Budowa domu lub innego obiektu budowlanego na działce, która stanowi współwłasność, budzi wiele pytań i wątpliwości. Jednym z najczęstszych problemów jest to, czy inwestor może samodzielnie uzyskać pozwolenie na budowę, czy też musi uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli. Odpowiedź nie zawsze jest intuicyjna, a pomyłka może oznaczać kosztowny proces legalizacji lub nawet rozbiórki. W tym poradniku wyjaśniam krok po kroku, co musisz wiedzieć, jeśli planujesz inwestycję budowlaną na współdzielonej nieruchomości.
🔍 Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – co to takiego?
Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, pozwolenie na budowę może zostać wydane wyłącznie osobie, która złożyła oświadczenie, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie trzeba dołączać aktu notarialnego czy innych dowodów – samo oświadczenie wystarczy.
📌 Jednak uwaga: jeżeli organ administracji nabierze uzasadnionych wątpliwości co do prawdziwości tego oświadczenia, ma prawo wszcząć postępowanie wyjaśniające.
⚠️ A co, jeśli działka ma kilku współwłaścicieli?
W przypadku współwłasności – czyli gdy nieruchomość należy do kilku osób – sytuacja się komplikuje. Budowa nie jest zwykłą czynnością, jak np. koszenie trawnika czy założenie skrzynki pocztowej. Z punktu widzenia prawa, jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną.
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, taka czynność wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Bez niej inwestor nie ma prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, mimo że fizycznie np. korzysta z jednej części działki.
🧩 Przykład praktyczny 1
🧑🔧 Pan Piotr planuje budowę domku letniskowego na działce, którą odziedziczył wspólnie z siostrą. Działka nie została podzielona geodezyjnie, ale rodzeństwo ustaliło, że „lewa strona” jest jego, a „prawa” – siostry. Piotr składa oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością i uzyskuje pozwolenie.
📄 Po złożeniu skargi przez siostrę, organ wszczyna postępowanie i stwierdza, że nie wyraziła ona zgody na budowę. W efekcie pozwolenie zostaje cofnięte, a inwestor może zostać zobowiązany do rozbiórki.
🧩 Przykład praktyczny 2
🏠 Spółka deweloperska nabyła udział 3/4 w dużej działce, planując budowę bliźniaka. Współwłaściciel posiadający 1/4 nie był zainteresowany sprzedażą ani zabudową i nie wyraził zgody. Deweloper złożył jednak oświadczenie i uzyskał pozwolenie.
📄 Po interwencji mniejszościowego współwłaściciela WSA stwierdził nieważność decyzji o pozwoleniu – brak zgody wszystkich współwłaścicieli oznacza brak prawa do dysponowania nieruchomością.
⚖️ Wyroki sądów administracyjnych w tej sprawie
- WSA w Olsztynie (II SA/Ol 564/22): zgoda współwłaściciela musi być wyraźna i nie może być domniemana.
- NSA (II OSK 832/21): brak zgody współwłaściciela jest podstawą do odmowy pozwolenia na budowę.
- NSA (II OSK 626/20): w postępowaniu legalizacyjnym brak zgody uniemożliwia zalegalizowanie budynku.
📌 Co ważne, nawet jeśli współwłaściciele zawarli umowny podział do korzystania (tzw. podział quoad usum), to i tak nie daje to prawa do samodzielnego budowania – nie zmienia to struktury współwłasności.
🧠 Podsumowanie: o czym musisz pamiętać?
✔ Jeśli działka należy do kilku osób, zawsze musisz uzyskać ich zgodę na budowę – niezależnie od tego, jak korzystacie z nieruchomości.
✔ Zgoda musi być wyrażona na piśmie, jednoznaczna i obejmować konkretną inwestycję.
✔ Umowny podział do użytkowania nie wystarcza do legalnego rozpoczęcia budowy.
✔ Brak zgody może skutkować odmową wydania pozwolenia, a nawet nakazem rozbiórki w przypadku samowoli budowlanej.
📚 Podstawa prawna
- art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 35 ust. 4 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- art. 199, art. 201 zd. 1 – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- budowa na działce we współwłasności
- zgoda współwłaścicieli na budowę
- pozwolenie na budowę a współwłasność
- prawo do dysponowania nieruchomością budowlaną
- wspólna działka budowa domu