Zbycie nieruchomości zajętej w toku egzekucji sądowej to temat, który często budzi wątpliwości zarówno po stronie dłużników, jak i potencjalnych nabywców. Wielu właścicieli zastanawia się, czy mogą sprzedać dom lub mieszkanie mimo toczącej się egzekucji komorniczej, a kupujący – jakie są ryzyka takiej transakcji. Z poradnika dowiesz się, kiedy i na jakich zasadach możliwa jest sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu przez komornika oraz jakie konsekwencje i ryzyka niesie za sobą taka czynność – zarówno dla dłużnika, jak i osoby kupującej.
Zbycie nieruchomości po zajęciu przez komornika – czy to w ogóle możliwe?
Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalszy bieg postępowania egzekucyjnego. W praktyce oznacza to, że właściciel (dłużnik) ma prawo sprzedać nieruchomość, nawet jeśli została ona już formalnie zajęta przez komornika na poczet wierzytelności.
Niezależnie od sprzedaży egzekucja komornicza będzie prowadzona dalej, jakby nie doszło do zmiany właściciela. Przepisy zakładają tu swoistą fikcję prawną: na potrzeby egzekucji dłużnik pozostaje traktowany jako właściciel, nawet jeśli formalnie sprzedał nieruchomość.
Praktyczne skutki dla nabywcy
Dla osoby kupującej oznacza to jednoznacznie podwyższone ryzyko: nabywca nie zyskuje ochrony przed egzekucją. Jeśli dojdzie do zakupu zajętej nieruchomości, komornik nadal będzie miał prawo prowadzić egzekucję właśnie z tej nieruchomości – a nowy właściciel nie będzie mógł temu przeciwdziałać.
Przykład 1 – sprzedający i nabywca
Pan Marek prowadził działalność gospodarczą w Nowym Sączu. W wyniku nieuregulowanych zobowiązań finansowych komornik zajął jego mieszkanie o wartości 600 000 zł. Pomimo zajęcia, Pan Marek znalazł kupca, Panią Annę, która – nie do końca świadoma skutków – zdecydowała się na zakup tej nieruchomości za 550 000 zł.
Notariusz nie miał prawa odmówić zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność, jednak przed podpisaniem dokumentów poinformował obie strony, że sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji, a Pani Anna nabywa lokal z zajęciem komorniczym. Ostatecznie komornik przeprowadził licytację i nieruchomość została wylicytowana na rzecz osoby trzeciej. Pani Anna utraciła zarówno nieruchomość, jak i zapłacone środki, mając jedynie roszczenie regresowe wobec Pana Marka (który już nie posiadał majątku).
Notariusz a sprzedaż zajętej nieruchomości – obowiązki i ograniczenia
Notariusz nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży zajętej nieruchomości z powodu samego zajęcia (art. 81 ustawy Prawo o notariacie). Jego zadaniem jest jednak pouczyć strony o skutkach tej czynności – czyli wyjaśnić, że sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji komorniczej.
Wyjątek stanowią przypadki, gdy sprzedający zamierza przenieść własność nieruchomości na osobę małoletnią – wtedy konieczna jest uprzednia zgoda sądu opiekuńczego (art. 930 § 4 k.p.c.).
Przykład 2 – sprzedaż na rzecz małoletniego
Pani Monika chciała przepisać swoje mieszkanie w Zielonej Górze (zajęte przez komornika) na syna, który miał 15 lat. Notariusz odmówił dokonania czynności, wyjaśniając, że potrzebna jest uprzednia zgoda sądu rodzinnego na zbycie nieruchomości na rzecz osoby małoletniej.
Czego nie wolno dłużnikowi po zajęciu nieruchomości?
O ile sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu jest ważna i skuteczna na gruncie prawa cywilnego, to już rozporządzanie przedmiotami podlegającymi zajęciu wraz z nieruchomością (np. ruchomościami stanowiącymi wyposażenie), obciążanie nieruchomości hipoteką lub rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W takich przypadkach notariusz powinien odmówić dokonania czynności.
Jakie są ryzyka przy sprzedaży zajętej nieruchomości?
Ryzyka dla dłużnika:
- Transakcja nie zatrzymuje egzekucji – sprzedaż nie rozwiązuje problemu zadłużenia,
- Możliwość odpowiedzialności odszkodowawczej wobec nabywcy, jeśli nie został należycie poinformowany o zajęciu.
Ryzyka dla nabywcy:
- Możliwość utraty nieruchomości – komornik nadal prowadzi egzekucję z nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela,
- Brak możliwości skutecznego sprzeciwu – nowy właściciel nie może domagać się uchylenia zajęcia wyłącznie z powodu zakupu nieruchomości,
- Ograniczone szanse na odzyskanie pieniędzy od dłużnika, który sprzedał zajętą nieruchomość.
Dodatkowe wskazówki
- Jeśli jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości, zawsze sprawdź w księdze wieczystej, czy widnieje wzmianka o zajęciu komorniczym,
- Skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą przed zakupem nieruchomości z obciążeniem egzekucyjnym,
- Zwróć uwagę na możliwość uzyskania uprawnień do zgłoszenia swoich roszczeń w postępowaniu egzekucyjnym.
Podsumowanie – kluczowe wnioski i praktyczne rady
- Sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu przez komornika jest dopuszczalna, ale nie zatrzymuje egzekucji sądowej.
- Nabywca przejmuje nieruchomość z zajęciem komorniczym i ponosi ryzyko jej utraty w wyniku licytacji.
- Notariusz może sporządzić akt notarialny sprzedaży, ale musi poinformować o ryzykach związanych z zajęciem.
- Sprzedaż na rzecz osoby małoletniej wymaga zgody sądu rodzinnego.
- Część czynności, jak ustanowienie hipoteki po zajęciu, jest prawnie nieważna.
Podstawa prawna
- Art. 930 § 1, § 2, § 4 – Kodeks postępowania cywilnego
- Art. 81 – Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie
Tematy porad zawartych w poradniku
- sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika
- ryzyka zakupu nieruchomości z zajęciem
- odpowiedzialność notariusza przy sprzedaży zajętej nieruchomości
Przydatne adresy stron urzędowych
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/ – Ministerstwo Sprawiedliwości
- https://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/ – Elektroniczne księgi wieczyste
- https://www.komornik.pl/ – Krajowa Rada Komornicza