W przeciwieństwie do klasycznej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, zgłoszenie robót budowlanych nie uruchamia postępowania administracyjnego w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego (KPA). Oznacza to, że:
✔ nie ustala się stron postępowania,
✔ nie zawiadamia się sąsiadów czy właścicieli sąsiednich działek,
✔ urząd działa w uproszczonym trybie „gabinetowym”,
✔ decyzja o sprzeciwie wydawana jest tylko wobec inwestora,
✔ osoby trzecie nie mają możliwości formalnego udziału w tym etapie.
To tzw. procedura zgłoszeniowa, oparta na przepisach art. 29 i 30 ustawy – Prawo budowlane. Jest ona znacznie szybsza, ale jednocześnie bardziej zamknięta dla podmiotów postronnych.
🔍 Co orzekł Naczelny Sąd Administracyjny?
Ważne stanowisko w tej sprawie wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 lutego 2010 r., sygn. II OSK 346/09, w którym wskazano, że:
„Nie ma możliwości uznania, że poza inwestorem w wydaniu decyzji o sprzeciwie udział powinny mieć inne podmioty np. sąsiedzi inwestora. […] Krótki termin na wniesienie sprzeciwu oraz brak obowiązku zawiadamiania osób trzecich uniemożliwia ich skuteczny udział w sprawie.”
Innymi słowy – jeśli zgłaszasz budowę, jesteś jedynym podmiotem, którego urząd musi wysłuchać i któremu przekazuje odpowiedź. Sąsiedzi nie są stroną, nawet jeśli inwestycja znajduje się przy granicy działki.
🧱 Przykład nr 1 – zgłoszenie budowy garażu
🧑🔧 Pan Dariusz zgłosił w starostwie budowę garażu o powierzchni 33 m², przylegającego do granicy jego działki w Tarnowie. Po 21 dniach urząd nie wniósł sprzeciwu, więc inwestor przystąpił do realizacji.
Sąsiad – pan Roman – dowiedział się o budowie dopiero, gdy zaczęły się wykopy. Uznał, że garaż będzie rzucał cień na jego ogródek, i złożył pismo do starosty z żądaniem wstrzymania prac.
✔ Urząd odpowiedział, że nie może wstrzymać prac, bo postępowanie zgłoszeniowe zakończyło się bez sprzeciwu, a pan Roman nie był stroną postępowania.
📌 Jedyne, co może teraz zrobić pan Roman, to złożyć zawiadomienie o samowoli budowlanej i domagać się kontroli zgodności inwestycji z przepisami – na podstawie art. 50 ustawy – Prawo budowlane.
🚧 Przykład nr 2 – sprzeciw wobec zgłoszenia ogrodzenia
👩🔧 Pani Karolina zgłosiła chęć postawienia ogrodzenia o wysokości 2,3 m na działce w Gdyni. Organ uznał, że ogrodzenie przekracza dopuszczalną wysokość i wniósł sprzeciw wobec zgłoszenia.
Sąsiad pani Karoliny – pan Artur – chciał dołączyć do sprawy, popierając inwestorkę, bo ogrodzenie miało odgrodzić ich posesje od uciążliwej drogi.
✖ Niestety, nawet w tym przypadku pan Artur nie miał możliwości udziału w sprawie, ponieważ jedynym adresatem decyzji o sprzeciwie był inwestor. Nawet jeśli sąsiedzi popierają inwestycję – nie mają formalnego głosu.
🧩 Czy to zgodne z Konstytucją?
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 20 kwietnia 2011 r. (sygn. Kp 7/09) uznał, że uproszczony tryb zgłoszenia robót budowlanych nie narusza praw osób trzecich, ponieważ:
📌 decyzja o sprzeciwie nie wywołuje negatywnych skutków prawnych dla osób trzecich,
📌 zgłoszenie nie wymaga zawiadamiania sąsiadów,
📌 istnieją inne środki ochrony – np. art. 50 p.bud., jeśli realizowana budowa narusza przepisy.
🚨 Co mogą zrobić sąsiedzi po rozpoczęciu budowy?
Mimo że sąsiedzi nie są stroną postępowania zgłoszeniowego, nie oznacza to, że nie mają żadnych możliwości ochrony swoich interesów. Jeśli po rozpoczęciu robót budowlanych pojawią się wątpliwości co do zgodności inwestycji z prawem, można skorzystać z procedury opisanej w art. 50 ustawy – Prawo budowlane.
Ten przepis pozwala organowi nadzoru budowlanego (PINB) na wstrzymanie robót budowlanych, jeśli są one prowadzone:
- bez wymaganego zgłoszenia lub mimo wniesienia sprzeciwu,
- niezgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi,
- niezgodnie z treścią zgłoszenia.
🧱 Przykład nr 3 – sąsiedzka interwencja po rozpoczęciu robót
🏠 Pan Michał zauważył, że jego sąsiad buduje przy granicy działki altanę, która w rzeczywistości ma 45 m², choć w zgłoszeniu miało być 35 m². Michał zgłosił sprawę do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB), dołączając zdjęcia i mapkę.
📌 Inspektorat wszczął kontrolę i stwierdził, że inwestycja jest niezgodna ze zgłoszeniem – przekroczono dopuszczalną powierzchnię. W efekcie wydano nakaz wstrzymania robót na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 4 p.bud. oraz wezwano inwestora do legalizacji.
➡️ To pokazuje, że choć sąsiedzi nie uczestniczą w zgłoszeniu, mogą zareagować, gdy zauważą nieprawidłowości.
🔧 Jakie działania może podjąć PINB?
W przypadku naruszeń, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może:
- Wstrzymać roboty budowlane – tymczasowo zakazać prowadzenia dalszych prac.
- Nałożyć obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych.
- Wydać decyzję o rozbiórce, jeśli roboty są prowadzone rażąco niezgodnie z przepisami i nie można ich zalegalizować.
Wszystkie te działania mogą zostać podjęte również z urzędu lub na wniosek osoby trzeciej, np. sąsiada. Warunkiem jest jednak to, by wykazać konkretne naruszenie przepisów – nie wystarczą subiektywne obawy czy zastrzeżenia estetyczne.
📌 Podsumowanie: co warto zapamiętać?
🔹 Zgłoszenie robót budowlanych nie jest klasycznym postępowaniem administracyjnym – nie ustala się stron, a urząd rozpatruje wyłącznie zgłoszenie inwestora.
🔹 Sąsiedzi i osoby trzecie nie mają formalnego prawa udziału w tej procedurze – nawet jeśli inwestycja ich bezpośrednio dotyczy.
🔹 Wyjątek stanowi sytuacja, gdy roboty budowlane są prowadzone niezgodnie z prawem – wtedy można interweniować przez PINB, który ma szerokie uprawnienia do wstrzymania prac.
🔹 Trybunał Konstytucyjny i Naczelny Sąd Administracyjny potwierdzają, że taka konstrukcja jest zgodna z prawem i konstytucją – zapewnia szybkość postępowania, ale nie zamyka drogi do ochrony prawa przez inne instrumenty.
📜 Podstawa prawna
- art. 29 ust. 1–3, art. 30 ust. 1–7, art. 50 ust. 1–3 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)
- wyrok NSA z 17.02.2010 r., sygn. II OSK 346/09
- wyrok TK z 20.04.2011 r., sygn. Kp 7/09