Udział w przetargu komorniczym to szansa na nabycie nieruchomości często poniżej ceny rynkowej. Jednak nie każdy ma prawo licytować. W praktyce wykluczenia dotyczą nie tylko dłużnika czy komornika, ale również ich rodzin i osób powiązanych. Warto też wiedzieć, jakie wymogi musi spełniać pełnomocnictwo do udziału w licytacji. Poznaj, kto może uczestniczyć w przetargu oraz jak skutecznie wziąć w nim udział — bez przykrych niespodzianek czy unieważnienia wygranej.
Wyłączenia z udziału w przetargu komorniczym – kto nie może licytować?
W polskim prawie zasady uczestnictwa w przetargu (licytacji) nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 976 § 1 k.p.c. Przepis ten wskazuje, kto z mocy prawa nie może zostać licytantem:
- dłużnik,
- komornik,
- małżonek dłużnika lub komornika,
- dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika lub komornika,
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. protokolant sądowy, asesor komorniczy),
- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
- osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zgodą organu państwowego, a nie przedstawiły tej zgody.
Co ważne, nawet jeśli ktoś nie może licytować, nie jest pozbawiony prawa do obserwowania przetargu – jawność licytacji gwarantuje art. 972 k.p.c.
Przykład praktyczny wyłączenia z licytacji
Przykład 1:
Pan Piotr, którego mieszkanie wystawiono na licytację komorniczą, chciałby, by w licytacji wzięła udział jego żona. Zgodnie z przepisami, nie jest to możliwe — zarówno on, jak i jego małżonka są z góry wykluczeni z udziału w przetargu.
Przykład 2:
Pani Barbara przegrała poprzednią licytację, ponieważ nie wpłaciła wadium w terminie. Przepis wyklucza ją z udziału w kolejnym przetargu tej samej nieruchomości, jeśli nie spełniła wymogów poprzedniej licytacji.
Kiedy jedna osoba wystarczy do przeprowadzenia licytacji?
Nie musisz martwić się, że przetarg się nie odbędzie, jeśli stawi się tylko jeden chętny. Licytacja może się odbyć nawet przy jednym licytancie.
Pełnomocnictwo do udziału w przetargu – formalności i wymogi
Jeśli nie możesz lub nie chcesz uczestniczyć w przetargu osobiście, możesz wyznaczyć pełnomocnika. Tu jednak obowiązują specjalne reguły opisane w art. 977 k.p.c.:
- Pełnomocnictwo musi być udzielone na piśmie i podpis musi być urzędowo poświadczony (najczęściej przez notariusza).
- Notariusz odmówi sporządzenia pełnomocnictwa, które nie spełnia wymogów szczególnych – nie może być ogólne („do nabycia nieruchomości w jakimkolwiek trybie”).
- Pełnomocnictwo musi wskazywać konkretną nieruchomość oraz tryb nabycia (np. licytacja komornicza).
Uproszczenia dla niektórych podmiotów
- Pełnomocnictwa udzielone przez jednostki organizacyjne państwowe lub samorządowe oraz pełnomocnictwa dla adwokatów lub radców prawnych nie wymagają poświadczenia podpisu.
Co musi zawierać pełnomocnictwo?
- Oznaczenie nieruchomości, której dotyczy egzekucja (np. wskazanie numeru księgi wieczystej lub aktu notarialnego będącego podstawą egzekucji).
- Wyraźne umocowanie do udziału w przetargu i nabycia nieruchomości.
Pełnomocnictwo to ma podwójny charakter:
- Uprawnia do złożenia oświadczenia woli o nabyciu nieruchomości (skutki cywilnoprawne),
- Daje prawo do czynności procesowych, czyli udziału w samej licytacji (skutki procesowe).
Najczęstsze błędy przy pełnomocnictwach – na co uważać?
- Ogólne pełnomocnictwo (bez wskazania konkretnej nieruchomości i trybu nabycia) nie będzie skuteczne.
- Pełnomocnictwo nie musi być udzielone tylko osobom z katalogu art. 87 k.p.c. – pełnomocnikiem może być także inna osoba niż adwokat lub radca prawny.
- Jeżeli pełnomocnictwo nie spełnia warunków z art. 977 k.p.c., udział w licytacji przez pełnomocnika będzie wadliwy i może skutkować unieważnieniem wygranej.
Podsumowanie: Kluczowe zasady udziału w przetargu komorniczym
- Zwróć uwagę, czy nie należysz do grupy wykluczonych z licytacji (dłużnik, komornik, rodzina, licytant niespełniający warunków, brak wymaganej zgody organu państwowego).
- Pełnomocnictwo musi być szczegółowe – wskaż konkretną nieruchomość i tryb nabycia; podpis musi być urzędowo poświadczony.
- Jedna osoba wystarczy, by licytacja się odbyła.
- Pamiętaj, że obecność na licytacji w charakterze widza jest dozwolona dla wszystkich, nawet wykluczonych z licytowania.
- Jeśli masz wątpliwości – skonsultuj projekt pełnomocnictwa z notariuszem lub prawnikiem.
Podstawa prawna
- art. 972, art. 976 § 1, art. 977, art. 87, art. 88, art. 777 § 1 pkt 4, 5, 6 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 37 – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
Tematy porad zawartych w poradniku
- udział w licytacji komorniczej 2025
- wykluczenia z przetargu nieruchomości
- pełnomocnictwo do licytacji komorniczej
- jak przygotować się do licytacji komorniczej