Rynek najmu mieszkań na kilka dni coraz mocniej podlega regulacjom, które mają ułatwić organom publicznym ustalenie, kto oferuje lokal, gdzie znajduje się wynajmowane mieszkanie i jak intensywnie jest ono wykorzystywane. Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Nowe przepisy dotyczą zarówno osób i firm wynajmujących mieszkania przez internet, jak i platform pośredniczących w rezerwacjach. Trzeba jednak odróżnić obowiązki wynikające bezpośrednio z prawa UE od rozwiązań, które wymagają stworzenia odpowiednich procedur w prawie krajowym.
Stan prawny poradnika: 4 września 2026 r.
Od kiedy obowiązują przepisy o najmie krótkoterminowym w UE?
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 zostało przyjęte 11 kwietnia 2024 r. i opublikowane 29 kwietnia 2024 r. Jego art. 19 stanowi wprost:
„Niniejsze rozporządzenie stosuje się od dnia 20 maja 2026 r.”
Oznacza to, że data rozpoczęcia stosowania unijnych przepisów już minęła. Rozporządzenie jest bezpośrednio stosowane w państwach członkowskich. Jednocześnie część przewidzianych w nim mechanizmów wymaga stworzenia odpowiedniej infrastruktury i przepisów krajowych, m.in. procedur rejestracyjnych, organów odpowiedzialnych za ich prowadzenie, pojedynczego cyfrowego punktu dostępu oraz krajowych zasad dotyczących sankcji.
To ważne rozróżnienie. Nie należy przyjmować, że 20 maja 2026 r. automatycznie powstał jeden ogólnounijny rejestr wszystkich mieszkań wynajmowanych turystom. Rozporządzenie określa przede wszystkim wspólne zasady funkcjonowania krajowych systemów rejestracji oraz wymiany danych.
Kogo obejmują przepisy o najmie krótkoterminowym?
Rozporządzenie posługuje się własnym zestawem pojęć. Ma to znaczenie, ponieważ zakres regulacji nie pokrywa się w pełni z potocznym rozumieniem „najmu na doby”.
Co jest „jednostką” w rozumieniu rozporządzenia?
Jednostką jest przede wszystkim umeblowany lokal mieszkalny znajdujący się na terytorium Unii Europejskiej, który jest wykorzystywany do świadczenia usług krótkoterminowego najmu.
Do tej kategorii nie zalicza się m.in. hoteli, moteli i określonych obiektów hostelowych, a także miejsc zakwaterowania na polach kempingowych czy namiotowych.
W praktyce przepisy mogą więc dotyczyć przede wszystkim mieszkań i apartamentów oferowanych turystom za pośrednictwem serwisów rezerwacyjnych.
Kim jest wynajmujący?
Wynajmującym może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy najem prowadzisz zawodowo i przez cały rok, czy tylko okazjonalnie.
Regulacja obejmuje wynajmujących świadczących lub zamierzających świadczyć odpłatną usługę krótkoterminowego najmu za pośrednictwem platformy internetowej.
Dlatego właściciel, który udostępnia mieszkanie turystom tylko przez kilka tygodni wakacji, nie powinien zakładać, że przepisy dotyczą wyłącznie profesjonalnych operatorów posiadających kilkadziesiąt apartamentów.
Czy rozporządzenie UE określa, ile dni może trwać najem krótkoterminowy?
Nie. Rozporządzenie definiuje usługę jako krótkoterminowy, odpłatny wynajem, ale pozostawia dalsze określenie krótkoterminowego charakteru usługi prawu krajowemu.
To polski projekt ustawy przewiduje przyjęcie rozwiązania, zgodnie z którym usługą hotelarską ma być również krótkotrwała usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, określana jako najem krótkoterminowy. Nie należy więc przedstawiać limitu 30 dni jako limitu wynikającego bezpośrednio z rozporządzenia UE.
Czy każdy wynajmujący musi zarejestrować mieszkanie?
Rejestracja jest jednym z najważniejszych elementów nowego systemu, ale trzeba precyzyjnie określić, kiedy obowiązek ten powstaje.
Rozporządzenie 2024/1028 nie tworzy samo w sobie obowiązkowego, identycznego rejestru wszystkich lokali w całej Unii. Określa natomiast zasady, jakie muszą spełniać procedury rejestracyjne ustanawiane lub utrzymywane przez państwa członkowskie. Jeżeli państwo wymaga od platform przekazywania organom danych zgodnie z rozporządzeniem, powinno ustanowić albo utrzymywać procedurę rejestracji jednostek na obszarze objętym takim obowiązkiem.
Procedura rejestracyjna ma być dostępna online. Powinna także umożliwiać automatyczne i natychmiastowe nadanie konkretnej jednostce numeru identyfikacyjnego po przekazaniu wymaganych informacji i – jeżeli jest to konieczne – dokumentów.
Dla właściciela oznacza to, że przed rozpoczęciem publikowania ofert trzeba będzie sprawdzić, czy lokal znajduje się na obszarze objętym procedurą rejestracji.
Jakie dane o mieszkaniu trzeba będzie przekazać przy rejestracji?
Zakres danych jest stosunkowo szeroki. W odniesieniu do lokalu wynajmujący podaje m.in.:
- dokładny adres pozwalający jednoznacznie zidentyfikować mieszkanie;
- rodzaj lokalu;
- informację, czy jest to całość albo część głównego lub drugiego miejsca zamieszkania wynajmującego, czy lokal wykorzystywany w innych celach;
- maksymalną liczbę dostępnych miejsc noclegowych;
- maksymalną liczbę osób, które lokal może pomieścić;
- w odpowiednich przypadkach informację o objęciu lokalu systemem zezwoleń.
Jeżeli wynajmującym jest osoba fizyczna, organ uzyskuje również m.in. jej imię i nazwisko, krajowy numer identyfikacyjny lub inne dane umożliwiające identyfikację, adres, numer telefonu i adres poczty elektronicznej.
W przypadku osoby prawnej podawane są m.in. nazwa podmiotu, krajowy numer identyfikacyjny działalności gospodarczej, dane pełnomocnika, adres siedziby oraz dane kontaktowe.
Pamiętaj, że odpowiedzialność za prawdziwość przekazanych danych ponosi wynajmujący. Jeżeli sytuacja dotycząca lokalu istotnie się zmieni, informacje powinny zostać zaktualizowane.
Czy dane właściciela mieszkania będą publiczne?
Rozporządzenie wymaga, aby numery identyfikacyjne znajdowały się w łatwo dostępnym rejestrze publicznym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że pełne dane osobowe każdego właściciela – np. jego numer identyfikacyjny, telefon czy adres e-mail – mają być publicznie dostępne dla wszystkich użytkowników internetu.
Rejestr musi być prowadzony z uwzględnieniem przepisów o ochronie danych osobowych. Dlatego bezpieczniej jest mówić o możliwości publicznej weryfikacji numeru i legalności funkcjonowania jednostki, zamiast zakładać, że rozporządzenie nakazuje ujawnienie wszystkich danych wynajmującego.
Numer identyfikacyjny mieszkania – co trzeba z nim zrobić?
Po objęciu lokalu procedurą rejestracyjną numer identyfikacyjny staje się jednym z najważniejszych elementów oferty.
Wynajmujący powinien poinformować platformę, czy lokal podlega rejestracji. Jeżeli tak – przekazuje jej numer identyfikacyjny. Platforma musi natomiast skonstruować swój system w sposób pozwalający na podanie numeru przed rozpoczęciem oferowania danego lokalu oraz na jego wyraźne umieszczenie w ofercie.
Przykład 1 – mieszkanie wynajmowane tylko podczas wakacji
Pani Katarzyna posiada dwupokojowe mieszkanie w Gdańsku. Na co dzień korzysta z niego jej córka studiująca w innym mieście, ale w lipcu i sierpniu właścicielka chce wynajmować lokal turystom za pośrednictwem platformy rezerwacyjnej.
Jeżeli zgodnie z obowiązującymi przepisami krajowymi mieszkanie zostanie objęte procedurą rejestracji, okazjonalny charakter wynajmu nie zwolni pani Katarzyny z obowiązków. Będzie musiała podać wymagane dane, uzyskać numer identyfikacyjny i przekazać go platformie.
Jeżeli później zmieni układ mieszkania i zwiększy dopuszczalną liczbę gości z czterech do pięciu, powinna również sprawdzić, czy zmiana wymaga aktualizacji danych znajdujących się w rejestrze.
Co się stanie, jeżeli dane w rejestrze będą błędne?
Numer identyfikacyjny nie gwarantuje, że oferta będzie mogła pozostawać na platformie bezterminowo.
Właściwy organ może zweryfikować informacje i dokumenty przedstawione przez wynajmującego. Jeżeli wykryje niekompletne lub nieprawidłowe dane, może zażądać ich poprawienia w wyznaczonym terminie.
Brak odpowiedniej korekty może doprowadzić do zawieszenia numeru identyfikacyjnego i nakazania platformie usunięcia oferty albo zablokowania dostępu do niej.
Jeszcze poważniejsze konsekwencje mogą wystąpić w przypadku umyślnego naruszenia przepisów albo rażącego niedbalstwa. Jeżeli wynajmujący nie poprawia wymaganych danych lub przekazuje informacje nieprawdziwe bądź nieważne, organ może wycofać numer identyfikacyjny.
Wynajmujący nie powinien być jednak pozbawiony możliwości przedstawienia swojego stanowiska. Przed zawieszeniem lub wycofaniem numeru organ powinien poinformować go o swoim zamiarze i zapewnić możliwość bycia wysłuchanym.
Jakie obowiązki mają Airbnb, Booking i inne platformy pośredniczące?
Unijne przepisy nie ograniczają się do obowiązków właściciela mieszkania. Znaczna część systemu została oparta na odpowiedzialności platform internetowych.
Platforma musi odpowiednio zaprojektować formularz oferty
Interfejs służący do wystawiania mieszkania powinien wymagać od wynajmującego informacji, czy lokal znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje procedura rejestracyjna.
Jeżeli odpowiedź jest twierdząca, system powinien umożliwiać identyfikację jednostki za pomocą numeru identyfikacyjnego. Platforma ma ponadto dopilnować, aby wymagany numer został podany przed rozpoczęciem oferowania lokalu i był wyraźnie widoczny jako część ogłoszenia.
Platformy mają kontrolować numery identyfikacyjne
Dostawcy platform powinni podejmować rozsądne starania, aby regularnie przeprowadzać wyrywkowe kontroleinformacji przekazywanych przez wynajmujących oraz – w odpowiednich przypadkach – ważności numerów identyfikacyjnych.
Jeżeli kontrola wykaże nieprawidłowe oświadczenie, nieważny numer albo jego niewłaściwe wykorzystanie, platforma powinna bez zbędnej zwłoki poinformować zarówno właściwy organ, jak i wynajmującego.
Platforma ma także informować gospodarzy o procedurach rejestracyjnych obowiązujących na danym obszarze.
Jakie dane platformy będą przekazywać organom?
To jeden z najważniejszych elementów nowych przepisów. Na obszarach objętych odpowiednim obowiązkiem platforma będzie gromadziła i przekazywała do krajowego pojedynczego cyfrowego punktu dostępu dane dotyczące działalności odnoszące się do poszczególnych jednostek.
Dane te obejmują m.in. liczbę nocy, na które lokal został wynajęty, liczbę najemców oraz ich kraj zamieszkania. Razem z nimi przekazywane są również odpowiedni numer identyfikacyjny, dokładny adres jednostki oraz adres URL oferty.
Co do zasady dane powinny być przekazywane co miesiąc przy użyciu komunikacji maszyna–maszyna.
Inny model przewidziano dla małych platform i mikroplatform. Jeżeli taki podmiot w poprzednim kwartale nie osiągnął średniej miesięcznej wynoszącej co najmniej 4250 ofert, dane może przekazywać na koniec kwartału, w sposób zautomatyzowany albo ręcznie zgodnie z prawem krajowym.
Zwróć uwagę na dwa warunki. Samo posiadanie mniej niż 4250 ofert nie wystarczy. Platforma musi jednocześnie kwalifikować się jako małe przedsiębiorstwo lub mikroprzedsiębiorstwo.
Przykład 2 – niewielka polska platforma rezerwacyjna
Spółka StayLocal prowadzi internetową platformę z ofertami apartamentów w miejscowościach turystycznych. Jest małym przedsiębiorstwem, a w ostatnim kwartale na platformie znajdowało się średnio około 3800 ofert miesięcznie.
Jeżeli pozostałe warunki przewidziane w rozporządzeniu zostaną spełnione, spółka może korzystać z uproszczonego sposobu raportowania właściwego małym platformom. Gdyby jednak liczba ofert wzrosła np. do średnio 4700 miesięcznie, sam fakt, że przedsiębiorstwo nadal pozostaje niewielkie organizacyjnie, nie pozwoliłby na stosowanie tego wyjątku.
Czy platforma odpowiada za prawdziwość danych podanych przez właściciela?
Rozporządzenie rozdziela odpowiedzialność wynajmującego i platformy.
To wynajmujący odpowiada za prawdziwość informacji, które przekazuje organom i platformie. Jednocześnie platformy mają własne obowiązki dotyczące projektowania systemów, wyrywkowej weryfikacji oraz kompletności i dokładności zbiorów danych przekazywanych organom na podstawie informacji uzyskanych od gospodarzy.
Nie jest to więc system, w którym platforma może całkowicie biernie przyjąć dowolny numer wpisany przez użytkownika. Z drugiej strony rozporządzenie nie tworzy ogólnego obowiązku stałego monitorowania wszystkich ofert.
Czy oferta bez prawidłowego numeru może zniknąć z platformy?
Tak. Jest to jeden z mechanizmów, które mogą mieć największe praktyczne znaczenie dla właścicieli.
Jeżeli na danym obszarze stosowana jest procedura rejestracji, prawo krajowe powinno pozwalać właściwym organom nakazać platformom usunięcie ofert:
- wystawionych bez wymaganego numeru identyfikacyjnego;
- zawierających nieważny numer;
- wykorzystujących numer identyfikacyjny w niewłaściwy sposób.
W praktyce brak prawidłowej rejestracji może więc oznaczać nie tylko konsekwencje administracyjne, lecz również utratę możliwości skutecznego oferowania lokalu przez najpopularniejsze platformy rezerwacyjne.
Co z polską ustawą o najmie krótkoterminowym?
To właśnie w tym zakresie stan prawny zmienił się od momentu przygotowania materiału źródłowego.
14 lipca 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw. Jednym z jego podstawowych celów jest dostosowanie krajowego systemu do rozporządzenia 2024/1028. Projekt przewiduje m.in. objęcie pojęciem usług hotelarskich również najmu krótkoterminowego mieszkań oraz stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Projekt trafił następnie do Sejmu jako druk nr 2865. 2 września 2026 r. wpłynęła autopoprawka oznaczona jako druk nr 2865-A, a tego samego dnia odbyło się pierwsze czytanie projektu na posiedzeniu Sejmu. Na dzień 4 września 2026 r. mamy więc do czynienia nadal z trwającym procesem legislacyjnym, a nie z uchwaloną i obowiązującą ustawą.
Jest to szczególnie istotne dlatego, że państwa członkowskie miały do 20 maja 2026 r. przyjąć i opublikować przepisy dotyczące sankcji za określone naruszenia rozporządzenia.
Dlatego przy planowaniu najmu krótkoterminowego w Polsce trzeba obecnie śledzić równolegle obowiązujące rozporządzenie unijne oraz dalszy przebieg prac nad krajową ustawą.
Co powinien zrobić właściciel mieszkania przygotowujący się do nowych zasad?
W praktyce warto już teraz uporządkować dokumentację dotyczącą lokalu. Sprawdź przede wszystkim, czy dane dotyczące adresu, maksymalnej liczby gości i charakteru wykorzystywania nieruchomości są aktualne. Jeżeli wynajmem zajmuje się spółka, przygotuj również aktualne dane rejestrowe i informacje o osobach uprawnionych do jej reprezentowania.
Gdy polska procedura rejestracyjna stanie się operacyjna, zwróć szczególną uwagę na:
- ustalenie, czy dany lokal podlega obowiązkowi rejestracji;
- prawidłowe zgłoszenie każdego wynajmowanego lokalu;
- uzyskanie właściwego numeru identyfikacyjnego;
- przekazanie numeru platformie i prawidłowe umieszczenie go w ofercie;
- bieżące aktualizowanie danych po istotnych zmianach dotyczących lokalu;
- reagowanie na wezwania organu do skorygowania informacji;
- kontrolowanie, czy numer wskazany w ogłoszeniu pozostaje ważny.
Nie warto odkładać tych czynności do momentu otrzymania pierwszego wezwania od organu lub zablokowania oferty. W nowym systemie dane organów i platform mają być ze sobą powiązane w znacznie większym stopniu niż dotychczas.
Podsumowanie
Rozporządzenie 2024/1028 wprowadza wspólne dla Unii Europejskiej zasady dotyczące rejestracji i wymiany danych o najmie krótkoterminowym, ale nie tworzy jednego europejskiego rejestru mieszkań i nie przesądza samodzielnie wszystkich warunków legalnego prowadzenia takiej działalności.
Najważniejsze obowiązki wynajmujących będą związane z przekazywaniem prawidłowych danych, uzyskiwaniem numerów identyfikacyjnych tam, gdzie funkcjonuje procedura rejestracyjna, informowaniem platform o takim obowiązku oraz aktualizowaniem informacji dotyczących lokalu.
Platformy internetowe muszą natomiast dostosować swoje systemy do obsługi numerów identyfikacyjnych, prowadzić określone kontrole oraz przekazywać dane właściwym organom.
Pamiętaj też, że błędne albo nieaktualne dane nie są wyłącznie problemem formalnym. W określonych przypadkach numer identyfikacyjny może zostać zawieszony lub wycofany, a oferta mieszkania usunięta albo zablokowana.
W Polsce kluczowe znaczenie będzie miała ostateczna treść ustawy krajowej. Na 4 września 2026 r. rządowy projekt po pierwszym czytaniu w Sejmie pozostaje przedmiotem procesu legislacyjnego. Dlatego przedsiębiorcy oraz osoby prywatne wynajmujące lokale turystom powinny śledzić kolejne etapy prac, zamiast opierać swoje działania wyłącznie na pierwotnej wersji projektu.
Podstawa prawna
art. 3, art. 4, art. 5, art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 13, art. 15, art. 19 – rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724.
Projekt: rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw – druki sejmowe nr 2865 i 2865-A. Na dzień 4 września 2026 r. projekt nie stanowi jeszcze obowiązującego prawa.
Tematy porad zawartych w poradniku
najem krótkoterminowy 2026
rejestracja mieszkania Airbnb
obowiązki wynajmującego Booking
numer identyfikacyjny najmu krótkoterminowego
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych