Wstrzymana budowa w stanie surowym zamkniętym często staje się problemem nie tylko dla właściciela, ale również dla organów nadzoru budowlanego i otoczenia. Co jednak w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości – spółka z o.o. – jest niewypłacalny, a jego wniosek o upadłość został oddalony przez sąd gospodarczy z powodu braku środków na koszty postępowania? Czy w takim przypadku organ nadzoru może zobowiązać do zabezpieczenia nieruchomości wierzyciela hipotecznego?
Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, kto w takiej sytuacji ponosi obowiązki.
Obowiązki właściciela nieruchomości w budowie
Zgodnie z prawem budowlanym to właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego odpowiada za jego należyte utrzymanie i zabezpieczenie, także w przypadku wstrzymania budowy.
Jeżeli właściciel nie realizuje tych obowiązków, organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję administracyjną nakazującą usunięcie nieprawidłowości. Nie ma przy tym znaczenia, że spółka jest niewypłacalna czy też nie prowadzi realnej działalności – dopóki figuruje w KRS jako właściciel, to ona pozostaje adresatem obowiązków.
Dlaczego wierzyciel hipoteczny nie odpowiada za zabezpieczenie budowy?
Nieruchomość w przykładzie jest obciążona hipotekami o znacznej wartości. Naturalnie może pojawić się pytanie, czy wierzyciel hipoteczny (np. bank) nie powinien odpowiadać za zabezpieczenie nieruchomości, skoro ma na niej zabezpieczenie swoich roszczeń.
Odpowiedź brzmi: nie.
Hipoteka jest jedynie ograniczonym prawem rzeczowym, które służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej. Jej istota została określona w przepisie:
„art. 65 ust. 1 – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.”
Z tego przepisu wynika, że wierzyciel hipoteczny:
- ma jedynie prawo dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości,
- nie przejmuje żadnych obowiązków właścicielskich,
- nie ponosi odpowiedzialności za stan czy zabezpieczenie obiektu.
Sam fakt istnienia hipoteki nie zmienia właściciela nieruchomości, ani nie nakłada na wierzyciela obowiązków związanych z nadzorem budowlanym.
Przykład z praktyki
Firma „Delta Invest” sp. z o.o. rozpoczęła budowę hali magazynowej w Lublinie, jednak z powodu problemów finansowych prace zostały przerwane na etapie stanu surowego. Spółka złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości, ale sąd go oddalił, wskazując na brak majątku na pokrycie kosztów postępowania.
Tymczasem bank „FinansePlus S.A.”, który udzielił kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, figuruje w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny na kwotę kilku milionów złotych.
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wezwał spółkę „Delta Invest” do zabezpieczenia nieruchomości. Nie może jednak skierować takiego obowiązku wobec banku – pomimo wpisanej hipoteki – ponieważ bank nie jest właścicielem obiektu.
Wnioski praktyczne
📌 Organ nadzoru budowlanego zawsze kieruje obowiązek zabezpieczenia do właściciela nieruchomości – nawet jeśli jest to niewypłacalna spółka.
📌 Wierzyciel hipoteczny nie odpowiada za zabezpieczenie budowy, bo jego prawo ogranicza się wyłącznie do możliwości dochodzenia spłaty długu z nieruchomości.
📌 W sytuacjach, gdy właściciel nie wykonuje obowiązków (bo np. nie ma środków), organ nadzoru budowlanego może w dalszej kolejności zastosować środki egzekucyjne w administracji.
Podstawa prawna
- art. 65 ust. 1 – ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r. poz. 1464)
- ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r. poz. 725)
Tematy powiązane
- obowiązki właściciela nieruchomości przy wstrzymanej budowie
- czy bank odpowiada za nieruchomość obciążoną hipoteką
- zabezpieczenie budowy przez organ nadzoru budowlanego