Cel i przeznaczenie umowy
Umowa ta służy zamówieniu i wykonaniu projektu budowlanego – czyli kompletnego opracowania techniczno-architektonicznego, które umożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę i realizację inwestycji.
Stosuje się ją przede wszystkim w relacjach:
- inwestor → architekt,
- deweloper → biuro projektowe,
- przedsiębiorca → projektant specjalizujący się w budynkach usługowych, produkcyjnych lub mieszkalnych.
Jej celem jest osiągnięcie konkretnego, indywidualnego rezultatu – ukończonego projektu budowlanego. Nie chodzi o samo „staranne działanie”, lecz o efekt końcowy, który podlega odbiorowi i wykorzystaniu.
🔹 2. Kiedy i w jakich sytuacjach stosować tę umowę
Umowę tę należy zawrzeć, gdy:
- inwestor potrzebuje opracowania projektu budowlanego (architektoniczno-budowlanego, zagospodarowania terenu, konstrukcji, instalacji),
- przedmiotem zlecenia jest konkretny, materialny rezultat pracy intelektualnej,
- projekt ma umożliwić uzyskanie decyzji administracyjnych (warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie),
- wynagrodzenie jest określone za efekt (dzieło), a nie za czas pracy.
Nie stosuje się jej, gdy zleca się np.
- bieżące doradztwo architekta,
- nadzór autorski,
- konsultacje koncepcyjne bez finalnego opracowania projektu.
W takich przypadkach właściwsza będzie umowa o świadczenie usług (art. 750 K.c.).
🔹 3. Elementy wymagające indywidualizacji
Każda umowa tego rodzaju wymaga uzupełnienia danych i parametrów dotyczących danej inwestycji. Najważniejsze pola, które należy wypełnić:
🔸 Dane stron
- Pełna nazwa firmy lub imię i nazwisko projektanta / inwestora,
- Adres, NIP, KRS lub PESEL,
- Osoby reprezentujące strony (np. członek zarządu spółki, architekt prowadzący działalność).
🔸 Przedmiot umowy
- Dokładny adres inwestycji,
- Powierzchnia działki, numer księgi wieczystej, numer ewidencyjny działki,
- Zakres projektu (np. projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany, instalacje).
🔸 Terminy i harmonogram
- Terminy wykonania poszczególnych etapów: koncepcji, projektu budowlanego, uzgodnień, złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
🔸 Wynagrodzenie
- Wysokość kwoty netto i brutto,
- Sposób płatności (transze, po odbiorach częściowych),
- Numer rachunku bankowego Projektanta.
🔸 Odbiór
- Sposób potwierdzenia wykonania dzieła — protokół odbioru,
- Termin na zgłaszanie uwag i poprawek.
🔸 Prawa autorskie
- Wskazanie, że Zamawiający nabywa autorskie prawa majątkowe po odbiorze projektu,
- Wyszczególnienie pól eksploatacji (druk, udostępnianie, wprowadzenie do obrotu, modyfikacje itp.).
🔹 4. Typowe błędy i ryzyka
🟥 Po stronie Zamawiającego:
- Nieprecyzyjny opis przedmiotu – brak określenia, co dokładnie obejmuje projekt (architektura, konstrukcja, instalacje), prowadzi do sporów o zakres.
- Nieuregulowanie praw autorskich – brak postanowień o przeniesieniu praw może uniemożliwić wykorzystanie projektu do budowy.
- Brak harmonogramu i etapów – utrudnia kontrolę postępu i rozliczeń.
- Brak zastrzeżenia kar umownych – utrudnia egzekwowanie terminowości.
🟥 Po stronie Projektanta:
- Nieokreślenie liczby poprawek – może skutkować nadmiernymi żądaniami inwestora.
- Brak zastrzeżenia, że zmiany projektowe po odbiorze są płatne – prowadzi do pracy bez wynagrodzenia.
- Nieprecyzyjne przeniesienie praw autorskich – może spowodować utratę kontroli nad wykorzystaniem projektu.
- Nieuregulowanie odpowiedzialności za uzyskanie pozwoleń – warto doprecyzować, kto formalnie składa wniosek o pozwolenie na budowę.
🔹 5. Wskazówki dla praktyków
✅ Dla inwestora:
- Ustal z architektem pełny zakres prac (w tym branże, uzgodnienia, nadzór autorski).
- Zabezpiecz w umowie terminy etapów i możliwość naliczania kar umownych za opóźnienia.
- Zadbaj o pełne przeniesienie praw autorskich.
- Wymagaj kompletnego projektu w wersji papierowej i elektronicznej (DWG, PDF).
✅ Dla projektanta:
- Ustal wynagrodzenie ryczałtowe z wyraźnym zakresem (nie obejmujące dodatkowych prac).
- Wprowadź klauzulę, że zmiany wynikające z decyzji urzędów lub inwestora po odbiorze są dodatkowo płatne.
- Zadbaj o zastrzeżenie praw osobistych (prawo do oznaczenia autorstwa).
- Zachowuj potwierdzenia przekazania dokumentacji i uwag – to kluczowe przy ewentualnym sporze.
🔹 6. Podstawy prawne
- Kodeks cywilny – art. 627–646 (umowa o dzieło)
- Prawo budowlane – art. 34–36b (projekt budowlany, zakres, uzgodnienia)
- Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych – art. 1, 41, 50 (utwór, pola eksploatacji, przeniesienie praw)
🔹 7. Praktyczna rada końcowa
📘 Ta umowa powinna być podpisana zawsze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac projektowych.
Projektant powinien wykonać wstępne koncepcje dopiero po uzgodnieniu zakresu, wynagrodzenia i zasad przeniesienia praw.
Jeśli inwestor zamierza korzystać z projektu w przyszłości (np. przy rozbudowie obiektu), warto zawrzeć w umowie klauzulę o licencji niewyłącznej na dalsze wykorzystanie dzieła.