Sprzedaż nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej może dziś odbywać się w pełni online – dzięki licytacjom elektronicznym. To wygodne, ale i ściśle regulowane narzędzie, z którego mogą korzystać zarówno wierzyciele, jak i osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości. Poradnik ten krok po kroku wyjaśnia cały proces – od złożenia wniosku, przez przygotowanie przetargu, aż po jego zakończenie i przybicie.
Dowiesz się: ✔ jak skutecznie zainicjować licytację elektroniczną
✔ co zrobić, by zostać dopuszczonym do udziału w przetargu
✔ jakie dokumenty musisz przygotować
✔ w jakich sytuacjach przetarg może zostać anulowany
🖋 Zainicjowanie licytacji – kto i jak może złożyć wniosek?
Pierwszym krokiem do sprzedaży nieruchomości przez licytację elektroniczną jest wniosek złożony przez wierzyciela.
📌 Forma wniosku:
Można go złożyć:
- pisemnie,
- ustnie do protokołu u komornika,
- elektronicznie – przez system teleinformatyczny.
Zgodnie z art. 986² § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli nieruchomość została zajęta na poczet kilku wierzytelności (np. przez różnych wierzycieli), każdy z nich może złożyć taki wniosek samodzielnie.
📬 Komornik zawiadamia dłużnika – ważny obowiązek informacyjny
Po otrzymaniu wniosku o licytację, komornik ma 7 dni, aby poinformować o tym dłużnika. W zawiadomieniu powinien:
- wskazać nieruchomość lub jej część, której dotyczy licytacja,
- pouczyć dłużnika o treści art. 975 k.p.c., który daje mu prawo do wskazania kolejności sprzedaży, jeśli dotyczy to kilku nieruchomości lub ich części.
📅 Dłużnik ma również 7 dni od otrzymania zawiadomienia na skorzystanie z tego prawa.
🧩 Przykład praktyczny:
Pani Ewelina z Koszalina posiada trzy mieszkania, które zostały zajęte przez komornika. Każde z mieszkań stanowi odrębną nieruchomość. Wierzyciel składa wniosek o licytację wszystkich. Komornik informuje dłużniczkę, a ta – korzystając z przysługującego prawa – wskazuje, że jako pierwsze ma zostać zlicytowane mieszkanie najmniejsze i najmniej dochodowe.
⏰ Wyznaczenie terminu licytacji i jego warunki
Komornik może wyznaczyć termin licytacji dopiero po spełnieniu dwóch warunków:
- Uprawomocnienie się opisu i oszacowania nieruchomości,
- Uprawomocnienie się orzeczenia sądu, na podstawie którego prowadzona jest egzekucja.
Co więcej – sama licytacja nie może się rozpocząć wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia dłużnikowi (art. 986³ § 2 k.p.c.).
📢 Obwieszczenie o sprzedaży – gdzie i kiedy?
Informacja o planowanej licytacji musi zostać publicznie ogłoszona. Zgodnie z art. 986⁴ § 3 k.p.c., obwieszczenie zamieszcza się co najmniej 2 tygodnie przed terminem licytacji na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Brak prawidłowego zawiadomienia uczestników (np. współwłaścicieli) może skutkować unieważnieniem wyniku licytacji, jeśli narusza ich interesy.
💼 Przystąpienie do przetargu – co musi zrobić licytant?
Aby uczestniczyć w licytacji elektronicznej, licytant musi:
- 🔒 Utworzyć konto w systemie teleinformatycznym obsługującym licytacje – zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 27 października 2021 r.
- 💰 Wpłacić rękojmię – na rachunek bankowy komornika najpóźniej 2 dni robocze przed przetargiem. Liczy się data uznania rachunku.
- 🧾 Podać dane identyfikacyjne w systemie:
- PESEL,
- numer dowodu,
- informację o małżeństwie i majątku,
- czy działa we własnym imieniu, czy jako pełnomocnik.
- ✅ Złożyć oświadczenie o braku przeszkód prawnych do udziału (zgodnie z art. 976 § 1 k.p.c.).
🧩 Przykład praktyczny:
Pan Marek chce wziąć udział w licytacji domu w Gdańsku. Zakłada konto w systemie, wpłaca rękojmię w wysokości 10% ceny wywoławczej i wprowadza swoje dane. Ponieważ jest żonaty, zaznacza, że chce nabyć nieruchomość do majątku wspólnego.
✅ Weryfikacja uczestników – kto zostanie dopuszczony do przetargu?
Po wpłacie rękojmi i podaniu danych, komornik weryfikuje kompletność zgłoszenia. Jeżeli wszystko jest prawidłowe, dopuszcza licytanta do udziału (art. 986⁵ § 4 zd. 1 k.p.c.). Potwierdzenie uczestnictwa następuje w systemie teleinformatycznym.
⚠️ Jeśli jednak:
- rękojmia nie została wpłacona,
- nie podano danych wymaganych przez art. 986⁵ § 2 k.p.c.,
- nie złożono wymaganych oświadczeń (np. brak podstaw do wykluczenia z licytacji),
➡ komornik odmówi dopuszczenia do przetargu, o czym informuje zainteresowanego za pomocą systemu (art. 986⁵ § 4 zd. 2 k.p.c.).
📌 W takiej sytuacji można złożyć skargę w systemie, w terminie 3 dni od odmowy (art. 986⁸ § 1 i 2 k.p.c.).
📨 Braki formalne? Komornik wzywa do uzupełnienia
Jeśli rękojmia została wpłacona, ale brakuje danych lub dokumentów, komornik ma obowiązek:
- wezwać licytanta do uzupełnienia braków,
- wyznaczyć na to maksymalnie 3 dni, ale nie później niż dzień przed terminem licytacji (art. 986⁵ § 3 k.p.c.).
⚠️ Brak uzupełnienia danych skutkuje odmową dopuszczenia do przetargu.
🧩 Przykład praktyczny:
Pani Sylwia zgłasza się do licytacji kamienicy w Łodzi. Wpłaca rękojmię, ale nie podaje numeru PESEL i nie zaznacza, czy jest w związku małżeńskim. Komornik wzywa ją do uzupełnienia danych – Sylwia robi to jeszcze tego samego dnia, dzięki czemu zostaje dopuszczona do licytacji.
🧾 Informacje o przetargu – co i kiedy komornik udostępnia?
Dzień przed rozpoczęciem przetargu, komornik publikuje w systemie informatycznym:
- Szczegóły przetargu z art. 973 k.p.c., m.in.:
- przedmiot licytacji,
- cena wywołania,
- wysokość rękojmi,
- termin zapłaty ceny,
- zaległości w podatkach i opłatach publicznych,
- prawa obciążające nieruchomość.
- Pouczenia prawne, w tym m.in.:
- art. 967 (o skutkach przybicia),
- art. 976 (o wyłączeniu niektórych osób z licytacji),
- art. 981 (o umorzeniu egzekucji po zapłacie długu),
- art. 986⁸ (o skardze na przetarg).
📄 Dzięki temu licytant ma dostęp do kompletnej informacji przed przystąpieniem do przetargu.
🕘 Rozpoczęcie przetargu – jak działa elektroniczna licytacja?
Przetarg zaczyna się dokładnie w terminie określonym w obwieszczeniu (art. 986⁷ § 1 k.p.c.). Licytacja:
- odbywa się w systemie elektronicznym,
- rozpoczyna się i kończy w dni robocze między 9:00 a 14:00 (art. 986⁷ § 2 k.p.c.).
W tym czasie uczestnicy mogą składać oferty – system automatycznie aktualizuje najwyższą ofertę. Wygrywa ten, kto do momentu zakończenia przetargu zaoferuje najwyższą cenę.
💸 Dłużnik spłaca dług – co się dzieje?
Jeśli dłużnik przed zakończeniem licytacji spłaci w całości dług wraz z kosztami, komornik umorzy postępowanie (art. 981 k.p.c.). W takim przypadku:
- przetarg zostaje anulowany,
- oferty złożone przez licytantów przestają wiązać (art. 986⁷ § 4 k.p.c.).
🧩 Przykład praktyczny:
Pan Konrad miał zajątą nieruchomość w Poznaniu. Na dzień przed końcem przetargu udało mu się pożyczyć pieniądze i spłacić dług. Komornik umorzył egzekucję, a licytacja została automatycznie unieważniona.
🔁 Równoległe przetargi – kiedy komornik anuluje jeden z nich?
Zdarza się, że prowadzonych jest kilka licytacji dotyczących tej samej nieruchomości (np. różnych jej części). Jeśli w jednej z nich zaoferowano cenę pokrywającą wszystkie wierzytelności i koszty, komornik może anulować pozostałe przetargi (art. 986⁷ § 4 k.p.c.).
🛑 Zakończenie przetargu – co się dzieje po ostatniej ofercie?
Zakończenie licytacji następuje automatycznie o godzinie wskazanej w obwieszczeniu – nie później niż o 14:00 danego dnia roboczego (art. 986⁷ § 1 i 2 k.p.c.). Od tej chwili:
- nie można już składać ofert,
- system wskazuje najwyższą ofertę,
- rozpoczyna się procedura przybicia.
📌 W ciągu 3 dni od zakończenia przetargu każdy licytant może wnieść skargę na jego przebieg, ale tylko za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (art. 986⁸ § 1 i 2 k.p.c.).
🏆 Kto wygrał licytację?
Zwycięzcą przetargu jest osoba, która w chwili jego zakończenia zaoferowała najwyższą cenę (art. 986⁷ § 5 k.p.c.). Komornik ma obowiązek:
- niezwłocznie poinformować wszystkich licytantów o wyniku przetargu,
- wskazać, kto złożył zwycięską ofertę – oczywiście za pośrednictwem systemu.
❌ Nikt nie licytował? Możliwość przejęcia nieruchomości
Jeśli nikt nie złożył żadnej oferty, możliwe jest tzw. przejęcie nieruchomości na mocy art. 982 k.p.c. – ale tylko w określonych przypadkach:
🧑🌾 Dla nieruchomości rolnych:
- współwłaściciel nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, może przejąć nieruchomość za cenę nie niższą niż ¾ oszacowania.
🧩 Przykład praktyczny:
Spółka Agro-Land złożyła wniosek o licytację gruntu rolnego. W dniu przetargu nie pojawił się żaden licytant. Współwłaściciel – Pan Stanisław, który nie był dłużnikiem – złożył wniosek o przejęcie gruntu za 150 000 zł, co stanowiło 75% oszacowanej wartości. Komornik zaakceptował przejęcie.
🧱 Dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu:
- wierzyciel hipoteczny może przejąć prawo za minimum ¾ sumy oszacowania,
- bez konieczności składania rękojmi.
W każdym przypadku wniosek należy złożyć w ciągu 7 dni od licytacji.
📨 Komornik przekazuje dokumenty do sądu
Niezwłocznie po zakończeniu licytacji – najpóźniej w terminie tygodnia – komornik przesyła do sądu:
- protokół z przebiegu przetargu,
- wszystkie nierozpoznane skargi,
- dokumenty niezbędne do wydania postanowienia o przybiciu (art. 986⁹ k.p.c.).
⚖️ Przybicie – formalne potwierdzenie nabycia
Decyzję o przybiciu wydaje:
- sąd albo
- referendarz sądowy
👉 w ciągu 7 dni od otrzymania dokumentacji (art. 986¹⁰ § 1 k.p.c.).
W wyjątkowych przypadkach – np. gdy w toku licytacji złożono skargę lub zażalenie – sąd może:
- wstrzymać wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozpatrzenia (art. 988 § 2 k.p.c.).
📌 Po wydaniu przybicia, nabywca zobowiązany jest do uiszczenia całej ceny nabycia w terminie wskazanym przez sąd.
♻ Co, jeśli licytacja nie przyniosła skutku? Kolejne kroki
Jeśli nikt nie złożył oferty i nikt nie przejął nieruchomości w trybie art. 982 k.p.c., postępowanie egzekucyjne nie kończy się automatycznie. Wierzyciel ma jeszcze jedną możliwość: złożyć wniosek o wyznaczenie drugiej licytacji.
📌 Wniosek może być złożony:
- pisemnie,
- ustnie do protokołu,
- elektronicznie (art. 760 § 1 k.p.c.).
Każdy z wierzycieli może to zrobić, nawet jeśli postępowanie egzekucyjne toczy się w kilku sprawach (art. 986² § 2 k.p.c.).
🗓 Wyznaczenie drugiej licytacji – warunki
Druga licytacja podlega tym samym regułom, co pierwsza:
- Nie może się odbyć wcześniej niż po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania (art. 952 k.p.c.).
- Licytacja może rozpocząć się najwcześniej po upływie 2 tygodni od doręczenia zawiadomienia (art. 986³ § 2 k.p.c.).
- Obwieszczenie o sprzedaży musi być zamieszczone na stronie Krajowej Rady Komorniczej minimum 2 tygodnie przed terminem (art. 986⁴ § 3 k.p.c.).
🧾 Warunki przystąpienia do drugiej licytacji – takie same jak wcześniej
⚙️ Wszystkie procedury przetargowe obowiązują tak samo:
- utworzenie konta w systemie,
- wpłata rękojmi,
- podanie danych i oświadczeń,
- zakaz udziału osób wyłączonych na podstawie art. 976 § 1 k.p.c.
🏚 Druga licytacja bez rozstrzygnięcia – kto może przejąć nieruchomość?
Jeśli na drugiej licytacji również nikt nie złoży oferty, prawo do przejęcia przysługuje szerszemu kręgowi osób:
📌 Art. 984 k.p.c. – przejęcie nieruchomości może nastąpić:
- za cenę nie niższą niż ⅔ wartości oszacowania,
- przez:
- wierzyciela egzekucyjnego,
- wierzyciela hipotecznego,
- współwłaściciela.
Jeśli chodzi o nieruchomości rolne – stosuje się nadal art. 982 k.p.c., ale z niższą granicą przejęcia (⅔ oszacowania).
📅 Wniosek o przejęcie należy złożyć w ciągu 7 dni od dnia drugiej licytacji, z rękojmią (chyba że ustawa z niej zwalnia).
🔁 Jeśli kilku wierzycieli chce przejąć nieruchomość:
- pierwszeństwo ma ten, kto zaoferuje wyższą cenę,
- przy równej cenie – decyduje wysokość należności (art. 984 § 3 k.p.c.).
🚫 Brak przejęcia po drugiej licytacji – umorzenie egzekucji
Jeśli nikt nie złożył oferty i nikt nie przejął nieruchomości:
- egzekucja zostaje umorzona z urzędu (art. 985 § 1 k.p.c.),
- nowe postępowanie egzekucyjne może być wszczęte dopiero po 6 miesiącach od daty drugiej licytacji.
📌 Postanowienie komornika o umorzeniu można zaskarżyć (art. 767 k.p.c.), a na postanowienie sądu – przysługuje zażalenie (art. 828 k.p.c.).
✅ Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej to procedura sformalizowana, ale coraz bardziej dostępna dla wierzycieli i nabywców. Kluczowe etapy obejmują:
- złożenie wniosku przez wierzyciela,
- zawiadomienie dłużnika i możliwość określenia kolejności licytacji,
- przygotowanie i ogłoszenie przetargu,
- dokładna weryfikacja uczestników,
- elektroniczny przebieg licytacji,
- postępowanie po jej zakończeniu – przybicie lub przejęcie.
Dzięki cyfryzacji, proces ten staje się bardziej przejrzysty i szybszy, ale jednocześnie wymaga od uczestników precyzyjnego przestrzegania terminów i wymogów formalnych.
📚 Podstawa prawna
- art. 760 § 1, art. 809, art. 952, art. 964, art. 973, art. 975, art. 976, art. 981, art. 982, art. 984, art. 985, art. 986²–986¹⁰, art. 988, art. 991 § 2 – Kodeks postępowania cywilnego
- § 4 i § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 października 2021 r. w sprawie sposobu przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej oraz sposobu uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku:
- licytacja nieruchomości elektroniczna 2025
- egzekucja z nieruchomości krok po kroku
- przystąpienie do licytacji komorniczej online
- przejęcie nieruchomości po licytacji
- sprzedaż nieruchomości przez komornika
🔗 Przydatne adresy urzędowe:
- https://licytacje.komornik.pl – portal ogłoszeń licytacyjnych
- https://www.krk.pl – Krajowa Rada Komornicza