CEL I ZASTOSOWANIE PISMA
Cel pisma:
Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym służy do przywrócenia zgodności między tym, co ujawnione jest w księdze wieczystej (np. kto widnieje jako właściciel), a tym, jaki jest faktyczny stan prawny.
W praktyce stosuje się go, gdy:
- w księdze wieczystej widnieje niewłaściwy właściciel,
- dokonano nieważnej czynności prawnej (np. sprzedaży przez osobę bez umocowania),
- pełnomocnictwo wygasło lub było nieważne,
- ujawnienie w KW nastąpiło z naruszeniem prawa (np. zła wiara nabywcy).
Właściwość sądu:
Sąd Okręgowy (art. 17 pkt 1 k.p.c.) – ze względu na wartość nieruchomości przekraczającą 100 000 zł.
Miejscowo właściwy jest sąd położenia nieruchomości (art. 38 § 1 k.p.c.).
Strony postępowania:
- Powód / Powódka – osoba, której prawo zostało naruszone lub błędnie pominięte w księdze.
- Pozwany – osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel lub inny podmiot, którego prawo jest kwestionowane.
📝 SPOSÓB WYPEŁNIENIA PISMA
- Dane sądu i stron
Wpisz pełną nazwę sądu (Okręgowy / Rejonowy), wydział cywilny, adres.
Podaj dane powoda (imię, nazwisko, adres, PESEL) i pozwanego (firma, siedziba, KRS). - Wartość przedmiotu sporu (WPS)
Wskazuje się wartość nieruchomości, której dotyczy spór (zazwyczaj na podstawie operatu szacunkowego lub wartości rynkowej). - Żądania pozwu
Muszą być precyzyjne – powinny dać się przenieść wprost do sentencji wyroku.
W tym przypadku: nakazanie sądowi wieczystoksięgowemu dokonania określonego wpisu (na rzecz powódki) i wykreślenia wpisu pozwanej spółki. - Wnioski dowodowe
Wskazuj konkretny dokument i fakt, który ma zostać udowodniony.
Przykład:„Wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa z dnia [data] – na fakt zakresu i treści pełnomocnictwa udzielonego przez Janinę Nowak.” - Uzasadnienie
Powinno opisywać zarówno stan faktyczny (kto, kiedy, na jakiej podstawie działał), jak i prawny (dlaczego dana czynność jest nieważna).
Kluczowe przepisy:- art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
- art. 8 i 922 k.c. (śmierć a zdolność prawna),
- art. 82 k.c. (brak świadomości przy składaniu oświadczenia woli),
- art. 104 § 1 k.c. (wygaśnięcie pełnomocnictwa).
- Wniosek o zabezpieczenie
Bardzo istotny element – chroni nieruchomość przed sprzedażą lub obciążeniem do czasu rozpoznania sprawy.
Wpis ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej blokuje rękojmię wiary publicznej KW. - Podpis i załączniki
Podpis pełnomocnika lub strony oraz pełna lista załączników (dowody, KRS, dowód opłaty, pełnomocnictwo).
⚠️ TYPowe BŁĘDY I RYZYKA
- Nieprecyzyjne żądanie pozwu
– np. brak wskazania numeru księgi wieczystej lub brzmienia wpisu, jaki ma być dokonany.
👉 Prawidłowe żądanie powinno brzmieć tak, aby można było wprost przepisać je do wyroku. - Brak wskazania, dlaczego rękojmia wiary publicznej KW nie działa
– trzeba udowodnić złą wiarę nabywcy lub brak podstaw do działania pełnomocnika. - Niezałączenie dowodów z dokumentów notarialnych
– sąd nie może sam ich ustalić; brak załącznika może skutkować oddaleniem powództwa. - Nieuzasadnione żądanie zabezpieczenia
– wniosek o zabezpieczenie musi wskazywać, że zachodzi obawa zbycia nieruchomości. - Niezachowanie właściwości sądu
– powództwo należy wnieść do sądu właściwego miejscowo według położenia nieruchomości, a nie według siedziby pozwanej spółki.
💡 WSKAZÓWKI PRAKTYCZNE DLA PEŁNOMOCNIKA LUB STRONY
- Zanim wniesiesz pozew, uzyskaj pełny odpis księgi wieczystej (wraz z działem I-O, I-Sp, II, III i IV).
- Sprawdź, czy istnieją inne ostrzeżenia lub wpisy w działach III–IV – mogą mieć znaczenie dla ochrony rękojmi.
- W uzasadnieniu odwołuj się do momentu śmierci mocodawcy – to kluczowy fakt dla wykazania nieważności czynności prawnej.
- Do wniosku o zabezpieczenie dołącz projekt ostrzeżenia, który ma być wpisany w KW – sąd często wymaga jego treści.
- Po uzyskaniu wyroku z art. 10 u.k.w.h. konieczne jest złożenie wniosku wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu – wyrok sam z siebie nie aktualizuje KW automatycznie.