Wielu właścicieli mieszkań decyduje się na najem okazjonalny, licząc na szybką i prostą eksmisję w razie problemów z najemcą. Faktycznie, to rozwiązanie prawne zapewnia większą ochronę wynajmującemu niż standardowa umowa najmu. Warto jednak wiedzieć, że są sytuacje, gdy przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów jednak znajdą zastosowanie, mimo zawarcia najmu okazjonalnego. W tym poradniku wyjaśnimy, kiedy najem okazjonalny traci swoją „tarczę ochronną”, a najemca uzyskuje prawa przysługujące z ustawy.
Co to jest najem okazjonalny i czym różni się od zwykłego najmu?
Najem okazjonalny to szczególny typ umowy najmu lokalu mieszkalnego, który można zawrzeć wyłącznie z osobą fizyczną, a nie np. z firmą. Kluczową cechą takiej umowy jest to, że najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, a także wskazuje inny lokal, do którego może się przenieść w razie eksmisji. Te załączniki są kluczowe – bez nich umowa traci swoją „okazjonalność”.
Zgodnie z art. 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
„Do najmu okazjonalnego lokalu nie stosuje się przepisów ustawy, z wyjątkiem art. 6–10, art. 10a, art. 11 ust. 2 pkt 1–3 i 5–11 oraz art. 13–17a”.
Oznacza to, że największe ograniczenia chroniące najemcę nie obowiązują – np. brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego lub zastępczego w razie eksmisji.
Kiedy najem okazjonalny przestaje działać jak „tarcza” dla wynajmującego?
Najem okazjonalny traci swoją skuteczność, jeśli:
✔ Nie zostały dołączone wymagane dokumenty
Zgodnie z art. 19a ust. 2 u.o.p.l., do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć trzy kluczowe dokumenty:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu,
- Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po eksmisji,
- Zgoda właściciela wskazanego lokalu na przyjęcie najemcy.
Jeśli choć jeden z tych dokumentów nie został dołączony lub nie został złożony poprawnie, to – mimo tytułu „najem okazjonalny” – umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu. Wtedy sąd orzeknie m.in. o prawie do lokalu socjalnego, a sama eksmisja może potrwać znacznie dłużej.
🧾 Przykład 1: Brak zgody właściciela wskazanego lokalu
Pan Artur wynajął mieszkanie pani Monice na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Do umowy dołączono oświadczenie notarialne, ale nie dołączono pisemnej zgody właściciela drugiego lokalu. W momencie, gdy pani Monika przestała płacić czynsz, pan Artur chciał wszcząć uproszczoną egzekucję. Komornik jednak odmówił, uznając, że brakuje formalnych podstaw – umowa była więc traktowana jako zwykła, co oznaczało konieczność wytoczenia procesu o eksmisję i potencjalnego orzeczenia o lokalu socjalnym.
Kiedy najemca może być chroniony ustawą o ochronie praw lokatorów?
W razie braku któregoś z wymaganych załączników, obowiązują wtedy wszystkie zasady przewidziane dla standardowego najmu. Oznacza to m.in.:
- konieczność wystąpienia do sądu o tytuł wykonawczy (wyrok eksmisyjny),
- możliwość, że sąd orzeknie o prawie do lokalu socjalnego,
- zakaz eksmisji w okresie ochronnym (od 1 listopada do 31 marca, z pewnymi wyjątkami).
Szczególna sytuacja: najemcy z Ukrainy
Warto również zwrócić uwagę na wyjątek wprowadzony w stosunku do obywateli Ukrainy. Na podstawie przepisów szczególnych (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 u.o.p.l.), obywatel Ukrainy nie musi przedstawiać oświadczenia właściciela lokalu ani wskazywać alternatywnego lokalu do zamieszkania. Ma to związek z sytuacją uchodźczą i ułatwieniami prawnymi.
📄 Oznacza to, że nawet przy braku wskazania innego lokalu, umowa najmu okazjonalnego pozostaje skuteczna, jeśli wszystkie pozostałe wymogi zostały spełnione.
Jak wygląda eksmisja w przypadku prawidłowego najmu okazjonalnego?
Jeśli najem okazjonalny został zawarty poprawnie – czyli z pełnym kompletem załączników, zgłoszony do urzędu skarbowego i nie minął jego termin (maksymalnie 10 lat) – wynajmujący może dochodzić opróżnienia lokalu w trybie uproszczonym, bez konieczności prowadzenia procesu o eksmisję.
✅ Krok po kroku: egzekucja w trybie najmu okazjonalnego
- Zakończenie umowy i wezwanie do opróżnienia lokalu – właściciel wypowiada umowę zgodnie z jej warunkami (np. z powodu zaległości czynszowych) i wzywa najemcę do opuszczenia lokalu w określonym terminie.
- Złożenie wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności – dołączając:
- umowę najmu okazjonalnego,
- oświadczenie notarialne najemcy,
- wezwanie do opróżnienia lokalu.
- Sąd nadaje klauzulę wykonalności bez rozprawy, bo oświadczenie notarialne działa jak tytuł egzekucyjny (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.).
- Komornik przystępuje do eksmisji – po otrzymaniu tytułu wykonawczego.
- Usunięcie najemcy do wskazanego lokalu zastępczego – jeżeli został on wskazany w załączniku do umowy i właściciel tego lokalu nie wnosi sprzeciwu (art. 1046 § 4 zd. 1 k.p.c.).
📌 Cała procedura może zająć kilka tygodni, zamiast wielu miesięcy jak w przypadku zwykłej eksmisji.
Jak wygląda eksmisja, gdy umowa okazjonalna jest wadliwa?
Jeżeli umowa najmu okazjonalnego nie zawierała wszystkich załączników (np. brak zgody właściciela lokalu zastępczego lub brak aktu notarialnego), wówczas traktowana jest jak zwykła umowa najmu.
⚠️ Konsekwencje dla wynajmującego:
- Musi wytoczyć powództwo o eksmisję,
- Postępowanie może potrwać wiele miesięcy – sąd bada wszystkie okoliczności sprawy,
- Sąd może przyznać najemcy prawo do lokalu socjalnego (chyba że spełnia on przesłanki do odmowy),
- Egzekucja może zostać zawieszona w okresie ochronnym (1 listopada – 31 marca).
🧾 Przykład 2: Niezgłoszenie najmu do urzędu skarbowego
Pani Helena wynajęła swoje mieszkanie panu Krystianowi, podpisując z nim umowę najmu okazjonalnego. Umowa zawierała wszystkie wymagane dokumenty, jednak nie została zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 u.o.p.l.). Gdy pan Krystian przestał płacić czynsz, pani Helena chciała przeprowadzić eksmisję na uproszczonych zasadach, jednak sąd odmówił nadania klauzuli wykonalności – najem był uznany za zwykły, przez co konieczne było przeprowadzenie pełnego procesu.
Jak uniknąć problemów? Praktyczne wskazówki dla wynajmujących
🔹 Sprawdź kompletność dokumentów – zawsze żądaj trzech załączników i upewnij się, że są podpisane oraz aktualne.
🔹 Zgłoś najem do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni – to obowiązek formalny, bez którego umowa traci swoje skutki.
🔹 Aktualizuj dane w umowie, jeśli zmienia się np. lokal wskazany do eksmisji – art. 19a ust. 3 u.o.p.l. pozwala na korekty, ale wymagają one nowego oświadczenia właściciela.
🔹 Zachowuj kopie dokumentów i potwierdzenia odbioru – szczególnie wezwania do opróżnienia lokalu i zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Podsumowanie: Kiedy najem okazjonalny nie chroni wynajmującego?
Umowa najmu okazjonalnego nie daje żadnej przewagi, jeśli nie spełnia warunków formalnych. W takiej sytuacji:
✖ Musisz iść do sądu jak przy zwykłym najmie,
✖ Najemca może otrzymać prawo do lokalu socjalnego,
✖ Eksmisja może zostać opóźniona nawet o wiele miesięcy.
Dlatego warto zawczasu zadbać o kompletność, poprawność i terminowość wszystkich dokumentów. Najem okazjonalny to skuteczne narzędzie – ale tylko wtedy, gdy jest dobrze przygotowane.
Podstawa prawna:
- art. 19a ust. 2–3, art. 19b ust. 1, art. 19e – ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
- art. 777 § 1 pkt 4, art. 1046 § 4 – ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
Tematy porad zawartych w poradniku:
- najem okazjonalny a eksmisja
- ochrona najemcy w najmie okazjonalnym
- błędy w umowie najmu okazjonalnego
- eksmisja bez procesu sądowego
- dokumenty do najmu okazjonalnego
Przydatne adresy urzędowe:
- https://www.gov.pl/web/nieruchomosci – Portal rządowy dot. nieruchomości
- https://www.gov.pl/web/finanse – Ministerstwo Finansów (zgłoszenie najmu)
- https://www.komornik.pl – Wyszukiwarka komorników