Spory dotyczące najmu i dzierżawy nieruchomości należą do jednych z częstszych spraw rozpoznawanych przez sądy cywilne. Mogą dotyczyć zarówno rozwiązania umowy, jej ważności, jak i eksmisji najemcy. W tego typu sprawach kluczowe znaczenie ma ustalenie wartości przedmiotu sporu, ponieważ od niej zależy m.in. właściwość sądu oraz wysokość kosztów postępowania. Przepisy w tym zakresie nie zawsze są intuicyjne, dlatego warto przyjrzeć się im bliżej.
Jak ustala się wartość przedmiotu sporu w sprawach z najmu i dzierżawy?
Podstawową regulacją jest art. 23 Kodeksu postępowania cywilnego, który wprowadza szczególne zasady obliczania wartości przedmiotu sporu w sprawach o:
- istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy,
- wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy.
Zgodnie z tym przepisem:
- umowy zawarte na czas oznaczony → wartością przedmiotu sporu jest suma czynszu za okres sporny, ale nie więcej niż za rok,
- umowy zawarte na czas nieoznaczony → wartością przedmiotu sporu jest suma czynszu za trzy miesiące.
Przykład:
Pan Marek wynajął mieszkanie w Warszawie na czas określony – 2 lata. Po pół roku właściciel domaga się rozwiązania umowy z powodu niepłacenia czynszu. Wartość przedmiotu sporu nie będzie odpowiadać wartości mieszkania (np. 600 000 zł), lecz czynszowi – jeśli wynosi on 2500 zł, to maksymalnie policzymy go za 12 miesięcy, czyli 30 000 zł.
Przykład 2:
Pani Agata wynajmuje lokal użytkowy na czas nieokreślony. Czynsz wynosi 5000 zł miesięcznie. Właściciel pozywa ją o wydanie lokalu. Wartość przedmiotu sporu to 15 000 zł (3 × 5000 zł).
Jak widać, przepisy mają charakter socjalny – ograniczają wysokość wartości przedmiotu sporu, dzięki czemu sprawy eksmisyjne czy dotyczące rozwiązania najmu nie trafiają automatycznie do sądów okręgowych, a koszty są niższe.
⚠️ Wadą tej regulacji jest jednak to, że niska wartość przedmiotu sporu często uniemożliwia wniesienie skargi kasacyjnej, ponieważ taka możliwość przysługuje dopiero od wartości powyżej 50 000 zł (art. 398² k.p.c.).
Eksmisja z pustostanów – dawny spór, obecnie jasne zasady
Przez długi czas problematyczne było określenie wartości przedmiotu sporu w sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego – np. gdy lokatorzy zajmowali pustostany należące do gminy.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiał się pogląd, że należy stosować odpowiednio art. 23 k.p.c. – czyli liczyć wartość według czynszu. Z kolei doktryna wskazywała, że ten przepis odnosi się tylko do przypadków, gdy spór dotyczy najmu lub dzierżawy, a więc w pustostanach należałoby brać pod uwagę wartość samej nieruchomości.
Rozbieżność została rozwiązana ustawowo – art. 232 k.p.c. wprowadził jasną regułę:
👉 w sprawach o wydanie nieruchomości zajmowanej bez tytułu prawnego wartość przedmiotu sporu stanowi trzymiesięczny czynsz najmu lub dzierżawy należny od danego rodzaju nieruchomości.
Przykład:
Rodzina zajmuje pustostan należący do gminy. Gmina kieruje sprawę o eksmisję do sądu. Miesięczny czynsz, jaki byłby należny za taki lokal, to 1800 zł. Wartość przedmiotu sporu wyniesie 5400 zł (3 × 1800 zł).
Regulacja ta również ma charakter socjalny – chroni osoby w trudnej sytuacji przed nadmiernymi kosztami procesowymi.
Dlaczego ustawodawca wprowadził takie zasady?
Powody są przede wszystkim praktyczne i społeczne:
- bez tych regulacji wartością przedmiotu sporu byłaby pełna wartość nieruchomości, np. mieszkania czy lokalu użytkowego,
- wówczas sprawy eksmisyjne miałyby bardzo wysoką wartość, trafiałyby do sądów okręgowych, a opłaty sądowe byłyby znacznie wyższe,
- w efekcie osoby w trudnej sytuacji finansowej miałyby ograniczony dostęp do sądu.
Dzięki art. 23 i art. 232 k.p.c. koszty są niższe, a spory mogą być szybciej rozpoznawane.
Podsumowanie – co warto zapamiętać?
✔ W sprawach o najem i dzierżawę wartość przedmiotu sporu zależy od wysokości czynszu, a nie od wartości nieruchomości.
✔ Umowy na czas określony – czynsz za okres sporny, ale nie więcej niż za 12 miesięcy.
✔ Umowy na czas nieokreślony – czynsz za 3 miesiące.
✔ Eksmisja z pustostanu – czynsz za 3 miesiące odpowiadający stawce rynkowej danego rodzaju lokalu.
✔ Regulacje mają charakter socjalny – ograniczają koszty i umożliwiają łatwiejszy dostęp do sądu.
Podstawa prawna
- art. 23 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 232 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 398² – Kodeks postępowania cywilnego
Tematy porad zawartych w poradniku
- wartość przedmiotu sporu najem
- eksmisja pustostan przepisy 2025
- jak obliczyć wartość sporu w sprawie o najem
- czynsz a wartość przedmiotu sporu
Przydatne adresy urzędowe:
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc – Ministerstwo Sprawiedliwości
- https://www.sn.pl – Sąd Najwyższy
- https://www.uokik.gov.pl – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów