Zagadnienie limitów zwolnienia z VAT przy najmie prywatnym często budzi wątpliwości – szczególnie gdy najem prowadzony jest przez małżonków. Czy limit 200 000 zł przysługuje im wspólnie, czy każdemu z osobna? To ważna kwestia, bo wpływa bezpośrednio na obowiązek rejestracji do VAT i rozliczenia podatku. W tym poradniku wyjaśniam, jak interpretować przepisy oraz przedstawiam praktyczne przykłady i wskazówki.
Kiedy można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT?
Zwolnienie podmiotowe z VAT oznacza, że podatnik nie musi rozliczać podatku VAT od swojej sprzedaży (czyli np. przychodów z najmu), o ile nie przekroczy określonego progu. Obecnie (2025 r.) wynosi on 200 000 zł rocznie, zgodnie z:
art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, dalej: u.p.t.u.).
Zwolnienie przysługuje podatnikowi, którego wartość sprzedaży (z wyłączeniem VAT) nie przekroczyła w poprzednim roku ani bieżącym roku podatkowym 200 000 zł. Dodatkowo, jeśli działalność została rozpoczęta w trakcie roku, limit liczony jest proporcjonalnie do liczby dni prowadzenia działalności (art. 113 ust. 9 u.p.t.u.).
Czy małżonkowie mają wspólny czy osobny limit 200 000 zł?
Małżonkowie mogą wspólnie wynajmować nieruchomość (np. wspólne mieszkanie lub lokal użytkowy), jednak na gruncie VAT są odrębnymi podatnikami. Oznacza to, że:
📌 Każdy z małżonków ma prawo do własnego limitu 200 000 zł, jeśli każdy z nich działa jako odrębny podatnik.
Nie istnieje przepis, który nakazywałby łączyć limity małżonków. Kluczowe jest to, aby umowa najmu i rachunki były wystawiane odrębnie lub jasno określały, który z małżonków jest stroną najmu – wówczas urząd skarbowy nie będzie miał podstaw do zsumowania przychodów.
Praktyczne przykłady
🧑💼 Przykład 1: Osobne limity przy rozdzielności majątkowej
Pani Elżbieta i pan Krzysztof są małżeństwem, ale mają rozdzielność majątkową. Każde z nich posiada oddzielne mieszkanie, które wynajmuje. W 2025 r.:
- Pani Elżbieta osiąga z najmu przychód 195 000 zł.
- Pan Krzysztof – 180 000 zł.
🔹 Efekt: Każde z nich mieści się w limicie 200 000 zł. Nie muszą rejestrować się jako podatnicy VAT. Korzystają ze zwolnienia podmiotowego na mocy art. 113 ust. 1 u.p.t.u..
🏠 Przykład 2: Wspólna nieruchomość – jedno źródło przychodu
Małżeństwo Kowalskich posiada wspólnie lokal użytkowy, z którego uzyskują dochody z najmu. Umowa najmu została zawarta tylko przez pana Kowalskiego, a przychód wpływa na jego konto. W 2025 r. wpływy wyniosły 230 000 zł.
🔹 Efekt: Skoro tylko pan Kowalski formalnie jest stroną najmu, a przychód przekroczył 200 000 zł – musi się zarejestrować do VAT. Nie można podzielić tego limitu po 115 000 zł na każdego z małżonków, ponieważ tylko jeden z nich figuruje jako podatnik.
Najczęstsze błędy i pytania
❌ Czy wystarczy, że podzielimy przychód „na pół”?
Nie. Urzędy skarbowe analizują, kto rzeczywiście wykonuje usługę najmu – liczy się m.in. kto podpisuje umowę, wystawia rachunki i kto pobiera czynsz. Jeśli wszystko wskazuje na jednego małżonka, to on jest podatnikiem i jego przychód liczy się do limitu.
❓ A co jeśli najem prowadzony jest wspólnie?
Jeśli umowa najmu zawarta jest przez oboje małżonków i czynsz dzielony jest po połowie, wówczas można uznać, że każdy z małżonków osiąga własny przychód. Wtedy każdemu przysługuje osobny limit 200 000 zł.
⚠️ Uwaga na domniemania organów podatkowych
Fiskus może uznać, że w rzeczywistości tylko jeden z małżonków świadczy usługę, nawet jeśli umowa jest podpisana przez oboje. Warto więc prowadzić dokumentację w sposób jednoznaczny – najlepiej:
- wystawiać osobne faktury (jeśli są wystawiane),
- rozdzielać wpływy na dwa konta,
- jasno określić procentowy udział w najmie.
Podsumowanie
✔ Każdy z małżonków może korzystać z osobnego limitu zwolnienia z VAT w wysokości 200 000 zł, o ile działa jako odrębny podatnik.
✔ Kluczowe jest to, kto faktycznie świadczy usługę najmu – dlatego dokumentacja powinna jasno to określać.
✔ Przekroczenie limitu przez jednego z małżonków nie wpływa na drugiego, o ile rozliczają się oddzielnie.
✔ Najbezpieczniej jest zawierać umowy najmu osobno i kierować wpływy na oddzielne konta.
Podstawa prawna
- art. 113 ust. 1 i ust. 9 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570)
- art. 96 ust. 3 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570)
Tematy porad zawartych w poradniku
- zwolnienie VAT najem prywatny
- limit 200 000 zł VAT małżonkowie
- najem nieruchomości bez VAT
- rejestracja VAT przy najmie
- osobne limity VAT współmałżonków