództwo o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia.”
Oznacza to, że zakres stosowania tej właściwości nadal obejmuje:
- spory o ustalenie prawa rzeczowego,
- spory o świadczenia wynikające z prawa rzeczowego,
- spory o posiadanie nieruchomości.
Nowelizacja k.p.c. z 2019 r. – rozszerzenie właściwości
Do 2019 r. spory dotyczące roszczeń uzupełniających (np. o zwrot nakładów na cudzą nieruchomość czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej – art. 224–231 k.c.) nie podlegały forum rei sitae. Można je było wytaczać na zasadach ogólnych, czyli przed sąd miejsca zamieszkania pozwanego.
Nowelizacja z lipca 2019 r. to zmieniła – obecnie również tego rodzaju roszczenia rozpatruje sąd miejsca położenia nieruchomości.
📄 Przykład 1:
Pan Marek postawił na działce sąsiada ogrodzenie, przekonany, że grunt należy do niego. Po przegranym sporze o własność, właściciel działki żąda od Marka rozbiórki płotu i odszkodowania. Oba roszczenia (o usunięcie ogrodzenia i o zwrot nakładów) musi rozpatrywać sąd, w którego okręgu leży działka.
📄 Przykład 2:
Firma deweloperska korzystała przez kilka lat z gruntu rolnika, nie mając do tego tytułu prawnego. Rolnik dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Sprawę również rozpozna sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
Dlaczego sąd miejsca położenia nieruchomości?
Rozwiązanie to ma praktyczne uzasadnienie:
- sąd ten najlepiej zna stosunki miejscowe,
- ma łatwy dostęp do akt ksiąg wieczystych,
- może łatwo zorganizować oględziny nieruchomości,
- korzysta z wiedzy miejscowych biegłych (np. geodetów, rzeczoznawców majątkowych).
W efekcie postępowanie jest sprawniejsze i bardziej rzetelne.
Podsumowanie
✔ forum rei sitae oznacza, że sprawy o prawa rzeczowe i posiadanie nieruchomości rozpoznaje sąd miejsca jej położenia,
✔ od 2019 r. zasada ta obejmuje również roszczenia uzupełniające (art. 224–231 k.c.),
✔ właściwość ta jest wyłączna – strony nie mogą jej zmienić umową ani powołać się na sąd ogólny,
✔ rozwiązanie to usprawnia postępowania sądowe, ponieważ lokalny sąd ma najlepszy dostęp do dowodów i ekspertów.
Podstawa prawna
- art. 35 § 1 – dawny Kodeks postępowania cywilnego,
- art. 38 § 1 – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
- art. 224–228, art. 230, art. 231 – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
Tematy porad zawartych w poradniku
- właściwość sądu nieruchomości
- forum rei sitae kpc
- roszczenia uzupełniające
- pozew o nieruchomość miejsce wniesienia