Darowizna nieruchomości to jedna z najczęstszych form przekazania majątku w obrębie rodziny. Jednak mimo dobrej woli darczyńcy, relacje między stronami mogą ulec dramatycznemu pogorszeniu. Szczególnie dotyczy to sytuacji, w których darczyńca zostaje potraktowany przez obdarowanego w sposób, który można uznać za rażąco niewdzięczny. W takich przypadkach polskie prawo umożliwia odwołanie darowizny.
W tym poradniku wyjaśniamy:
- kiedy można skutecznie odwołać darowiznę,
- co oznacza „rażąca niewdzięczność”,
- jak wygląda procedura,
- jakie dokumenty i dowody są niezbędne.
Czym jest darowizna nieruchomości?
Darowizna to nieodpłatne przysporzenie majątku jednej osoby na rzecz drugiej. W przypadku nieruchomości — darczyńca przekazuje własność np. działki lub domu, nie oczekując niczego w zamian. Aby darowizna była ważna, musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Jednak darowizna może zostać odwołana, jeśli obdarowany dopuścił się wobec darczyńcy tzw. rażącej niewdzięczności. Taka sytuacja często dotyczy konfliktów rodzinnych, przemocy domowej, porzucenia osoby starszej czy odmowy opieki.
Rażąca niewdzięczność – jak rozumie to sąd?
Zgodnie z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.”
Z kolei art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi:
„Po wykonaniu darowizny darczyńca może ją odwołać tylko z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.”
Rażąca niewdzięczność to zachowanie wykraczające poza zwykły konflikt czy brak uprzejmości. Musi być ono:
- świadome i celowe,
- dotkliwe w skutkach (fizycznych, psychicznych, społecznych),
- sprzeczne z elementarnymi zasadami współżycia społecznego.
📌 Przykłady rażącej niewdzięczności:
- przemoc fizyczna lub psychiczna wobec darczyńcy,
- znieważenie, zastraszanie, poniżanie,
- porzucenie osoby chorej lub starszej,
- uporczywe uchylanie się od pomocy lub kontaktu.
Przykład praktyczny: darowizna z obciążeniem służebnością mieszkania
🧑🦳 Pan Henryk z Głogowa, emerytowany nauczyciel, przekazał swojemu synowi – Mateuszowi – dom jednorodzinny z ogrodem, wart 900 000 zł. Darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego. W tym samym akcie ustanowiono służebność mieszkania, umożliwiającą Panu Henrykowi dożywotnie zamieszkiwanie w jednym z pokoi.
Na początku relacje były poprawne, jednak po kilku miesiącach Pan Henryk zaczął doświadczać przemocy słownej i fizycznej. Syn krzyczał, ubliżał mu, kilkakrotnie doszło do szarpaniny. Pan Henryk musiał korzystać z pomocy sąsiadów i zgłosił sprawę na policję.
Ostatecznie, po wszczęciu postępowania karnego o znęcanie się nad osobą starszą, Pan Henryk zdecydował się odwołać darowiznę z powodu rażącej niewdzięczności.
Kiedy można odwołać darowiznę?
Darczyńca ma prawo do odwołania darowizny, jeśli od wykonania darowizny nie upłynął jeszcze rok od chwili, gdy dowiedział się o rażącej niewdzięczności – zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.
Oznacza to, że nie wystarczy samo zaistnienie niewdzięczności – ważny jest moment, w którym darczyńca się o niej dowiedział. Termin ten jest nieprzekraczalny.
Forma odwołania darowizny
Odwołanie darowizny następuje w formie pisemnej. Nie jest wymagane od razu wniesienie sprawy do sądu – najpierw należy wysłać do obdarowanego oświadczenie o odwołaniu darowizny.
W oświadczeniu należy zawrzeć:
- datę i miejsce sporządzenia,
- dane darczyńcy i obdarowanego,
- opis darowanej nieruchomości (np. numer KW, adres),
- powody odwołania (z wyszczególnieniem zdarzeń, dat, świadków),
- wezwanie do zwrotu nieruchomości,
- podpis darczyńcy.
📌 Uwaga: Jeśli obdarowany nie zwróci nieruchomości dobrowolnie, konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu cywilnego.
Co dalej po odwołaniu darowizny?
Złożenie pisemnego oświadczenia o odwołaniu darowizny ma charakter jednostronny – co oznacza, że nie potrzeba zgody obdarowanego. Jednak skutki takiego oświadczenia mogą być kwestionowane przez obdarowanego, zwłaszcza gdy doszło już do przeniesienia własności nieruchomości (a więc darowizna została wykonana).
Wówczas konieczne może być:
- skierowanie sprawy do sądu o nakazanie przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę,
- lub wystąpienie z powództwem o ustalenie, że własność nieruchomości powróciła na skutek skutecznego odwołania darowizny.
Jakie dowody należy zabezpieczyć?
Skuteczność dochodzenia roszczeń zależy w dużej mierze od zgromadzonych dowodów. Im dokładniejsze i bardziej wiarygodne materiały, tym większa szansa na wygraną przed sądem.
Przydatne dowody to:
- 📄 Zawiadomienia na policję – zgłoszenia przemocy, interwencji domowych.
- 📷 Nagrania audio/wideo, zdjęcia obrażeń, zniszczeń w mieszkaniu.
- 🧑⚕️ Zaświadczenia lekarskie, obdukcje sądowe.
- 🧑⚖️ Protokoły z przesłuchań świadków – np. sąsiadów, członków rodziny, kuratora.
- 📝 Pisma z prokuratury – w toku postępowania karnego.
- 🧾 Pisma od Miejskiej Komisji Rozwiązywania Problemów Alkoholowych czy Zespołu Interdyscyplinarnego ds. Przemocy Domowej.
Przykład praktyczny:
Pan Henryk (z poprzedniej części) posiada:
- kopię zgłoszenia do komendanta policji,
- nagranie awantury, gdzie syn grozi i wyzywa,
- zaświadczenie od lekarza psychiatry, że relacje z synem wywołały u niego objawy depresji,
- pismo z Ośrodka Pomocy Społecznej dokumentujące sytuację.
📌 Sąd będzie oceniał, czy zachowanie obdarowanego było rzeczywiście rażące – dlatego warto dokumentować wszystko na bieżąco i unikać subiektywnych osądów bez potwierdzenia.
Czy konieczne jest postępowanie sądowe?
Tak – w przypadku darowizny już wykonanej, co ma miejsce po podpisaniu aktu notarialnego i wpisaniu obdarowanego do księgi wieczystej. Samo oświadczenie nie „cofa” automatycznie własności. Dlatego potrzebne jest postępowanie sądowe o:
✔ nakazanie powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na darczyńcę (na podstawie art. 900 KC i art. 222 KC),
lub
✔ ustalenie, że własność nieruchomości należy z powrotem do darczyńcy (na podstawie art. 189 KPC).
Kto rozpoznaje sprawę?
Właściwy jest sąd okręgowy (nie rejonowy), ponieważ wartość przedmiotu sporu przekracza 75 000 zł.
Pozew należy złożyć do:
- sądu okręgowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości,
- lub sądu ogólnej właściwości pozwanego (obdarowanego) – zgodnie z art. 27 i 38 KPC.
Co powinien zawierać pozew?
Pozew o przeniesienie własności po odwołaniu darowizny powinien zawierać:
- dane stron,
- dokładny opis nieruchomości (nr działki, KW, adres),
- datę i treść umowy darowizny,
- wskazanie momentu odwołania darowizny (załączyć oświadczenie),
- opis rażącej niewdzięczności (z datami, sytuacjami, świadkami),
- wykaz dowodów (załączniki),
- żądanie: „nakazanie pozwanemu złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości opisanej powyżej”,
- ewentualnie wniosek o zabezpieczenie powództwa (np. zakaz sprzedaży nieruchomości),
- podpis.
📌 Opłata od pozwu: 5% wartości nieruchomości (czyli np. przy 900 000 zł – opłata wynosi 45 000 zł), chyba że sąd zwolni z kosztów.
Czy można odzyskać nieruchomość bez sprawy sądowej?
Teoretycznie tak – jeśli obdarowany dobrowolnie zgodzi się podpisać akt notarialny powrotnego przeniesienia własności (np. z obawy przed postępowaniem karnym lub w wyniku mediacji). W praktyce jest to rzadkie, ale warto rozważyć próbę polubownego rozwiązania sporu – choćby w obecności notariusza lub mediatora.
Jak wygląda postępowanie sądowe?
- Pozew trafia do sądu okręgowego.
Sąd bada formalną poprawność pozwu oraz kompletność załączników. Jeśli wszystko jest w porządku, doręcza go pozwanemu (obdarowanemu). - Odpowiedź na pozew.
Obdarowany ma prawo ustosunkować się do zarzutów – może zaprzeczyć faktom, przedstawić kontrdowody lub zakwestionować istnienie rażącej niewdzięczności. - Rozprawa i postępowanie dowodowe.
Sąd przesłuchuje świadków, analizuje nagrania, pisma, zaświadczenia lekarskie itp. W niektórych przypadkach może powołać biegłego psychologa lub lekarza sądowego. - Wyrok.
Jeśli sąd uzna, że rażąca niewdzięczność miała miejsce i darczyńca skutecznie odwołał darowiznę, zobowiąże pozwanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości na powoda. Taki wyrok zastępuje oświadczenie woli – zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego.
Co dalej po wyroku?
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku:
- sąd wystawia odpis z klauzulą prawomocności,
- darczyńca lub jego pełnomocnik składa wniosek o wpis zmian w księdze wieczystej.
📌 Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS, do właściwego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi księgę dla tej nieruchomości.
Do wniosku należy dołączyć:
- odpis wyroku z klauzulą,
- odpis aktu notarialnego pierwotnej darowizny,
- dowód uiszczenia opłaty sądowej (200 zł),
- ewentualnie pełnomocnictwo.
Co się dzieje z ustanowioną służebnością mieszkania?
Służebność mieszkania (ustanowiona w akcie darowizny) jest prawem niezależnym od własności. Jeśli wraca własność nieruchomości do darczyńcy – on sam zyskuje również pełnię władztwa nad prawem do lokalu. W praktyce więc służebność przestaje mieć istotne znaczenie – ale nie wygasa automatycznie.
Aby usunąć ją z księgi wieczystej, należy złożyć wniosek o wykreślenie służebności – również na formularzu KW-WPIS, dołączając:
- zgodne oświadczenie stron (jeśli służebność została zniesiona),
- prawomocny wyrok (jeśli sąd orzekł o jej wygaśnięciu),
- dowód uiszczenia opłaty sądowej (100 zł).
Co jeśli darczyńca zmarł przed odzyskaniem nieruchomości?
Jeżeli darczyńca odwołał darowiznę, ale nie zdążył wytoczyć powództwa – jego spadkobiercy mogą kontynuować działanie. Wynika to z art. 899 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Po śmierci darczyńcy uprawnienie do odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności nie przechodzi na jego spadkobierców, chyba że darczyńca przed śmiercią odwołał darowiznę.”
Oznacza to, że samo odwołanie musi nastąpić za życia darczyńcy, ale proces mogą kontynuować spadkobiercy. Jeśli darczyńca nie zdążył odwołać darowizny – uprawnienie wygasa.
Czy można dochodzić odszkodowania?
Tak, w szczególnych przypadkach darczyńca może żądać:
- odszkodowania za zniszczenie mienia,
- zwrotu poniesionych kosztów (np. remontów),
- zadośćuczynienia za doznaną krzywdę – ale tylko w ramach odrębnego powództwa cywilnego.
Podsumowanie
✔ Darowizna nieruchomości może zostać skutecznie odwołana z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.
✔ Odwołanie wymaga złożenia oświadczenia na piśmie i – w razie sporu – wystąpienia na drogę sądową.
✔ Postępowanie dowodowe ma kluczowe znaczenie – niezbędna jest dokumentacja przemocy, znieważenia lub porzucenia.
✔ Prawomocny wyrok stanowi podstawę do odzyskania własności i wpisu w księdze wieczystej.
✔ Ochrona interesów darczyńcy – np. przez służebność mieszkania – powinna być dokładnie zaplanowana na etapie zawierania umowy.
Podstawa prawna:
- art. 898 § 1–2, art. 899 § 3, art. 900, art. 64 – Kodeks cywilny
- art. 189, art. 1047 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 27, art. 38 – Kodeks postępowania cywilnego
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Tematy porad zawartych w poradniku:
- odwołanie darowizny nieruchomości 2025
- rażąca niewdzięczność a cofnięcie darowizny
- odzyskanie nieruchomości po darowiźnie
- służebność mieszkania a odwołanie darowizny
- pozew o zwrot nieruchomości po darowiźnie