Inwestor to kluczowa postać w każdym procesie inwestycyjno-budowlanym. Bez względu na to, czy planujesz budowę domu jednorodzinnego, hali przemysłowej, czy osiedla mieszkaniowego – jako inwestor masz szereg obowiązków, ale i konkretnych uprawnień. Zrozumienie tej roli jest niezbędne, aby sprawnie przeprowadzić inwestycję i uniknąć problemów prawnych, technicznych i finansowych. W tym poradniku omawiamy, jakie są podstawowe i rozszerzone obowiązki inwestora, jakie prawa mu przysługują, oraz jak skutecznie pełnić tę rolę.
Kim jest inwestor i jaka jest jego rola w procesie budowlanym?
Choć Prawo budowlane nie zawiera ustawowej definicji inwestora, sądy administracyjne oraz cywilne jednoznacznie wskazują, że jest to osoba fizyczna, prawna lub inna jednostka organizacyjna, która:
- inicjuje proces budowlany,
- ponosi jego koszty,
- organizuje i koordynuje wszystkie niezbędne działania,
- oraz odpowiada za przygotowanie, realizację i odbiór inwestycji.
To inwestor składa wniosek o pozwolenie na budowę i to on jest adresatem decyzji administracyjnych. Jest formalnie jednym z uczestników procesu budowlanego (zgodnie z art. 17 pkt 1 Prawa budowlanego).
🧩 Przykład praktyczny:
Pan Andrzej z Poznania postanowił wybudować budynek wielorodzinny na działce odziedziczonej po ojcu. Zatrudnił architekta, podpisał umowę z generalnym wykonawcą i zgłosił rozpoczęcie robót w urzędzie. W trakcie inwestycji musiał koordynować działania wielu specjalistów, a jednocześnie odpowiadał przed nadzorem budowlanym za zgodność robót z przepisami.
Obowiązki inwestora w procesie budowlanym
1. Obowiązki wskazane wprost w ustawie
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, inwestor ma obowiązek:
- zapewnienia opracowania projektu budowlanego (i dodatkowych projektów, jeśli są wymagane),
- powierzenia kierowania budową osobie z odpowiednimi uprawnieniami – kierownikowi budowy,
- opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ),
- organizacji wykonania i odbioru robót budowlanych,
- zapewnienia – w razie potrzeby – nadzoru nad robotami przez wykwalifikowane osoby (np. geotechników).
📌 Uwaga: Przepis ten ma charakter przykładowy – katalog obowiązków inwestora jest otwarty.
2. Dodatkowe obowiązki inwestora wynikające z praktyki i komentarzy prawniczych
Poniżej zestawiono szerszy katalog działań, które w praktyce musi lub może wykonać inwestor:
- rozpoczęcie procedur administracyjnych (uzyskanie decyzji środowiskowych, warunków zabudowy itp.),
- uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia,
- zawiadomienie o rozpoczęciu budowy i odebranie dziennika budowy,
- zawarcie umów z projektantami, kierownikiem budowy, wykonawcami, inspektorem nadzoru, rzeczoznawcami,
- organizacja placu budowy, wykonanie przyłączy, zabezpieczenie terenu,
- zapewnienie usuwania odpadów budowlanych,
- odbiór robót oraz dopilnowanie formalności związanych z użytkowaniem obiektu.
🧩 Przykład praktyczny:
Spółka Novimex z Lublina planowała budowę magazynu. Pomimo ustanowienia kierownika budowy, prezes spółki sam wydawał polecenia robotnikom i ignorował uwagi kierownika. Budynek został wykonany niezgodnie z projektem, a nadzór budowlany stwierdził poważne nieprawidłowości. Spółka musiała pokryć koszty rozbiórki i ponownego wykonania robót – częściowo z własnej winy, ponieważ nie współdziałała z kierownikiem budowy.
Uprawnienia inwestora
Choć inwestor ma wiele obowiązków, posiada również określone uprawnienia:
- wybór projektanta, wykonawców, kierownika budowy oraz inspektora nadzoru,
- prawo do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (obowiązkowe tylko w określonych przypadkach),
- decydowanie o zakresie nadzoru autorskiego,
- prawo do organizowania i zarządzania inwestycją według własnej koncepcji – o ile jest zgodna z przepisami i decyzjami administracyjnymi,
- kontrola harmonogramu prac i odbioru robót,
- zgłaszanie zastrzeżeń, reklamacji i odstępstw.
⚖️ Wyroki sądowe – co mówią o roli inwestora?
Sądy wielokrotnie podkreślają, że inwestor nie może ignorować roli kierownika budowy i nie powinien samodzielnie kierować pracami budowlanymi, nawet jeśli posiada wiedzę techniczną.
„Inwestor ma obowiązek współpracy z kierownikiem budowy. Nie powinien sam wydawać poleceń wykonawcom, z pominięciem kierownika”
– wyrok SA w Szczecinie z 18.03.2020 r., I ACa 652/19
Z kolei NSA potwierdza, że:
„Inwestor to podmiot, który składa wniosek o pozwolenie i realizuje inwestycję zgodnie z przepisami prawa budowlanego”
– wyrok NSA z 8.11.2017 r., II OSK 2870/16
📚 Podstawa prawna
- art. 17 pkt 1, art. 18 ust. 1 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)
- § 2 ust. 1 – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzaju obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. Nr 138, poz. 1554)
- art. 354 § 2 – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610)
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- obowiązki inwestora budowlanego
- uprawnienia inwestora w budowie
- relacje inwestor – kierownik budowy
- dokumenty i formalności inwestora
- inspektor nadzoru inwestorskiego