Rękojmia jest nieodłącznym elementem licytacji komorniczych, stanowiąc skuteczny mechanizm zabezpieczający interesy wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego. Dla przedsiębiorców, inwestorów oraz osób planujących nabycie nieruchomości z licytacji, zrozumienie zasad składania i zwrotu rękojmi ma kluczowe znaczenie – zarówno dla sprawnego przebiegu licytacji, jak i uniknięcia dotkliwych sankcji finansowych w przypadku niewywiązania się z obowiązków nabywcy.
Na czym polega rękojmia w licytacji komorniczej?
Rękojmia to określona kwota pieniędzy, którą każdy, kto zamierza wziąć udział w licytacji nieruchomości prowadzonej przez komornika, musi złożyć przed przetargiem. Jej wysokość została precyzyjnie określona w przepisach – wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania nieruchomości (art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Kwotę tę należy wpłacić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
Dlaczego składanie rękojmi jest wymagane?
Instytucja rękojmi pełni kilka istotnych funkcji:
- Zabezpiecza interesy wierzycieli oraz innych uczestników postępowania – daje pewność, że osoba, która wygra licytację, rzeczywiście zapłaci za nabytą nieruchomość.
- Mobilizuje licytantów do odpowiedzialnego składania ofert – ryzyko utraty rękojmi skutecznie odstrasza osoby działające pochopnie lub bez środków finansowych.
- Usprawnia przebieg egzekucji – eliminuje przypadki fikcyjnych ofert, które mogłyby opóźniać sprzedaż.
Skutki niewywiązania się z warunków licytacji
Jeśli zwycięzca licytacji nie zapłaci w terminie wylicytowanej ceny, traci złożoną rękojmię – to jedyna sankcja majątkowa dla nierzetelnego nabywcy. Dzięki temu komornik może szybko przeprowadzić kolejną licytację, a inni uczestnicy mają pewność, że postępowanie nie zostanie nadmiernie przedłużone.
Jak wpłacić rękojmię i kto jest z niej zwolniony?
Formy wpłaty rękojmi
Rękojmię można wpłacić na kilka sposobów:
- przelewem na rachunek bankowy komornika (najczęściej stosowana metoda),
- w gotówce – bezpośrednio w kancelarii komorniczej,
- w książeczce oszczędnościowej lub innym sposobem wskazanym w obwieszczeniu o licytacji (art. 953 § 1 pkt 4 k.p.c.).
W przypadku przekazu pocztowego, rękojmia uznawana jest za złożoną dopiero w momencie, gdy środki dotrą do komornika lub sądu.
Ważne!
Wpłacenie rękojmi przelewem w dniu przetargu może być ryzykowne, gdyż liczy się chwila zaksięgowania środków na rachunku komornika – dlatego lepiej zrobić to z odpowiednim wyprzedzeniem.
Zwrot rękojmi – kiedy i komu?
Po zakończeniu licytacji, rękojmia złożona przez zwycięzcę jest zatrzymywana do czasu zapłaty całej ceny (art. 963 k.p.c.). Pozostali uczestnicy otrzymują zwrot rękojmi niezwłocznie po zamknięciu przetargu – zwrot następuje z urzędu, bez potrzeby składania dodatkowego wniosku.
Przykłady praktyczne – jak działa rękojmia?
Przykład 1: Standardowa licytacja mieszkania
Pani Monika planuje wziąć udział w licytacji mieszkania w Poznaniu, którego suma oszacowania wynosi 450 000 zł. Zgodnie z przepisami, musi wpłacić rękojmię w wysokości 45 000 zł (1/10 sumy oszacowania), najpóźniej dzień przed przetargiem. Po licytacji:
- Jeśli wygra i zapłaci cenę w terminie, rękojmia zostanie jej zaliczona na poczet ceny.
- Jeśli nie wygra, komornik zwróci jej rękojmię niezwłocznie po zakończeniu przetargu.
- Jeśli wygra, ale nie zapłaci, traci wpłaconą rękojmię.
Przykład 2: Licytacja z udziałem osoby posiadającej prawo wpisane w księdze wieczystej
Pan Tomasz jest uprawniony z tytułu roszczenia o przeniesienie własności wpisanego do działu III księgi wieczystej, którego wartość wynosi 70 000 zł (a rękojmia ustalona została na 50 000 zł). Zgodnie z art. 964 § 1 k.p.c., pan Tomasz nie musi wpłacać rękojmi – jego roszczenie co najmniej odpowiada wymaganej kwocie, a dodatkowo może je zaliczyć na poczet ceny nabycia.
Kiedy wysokość rękojmi może być obniżona?
Jeśli wartość prawa przysługującego osobie ujawnionej w opisie i oszacowaniu jest niższa od wymaganej rękojmi, to:
- Wysokość rękojmi obniża się do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa – o ile takie prawo istnieje (np. hipoteka o wartości 20 000 zł, przy rękojmi 50 000 zł, oznacza konieczność wpłaty 30 000 zł).
- Jeśli prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, rękojmia obejmuje wyłącznie niepokrytą wartość.
Co grozi za naruszenie zasad dotyczących rękojmi?
Ustalenie przez komornika lub sąd rękojmi w wysokości innej niż przewiduje ustawa (np. 5% sumy oszacowania zamiast 10%) stanowi poważne naruszenie przepisów i może być podstawą do zaskarżenia czynności procesowej na podstawie art. 991 § 1 k.p.c.
Podsumowanie – najważniejsze wnioski
- Rękojmia to kluczowy element każdej licytacji komorniczej, zabezpieczający interesy wszystkich stron i zapewniający sprawny przebieg egzekucji.
- Wpłacenie rękojmi jest obowiązkowe, z wyjątkiem szczególnych przypadków określonych w art. 964 § 1 k.p.c.
- Brak wpłaty rękojmi oznacza wykluczenie z udziału w licytacji, a jej utrata grozi nierzetelnym nabywcom, którzy nie dopełnią warunków przetargu.
- Zwrot rękojmi następuje z urzędu, bez konieczności składania wniosku.
- Warto zadbać o prawidłową formę i termin wpłaty rękojmi, aby nie utracić szansy na zakup nieruchomości w drodze licytacji.
Podstawa prawna
- art. 962 § 1, art. 963, art. 964 § 1, art. 975, art. 979, art. 991 § 1, art. 815, art. 953 § 1 pkt 4 – Kodeks postępowania cywilnego
Tematy porad zawartych w poradniku
- rękojmia licytacja komornicza 2025
- zasady udziału w przetargu egzekucyjnym
- zwrot rękojmi licytacja nieruchomości
- prawa uczestnika licytacji komorniczej