Zakup nieruchomości rolnej to dla wielu małżeństw decyzja strategiczna – zarówno ze względów rodzinnych, jak i gospodarczych. Jednak obrót takimi nieruchomościami podlega szczególnym ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Na szczęście dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, przepisy przewidują uproszczone warunki nabywania nieruchomości rolnych. W tym poradniku wyjaśniamy, kiedy wystarczy, że tylko jeden z małżonków spełnia wymogi ustawowe, jak wygląda procedura oraz jakie znaczenie ma forma prawna zawieranych umów.
🧩 Wspólność majątkowa małżeńska – co to oznacza?
W polskim prawie cywilnym domyślnym ustrojem majątkowym między małżonkami jest ustawowa wspólność majątkowa. Powstaje ona z chwilą zawarcia małżeństwa, chyba że małżonkowie podpisali wcześniej umowę majątkową ustanawiającą rozdzielność.
🔎 Wspólność majątkowa oznacza, że majątek nabyty po ślubie należy do obojga małżonków wspólnie – bez określania udziałów. Wspólny majątek obejmuje m.in. wynagrodzenia za pracę, dochody z działalności gospodarczej, a także przedmioty nabyte odpłatnie w czasie trwania małżeństwa.
📌 Zgoda drugiego małżonka jest wymagana przy wszystkich ważniejszych czynnościach prawnych, w tym przy:
- nabyciu nieruchomości,
- zbyciu nieruchomości,
- obciążeniu nieruchomości hipoteką.
Podstawy prawne:
- art. 31–37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.)
🤝 Kiedy wystarczy jeden małżonek jako „nabywca rolny”?
Zasadą wynikającą z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. To oznacza, że osoba taka:
- posiada kwalifikacje rolnicze,
- faktycznie prowadzi gospodarstwo,
- mieszka na terytorium RP od co najmniej 5 lat,
- i nie posiada więcej niż 300 ha użytków rolnych łącznie.
Jednak jeśli małżonkowie nabywają nieruchomość do majątku wspólnego, to wystarczy, że warunki te spełnia tylko jedno z nich.
✔ Warunki skorzystania z tego ułatwienia:
- Małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej (ustawowej lub umownej).
- Co najmniej jeden z małżonków spełnia wymogi dla rolnika indywidualnego (art. 6 u.k.u.r.).
📘 Podstawa prawna:
Art. 2a ust. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592 ze zm.)
📌 Uwaga:
Jeśli małżonkowie mają rozdzielność majątkową, muszą nabyć nieruchomość w częściach ułamkowych i każde z nich musi spełniać warunki nabycia. Taki sam wymóg dotyczy małżonków w separacji prawnej.
📝 Praktyczny przykład
Przykład 1:
Anna i Marek Nowiccy są małżeństwem i prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Marek ma wykształcenie rolnicze, a od 6 lat prowadzi działalność rolniczą na Podkarpaciu. Anna pracuje w szkole. Chcą wspólnie kupić 5 ha ziemi rolnej.
✅ Mimo że Anna nie jest rolnikiem indywidualnym, mogą nabyć nieruchomość do majątku wspólnego – bo Marek spełnia wszystkie wymagania.
Przykład 2:
Karolina i Tomasz Kowalscy są małżeństwem, ale mają podpisaną intercyzę – ich majątki są rozdzielne. Karolina ma kwalifikacje rolnicze, Tomasz nie.
✖ Nie mogą kupić nieruchomości do majątku wspólnego, bo taki nie istnieje. Każde z nich mogłoby nabyć udział w nieruchomości, ale Tomasz nie spełnia wymogów, więc potrzebna byłaby zgoda KOWR.
🛑 Co z ryzykiem naruszenia przepisów?
Nabycie nieruchomości rolnej bez spełnienia ustawowych warunków jest nieważne – nawet jeśli umowę zawarto w formie aktu notarialnego.
📌 Skutki naruszenia:
- brak wpisu w księdze wieczystej,
- niemożność nabycia własności,
- potencjalna odpowiedzialność cywilna lub karna.
✒ Jak wygląda procedura nabycia?
Jeżeli tylko jeden z małżonków spełnia wymogi, nabycie może odbyć się na trzy sposoby:
🟢 Oboje małżonkowie podpisują umowę u notariusza
- To najprostszy i najbezpieczniejszy sposób.
- Jeden z małżonków składa oświadczenie o spełnianiu przesłanek jako rolnik.
- Drugi tylko wyraża wolę zawarcia umowy.
🟡 Tylko jeden małżonek podpisuje umowę, a drugi wyraża zgodę notarialną
- Zgoda może być wyrażona przed albo po zawarciu umowy (potwierdzenie).
- Drugi małżonek nie jest stroną umowy, ale wyraża zgodę na jej skuteczność.
🔵 Pełnomocnictwo udzielone drugiemu małżonkowi
- Jeden z małżonków może działać za drugiego.
- Ale! Małżonek, który spełnia warunki rolnika indywidualnego musi działać osobiście, bo tylko on może złożyć oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 7 ust. 5a u.k.u.r.).
📚 Podstawa prawna
- art. 2a ust. 1, 3, 3a – ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
- art. 31–40 – ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
- art. 158, art. 63 – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
🔍 Tematy porad zawartych w poradniku
- nabycie ziemi rolnej przez małżonków
- majątek wspólny a gospodarstwo rolne
- wspólność majątkowa a zakup ziemi
- rolnik indywidualny w małżeństwie
- warunki zakupu ziemi rolnej 2025
🌐 Przydatne linki urzędowe
- https://www.kowr.gov.pl – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa