Wielu właścicieli nieruchomości i najemców zastanawia się, gdzie należy skierować pozew w sprawach wynikających z umowy najmu lub dzierżawy. Odpowiedź nie zawsze jest oczywista, ponieważ przepisy przewidują kilka różnych podstaw właściwości sądu. Kluczowe znaczenie mają tutaj art. 34 oraz art. 37 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), które w pewnym zakresie się pokrywają, ale nie są tożsame. W tym poradniku wyjaśniam, jak rozumieć te przepisy, jakie sprawy obejmują i kiedy należy powoływać się na art. 37 k.p.c.
Czym różni się art. 34 k.p.c. od art. 37 k.p.c.?
- Art. 34 k.p.c. przewiduje właściwość przemienną – powództwo o zawarcie, ustalenie treści, wykonanie, zmianę, rozwiązanie czy unieważnienie umowy, a także o odszkodowanie za jej niewykonanie, można wytoczyć przed sąd miejsca, gdzie miało nastąpić wykonanie umowy. W przypadku najmu i dzierżawy nieruchomości takim miejscem jest najczęściej miejsce, w którym znajduje się nieruchomość, bo tam wydaje się ją do używania.
- Art. 37 k.p.c. reguluje osobną podstawę właściwości – powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości można wytoczyć przed sąd miejsca jej położenia. Tu nie ograniczono katalogu spraw, tak jak w art. 34 k.p.c. Oznacza to, że obejmuje on wszystkie roszczenia wynikające ze stosunku najmu lub dzierżawy, nie tylko te wymienione w art. 34 k.p.c.
Kiedy stosować art. 37 k.p.c.?
📌 Najważniejsza różnica polega na tym, że art. 34 dotyczy tylko umów, natomiast art. 37 obejmuje również inne podstawy powstania stosunku najmu.
Przykład:
- W latach powojennych część stosunków najmu powstawała nie na podstawie umowy, ale z mocy prawa administracyjnego. Choć dziś to rzadsze, nadal zdarzają się przypadki, w których stosunek najmu lub dzierżawy istnieje nie w wyniku klasycznej umowy cywilnoprawnej, ale np. decyzji administracyjnej. W takich sprawach art. 34 k.p.c. nie znajdzie zastosowania, a podstawą będzie art. 37 k.p.c.
Przykłady praktyczne
Przykład 1: Roszczenie o zwrot nakładów
Pan Marek dzierżawi gospodarstwo rolne od Pani Ewy. Po kilku latach dzierżawy poczynił istotne nakłady, m.in. wyremontował budynki gospodarcze. Po wygaśnięciu umowy domaga się od właścicielki zwrotu części poniesionych kosztów.
👉 Roszczenie o zwrot nakładów nie mieści się w katalogu art. 34 k.p.c., ale wynika ze stosunku dzierżawy. Dlatego Pan Marek może oprzeć pozew na art. 37 k.p.c. i złożyć go w sądzie miejsca położenia nieruchomości.
Przykład 2: Spór o podnajem
Pani Zofia wynajęła lokal użytkowy w Warszawie od spółki X. Zgodnie z umową nie mogła oddawać go w podnajem, jednak mimo to podnajęła część lokalu znajomemu. Spółka X domaga się rozwiązania umowy najmu z tego powodu.
👉 Tutaj mamy do czynienia z klasycznym roszczeniem o rozwiązanie umowy najmu – sprawa mieści się zarówno w art. 34 k.p.c., jak i art. 37 k.p.c. W praktyce powód może wybrać podstawę, a w obu przypadkach sądem właściwym będzie sąd miejsca położenia nieruchomości.
Dlaczego art. 37 k.p.c. nie jest przepisem „martwym”?
Na pierwszy rzut oka można pomyśleć, że art. 37 k.p.c. powiela regulację art. 34 k.p.c., skoro oba przepisy wskazują sąd miejsca położenia nieruchomości. Jednak:
- art. 34 obejmuje tylko enumeratywnie wskazane sprawy wynikające z umowy,
- art. 37 obejmuje wszystkie sprawy wynikające ze stosunku najmu lub dzierżawy, także te, które nie są klasyczną umową cywilnoprawną.
Dzięki temu art. 37 ma znaczenie praktyczne w sytuacjach nietypowych, a także zapewnia szerszą ochronę stron stosunku najmu czy dzierżawy.
Podsumowanie
✔ W sprawach najmu i dzierżawy nieruchomości sądem właściwym zazwyczaj będzie sąd miejsca położenia nieruchomości.
✔ Jeżeli mamy do czynienia z klasyczną umową – zastosowanie znajdzie art. 34 k.p.c.
✔ Jeżeli spór dotyczy innego stosunku prawnego niż umowa (np. najem z mocy prawa administracyjnego, roszczenia dodatkowe wynikające z używania rzeczy), właściwy będzie art. 37 k.p.c.
✔ Praktyka pokazuje, że oba przepisy funkcjonują obok siebie i często dają podobny rezultat, ale art. 37 obejmuje szerszy katalog spraw.
Podstawa prawna
- art. 34 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 37 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 659 – Kodeks cywilny
- art. 693 – Kodeks cywilny
Tematy porad zawartych w poradniku
- właściwość sądu w sprawach najmu
- roszczenia ze stosunku dzierżawy
- spory sądowe o lokale użytkowe
- art. 34 i art. 37 k.p.c. różnice
Przydatne adresy urzędowe
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc – Ministerstwo Sprawiedliwości
- https://www.sn.pl – Sąd Najwyższy
- https://www.ms.gov.pl/pl/rejestry/ – wyszukiwarka sądów powszechnych