Jeśli planujesz budowę, remont lub rozbudowę – nawet najmniejszy – musisz wiedzieć, że kluczowym warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest tzw. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Bez niego nie ruszysz z miejsca, a rozpoczęcie inwestycji może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi. W tym poradniku tłumaczymy, czym jest to prawo, jak można je zdobyć i co grozi, jeśli się go nie ma.
Czym jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to tytuł prawny, który umożliwia prowadzenie robót budowlanych na danej działce. Nie chodzi tu tylko o bycie właścicielem – istnieje kilka różnych podstaw prawnych, które mogą dać takie uprawnienie.
📜 Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się:
„tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych”.
Z kolei zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 tej samej ustawy, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złoży oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadaniu tego prawa.
🧩 Przykład praktyczny
🧑🔧 Pan Kamil planuje budowę hali magazynowej na gruncie, który dzierżawi od spółki miejskiej. Umowa dzierżawy nie zawiera jednak żadnego zapisu o możliwości prowadzenia prac budowlanych. Mimo to, Kamil składa wniosek o pozwolenie na budowę i oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Wniosek zostaje odrzucony, ponieważ brak odpowiedniego zapisu w umowie czyni jego oświadczenie bezpodstawnym – a to grozi odpowiedzialnością karną.
Jakie tytuły prawne pozwalają na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane?
1. Prawo własności
To najbardziej oczywista i bezpieczna forma dysponowania nieruchomością. Właściciel ma pełne prawo do zabudowy swojej działki – oczywiście w granicach prawa (np. planu zagospodarowania przestrzennego).
📜 Podstawa: art. 140 Kodeksu cywilnego.
2. Użytkowanie wieczyste
Użytkownik wieczysty również może budować, ale pod warunkiem, że umowa o użytkowanie wieczyste nie ogranicza tego prawa. Jeśli nieruchomość ma kilku współużytkowników – zgodę muszą wyrazić wszyscy.
📜 Podstawa: art. 233 Kodeksu cywilnego.
3. Trwały zarząd
Dotyczy wyłącznie jednostek organizacyjnych sektora publicznego – np. szkół, szpitali czy jednostek samorządowych. Trwały zarząd daje im prawo do korzystania z nieruchomości i jej zabudowy zgodnie z celem zarządu.
📜 Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 r.
4. Ograniczone prawa rzeczowe
To bardziej złożona sytuacja. Chodzi tu o takie prawa jak służebność, użytkowanie czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Uprawnienia budowlane muszą wynikać bezpośrednio z treści tego prawa, a właściciel musi wyrazić zgodę.
📜 Podstawa: art. 244 Kodeksu cywilnego.
5. Stosunek zobowiązaniowy (np. najem, dzierżawa)
To najbardziej ryzykowna forma dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Sama umowa najmu czy dzierżawy nie daje automatycznie takiego prawa. Musi ono być wyraźnie wpisane w umowę!
🧩 Przykład praktyczny
🏢 Firma „TechBud” podpisała z właścicielem gruntu umowę dzierżawy na 5 lat. W umowie jasno wskazano, że firma może postawić budynek biurowy zgodny z MPZP. Dzięki temu, TechBud mogła legalnie złożyć oświadczenie i uzyskać pozwolenie na budowę.
⚠️ Co grozi za brak prawa do dysponowania nieruchomością?
Jeśli organ administracyjny ustali, że inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane:
- nie wyda pozwolenia na budowę,
- a jeśli już zostało ono wydane – może zostać uznane za nieważne (rażące naruszenie prawa).
⚖️ Wyrok NSA z 19.10.2022 r., II OSK 1500/21
Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana mimo braku prawa inwestora do terenu może zostać unieważniona.
⚖️ Wyroki sądowe – jak interpretować przepisy?
Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 10.01.2011 r. (II OPS 2/10) podkreślił, że:
📌 Organy nadzoru budowlanego nie mogą nakazać inwestorowi złożenia oświadczenia o prawie do terenu w ramach decyzji administracyjnej dotyczącej doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem.
Innymi słowy – złożenie oświadczenia to kwestia formalna, a nie element działań naprawczych. Jeśli go nie ma – nie można go wymusić decyzją.
📚 Podstawa prawna
- art. 3 pkt 11, art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 51 ust. 1 pkt 2, art. 51 ust. 3 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- art. 140, art. 233, art. 244 – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.)
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- prawo do dysponowania nieruchomością
- pozwolenie na budowę 2025
- budowa na cudzym gruncie
- stosunek zobowiązaniowy a budowa
- uprawnienia inwestora do gruntu