Egzekucja eksmisji to jedna z najbardziej skomplikowanych i budzących emocje procedur w polskim prawie cywilnym. Jeżeli osobie zobowiązanej do opuszczenia lokalu przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, sprawa staje się jeszcze bardziej złożona – zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i samego dłużnika. Dowiedz się, jak w praktyce wygląda wykonanie tego obowiązku, jakie uprawnienia przysługują dłużnikowi oraz na czym polegają ograniczenia działań komornika.
Kiedy dłużnik ma prawo do pomieszczenia tymczasowego?
W przypadku orzeczenia eksmisji, sąd – biorąc pod uwagę sytuację życiową dłużnika – może przyznać mu prawo do tzw. pomieszczenia tymczasowego. To rozwiązanie chroni osoby, które nie mają gdzie się podziać po opuszczeniu dotychczasowego lokalu, przed tzw. „eksmisją na bruk”. Jednak przyznanie tego prawa nie oznacza, że dłużnik może zamieszkać w dowolnym lokalu – cały proces podlega ścisłym regułom opisanym w przepisach.
Najważniejsze zasady, które musi znać zarówno właściciel nieruchomości, jak i dłużnik:
- Komornik, zanim przystąpi do eksmisji, sprawdza, czy dłużnik posiada prawo do zamieszkania w innym lokalu lub pomieszczeniu.
- Jeśli tak jest – eksmisja może zostać przeprowadzona od razu do wskazanego miejsca.
- Jeśli nie – komornik wstrzymuje się z przeprowadzeniem eksmisji do czasu, aż gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe.
Jak wygląda procedura sprawdzania tytułu prawnego do innego lokalu?
Zgodnie z § 1 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia (dalej: r.o.l.), komornik ustala, czy dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu(np. umowa najmu, użyczenie, własność), gdzie mógłby się przeprowadzić.
Ważne! Przepisy nie wymagają, by to prawo było trwałe. Wystarczy, że na dzień eksmisji dłużnik ma możliwość zamieszkania w innym lokalu – nawet jeśli jest to tymczasowe rozwiązanie, np. zapewnione przez wierzyciela tylko na czas przeprowadzania eksmisji.
- Jeśli dłużnik faktycznie ma zapewnione inne lokum, komornik zawiadamia wszystkie strony i osoby faktycznie zamieszkujące o terminie przeprowadzki do nowego miejsca.
- Komornik realizuje eksmisję w wyznaczonym terminie bez możliwości wstrzymania czynności (art. 1046 § 5 k.p.c.).
Przykład praktyczny 1
Pan Roman został zobowiązany przez sąd do opuszczenia mieszkania w Gorzowie. Komornik ustalił, że jego córka zapewniła mu możliwość zamieszkania u siebie przez najbliższe trzy miesiące (umowa użyczenia na ten okres). Komornik zawiadamia pana Romana, jego córkę i pozostałych lokatorów o terminie eksmisji do wskazanego lokalu. Nie ma podstaw do wstrzymania eksmisji.
Co, gdy dłużnik nie ma prawa do innego lokalu? Obowiązek gminy
Jeśli dłużnik nie dysponuje prawem do zamieszkania gdziekolwiek indziej, a sąd przyznał mu prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik musi wstrzymać się z eksmisją do czasu wskazania takiego miejsca przez gminę lub – alternatywnie – przez wierzyciela.
- Komornik niezwłocznie występuje do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego.
- Dopiero po otrzymaniu od gminy lub wierzyciela informacji o przygotowaniu pomieszczenia, komornik zawiadamia strony i wskazuje nowy termin eksmisji.
- Wskazanie pomieszczenia przez gminę odbywa się na wniosek komornika (§ 2 ust. 1 r.o.l.).
Przykład praktyczny 2
Pani Katarzyna, samotna emerytka z Siedlec, nie miała gdzie się przeprowadzić po nakazie eksmisji. Sąd przyznał jej prawo do pomieszczenia tymczasowego. Komornik zgłosił się do gminy, która po dwóch miesiącach wskazała lokal zastępczy – pokój w hostelu miejskim. Komornik powiadomił strony i w wyznaczonym terminie przeprowadził eksmisję do wskazanego pomieszczenia.
Co w sytuacji, gdy gmina nie wskaże pomieszczenia tymczasowego?
Obecnie – po nowelizacji przepisów (art. 1046 § 4 k.p.c.) – nie ma już możliwości usunięcia dłużnika do noclegowni czy schroniska, jeśli gmina nie wskaże pomieszczenia tymczasowego. Przepis ograniczający czas oczekiwania (6 miesięcy) został usunięty. W praktyce oznacza to, że eksmisja nie może być przeprowadzona, dopóki gmina nie zapewni odpowiedniego lokalu – czas oczekiwania jest nieograniczony.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy pomieszczenie tymczasowe zapewni wierzyciel. Wtedy komornik wykonuje eksmisję do wskazanego miejsca.
Ważna informacja dla właścicieli!
Jeśli z powodu bezczynności gminy nie można wykonać eksmisji, właściciel może dochodzić od gminy odszkodowania za niemożność korzystania z lokalu (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Kiedy usunięcie do noclegowni jest możliwe?
Mimo że wciąż w rozporządzeniu widnieje przepis pozwalający na usunięcie dłużnika do noclegowni (§ 4 r.o.l.), nie ma on już zastosowania – został uchylony mocą nowelizacji ustawy. Hierarchia źródeł prawa sprawia, że przepis ten jest nieaktualny i nie może być stosowany przez komorników.
Podsumowanie – co powinien wiedzieć właściciel i dłużnik?
- Dłużnik z prawem do pomieszczenia tymczasowego nie zostanie eksmitowany, dopóki gmina lub wierzyciel nie wskaże mu miejsca do zamieszkania.
- Komornik nie może usunąć dłużnika „na bruk” – tzn. do noclegowni czy schroniska.
- Brak działania gminy uprawnia właściciela do roszczenia o odszkodowanie.
- Wskazanie innego lokalu, nawet tymczasowe, pozwala komornikowi na przeprowadzenie eksmisji.
Podstawa prawna
- art. 1046 § 4 i 5 – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późn. zm.)
- § 1, 2, 3, 4 – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 22 grudnia 2017 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości (Dz.U. 2017 poz. 2483)
- art. 18 – Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.)
Tematy porad zawartych w poradniku
- eksmisja z pomieszczeniem tymczasowym 2025
- prawa dłużnika przy eksmisji
- odpowiedzialność gminy za brak lokalu tymczasowego
- procedura eksmisji komorniczej