Umowy renty dożywotniej i renty hipotecznej są często oferowane osobom starszym jako forma poprawy sytuacji finansowej. Niestety, w praktyce zdarzają się przypadki, w których przedsiębiorcy lub fundusze wykorzystują trudne położenie seniorów i proponują im warunki rażąco niekorzystne. W takiej sytuacji sąd może uznać umowę za nieważną z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.
Czym jest umowa dożywotniej renty hipotecznej?
Umowa renty dożywotniej polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi na kontrahenta swoje mieszkanie lub dom, w zamian za zobowiązanie się tej osoby (lub firmy) do wypłaty świadczeń pieniężnych do końca życia właściciela.
W teorii takie rozwiązanie może być korzystne – senior uzyskuje dodatkowy dochód, a firma w przyszłości staje się właścicielem wartościowej nieruchomości. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy świadczenia są rażąco nieadekwatnedo wartości mieszkania, a senior nie został właściwie poinformowany o rzeczywistych konsekwencjach umowy.
Sprawa seniorki przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie
W lipcu 2025 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok z 22.07.2025 r., sygn. I ACa 2352/23) rozpatrywał sprawę umowy renty hipotecznej zawartej w 2010 r.
- 82-letnia kobieta (BG) podpisała przed notariuszem umowę, na mocy której przeniosła na spółkę spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o wartości ponad 281 000 zł.
- W zamian miała otrzymywać dożywotnią rentę. Faktycznie jednak otrzymała łącznie świadczenia o wartości jedynie około 32 000 zł.
- Seniorce przedstawiano prognozy wskazujące, że jej sytuacja finansowa znacząco się poprawi. Dokumenty jednak nie odzwierciedlały realnych kwot wynikających z umowy.
Po jej śmierci spadkobierczyni (wnuczka) domagała się stwierdzenia nieważności umowy. Sąd przyznał jej rację – uznał, że doszło do wyzysku oraz naruszenia zasady uczciwości kontraktowej.
📄 W ocenie sądu:
- różnica między wartością mieszkania a otrzymanym świadczeniem była rażąca,
- pozwana spółka wprowadzała seniorkę w błąd co do wysokości przyszłych świadczeń,
- umowę zawarto w okresie, gdy kobieta była chora i znajdowała się w trudnej sytuacji życiowej.
Podstawa prawna nieważności umowy
Sąd oparł swoje rozstrzygnięcie na dwóch kluczowych przepisach:
- „art. 388 § 1 Kodeksu cywilnego – jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedoświadczenie lub lekkomyślność drugiej strony, zastrzega dla siebie lub osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy rażąco przewyższa wartość świadczenia wzajemnego, druga strona może żądać zmniejszenia swojego świadczenia, zwiększenia należnego jej świadczenia albo unieważnienia umowy.”
- „art. 58 § 2 Kodeksu cywilnego – czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna.”
W praktyce sąd uznał, że zawarcie umowy na tak niekorzystnych warunkach stanowiło sprzeczność z zasadami uczciwości i współżycia społecznego, a więc prowadziło do jej nieważności.
Przykład praktyczny
Pan Marian (78 lat) z Katowic posiada mieszkanie o wartości 450 000 zł. Z uwagi na problemy finansowe podpisał umowę renty hipotecznej, na mocy której miał otrzymywać 800 zł miesięcznie do końca życia. Łącznie (przy prognozowanej długości życia 10 lat) jego renta wyniosłaby ok. 96 000 zł – czyli pięciokrotnie mniej niż wartość mieszkania.
W takiej sytuacji, jeżeli Marian lub jego spadkobiercy uznają, że zostali wprowadzeni w błąd co do warunków umowy, mogą domagać się jej unieważnienia powołując się na art. 388 k.c. i art. 58 k.c.
Na co uważać przy zawieraniu umowy renty dożywotniej?
✔ Zawsze porównaj wartość nieruchomości z wysokością proponowanych świadczeń.
✔ Poproś o pisemną, szczegółową kalkulację świadczeń (a nie jedynie ogólne prognozy).
✔ Skonsultuj umowę z prawnikiem lub notariuszem niezależnym od kontrahenta.
✔ Pamiętaj, że osoba starsza w trudnej sytuacji życiowej jest szczególnie narażona na wyzysk.
⚠️ Jeżeli umowa zawiera rażąco niekorzystne warunki – można ją unieważnić.
Podsumowanie
Umowa dożywotniej renty hipotecznej może zostać uznana za nieważną, jeżeli świadczenia są rażąco nieekwiwalentne i druga strona wykorzystuje trudne położenie seniora. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22.07.2025 r. potwierdził, że takie praktyki naruszają zasady uczciwości i współżycia społecznego.
Podstawa prawna
- art. 388 § 1 – Kodeks cywilny
- art. 58 § 2 – Kodeks cywilny
Tematy porad zawartych w poradniku
- nieważność umowy renty dożywotniej
- wyzysk w umowach cywilnych
- rażąca nieekwiwalentność świadczeń
- ochrona seniorów przed nieuczciwymi kontraktami