Egzekucja z nieruchomości to jedno z najpoważniejszych narzędzi windykacji. Wielu przedsiębiorców oraz osób prywatnych mierzy się z sytuacją, w której nieruchomość zostaje zajęta przez komornika. Warto wiedzieć, jakie są zasady zarządu taką nieruchomością, jakie uprawnienia i obowiązki ma zarządca, a także jak wygląda nadzór sądu nad tym procesem. Wiedza ta pozwoli zarówno wierzycielom, jak i dłużnikom skutecznie chronić swoje interesy w toku egzekucji.
Kiedy i kto sprawuje zarząd zajętą nieruchomością?
Zasadą jest, że zajęta nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika. Wynika to z art. 931 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi:
„Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Jeżeli jednak prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.”
(art. 931 § 1 k.p.c.)
W praktyce, gdy dłużnik rzetelnie i zgodnie z zasadami gospodarności prowadzi zarząd, nadal korzysta z nieruchomości, choć nie może swobodnie nią rozporządzać. Natomiast w sytuacji, gdy pojawiają się nieprawidłowości (np. rażące zaniedbania, brak kwalifikacji, utrudnianie zaspokojenia wierzycieli), sąd – z urzędu lub na wniosek – powołuje profesjonalnego zarządcę.
Przykład 1
Pan Jan prowadził małe gospodarstwo rolne pod Zambrowem. Po zajęciu nieruchomości przez komornika dalej zarządzał gospodarstwem, płacił podatki i regularnie przekazywał dochody na poczet zobowiązań. Sąd nie znalazł podstaw do odebrania mu zarządu.
Przykład 2
Firma logistyczna „SpedLog”, której magazyn został zajęty, zaczęła w sposób niegospodarny korzystać z obiektu, ignorując obowiązek zabezpieczenia ładunków oraz nie odprowadzając należnych opłat. Na wniosek głównego wierzyciela sąd powołał zewnętrznego zarządcę z odpowiednimi kwalifikacjami.
Jakie są uprawnienia i obowiązki zarządcy zajętej nieruchomości?
Zarządca – czy to dłużnik, czy osoba trzecia – ma za zadanie prowadzić racjonalną gospodarkę nieruchomością. Kluczowe obowiązki zarządcy to:
- Prowadzenie bieżącej gospodarki i dbanie o stan nieruchomości,
- Pobieranie pożytków (np. czynsze, dzierżawa) i przekazywanie ich zgodnie z zasadami egzekucji,
- Zatrudnianie pracowników na potrzeby nieruchomości, jeżeli to konieczne,
- Wykonywanie czynności zwykłego zarządu (utrzymanie, drobne naprawy),
- Uzyskiwanie zgody sądu lub stron na działania wykraczające poza zwykły zarząd (np. zaciąganie większych zobowiązań, poważne remonty),
- Sporządzanie sprawozdań z działalności (co najmniej raz w roku oraz po zakończeniu zarządu),
- Składanie rachunków – udokumentowanych sprawozdań finansowych.
Co oznacza „zwykły zarząd”?
Są to wszystkie czynności codzienne, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, które nie prowadzą do istotnej zmiany jej przeznaczenia ani nie generują nadzwyczajnych kosztów. Do czynności przekraczających zwykły zarząd zalicza się np. sprzedaż części nieruchomości, zawarcie długoterminowej umowy najmu, dużą modernizację.
Zgoda sądu – kiedy jest potrzebna?
Jeśli zarządca chce wykonać czynność wykraczającą poza zwykły zarząd, musi uzyskać zgodę sądu. Dotyczy to na przykład rozbiórki budynku, sprzedaży części gruntu czy zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Przykład praktyczny
Pani Maria, ustanowiona przez sąd zarządcą budynku usługowego w Gdańsku, chciała wynająć powierzchnię na okres 10 lat dużej sieci handlowej. Sąd wyraził zgodę po wysłuchaniu stron i sprawdzeniu, że transakcja leży w interesie wszystkich wierzycieli.
Nadzór sądu nad zarządcą
Sąd sprawuje kontrolę nad działaniami zarządcy przede wszystkim poprzez analizę sprawozdań. Zarządca musi wykazać się starannością odpowiadającą zawodowemu charakterowi pełnionej funkcji. W praktyce oznacza to dbanie o interesy wszystkich zainteresowanych stron – zarówno dłużnika, jak i wierzycieli.
W przypadku nieprawidłowości w zarządzie, sąd może:
- odwołać zarządcę i powołać innego,
- odebrać dłużnikowi prawo korzystania z pomieszczeń, jeśli utrudnia zarządcy wykonywanie obowiązków,
- odmówić zatwierdzenia sprawozdania zarządcy.
Przykład sytuacji
Zarządca nieruchomości nie ubezpieczył budynku, choć zobowiązywały go do tego przepisy oraz postanowienie sądu. W efekcie po pożarze doszło do znacznej szkody. Sąd nie tylko odwołał zarządcę, ale i nałożył na niego obowiązek pokrycia części strat.
Wynagrodzenie zarządcy i pokrywanie kosztów zarządu
Zarządcy przysługuje wynagrodzenie oraz zwrot uzasadnionych wydatków, które poniósł z własnych funduszy. Sąd ustala wysokość wynagrodzenia, biorąc pod uwagę nakład pracy i dochodowość nieruchomości.
Ważne: Dłużnik, który sam sprawuje zarząd, nie otrzymuje wynagrodzenia. Może natomiast pokrywać z uzyskanych pożytków najpotrzebniejsze potrzeby własne i rodziny – w zakresie ustalonym przez sąd.
Wydatki pokrywane są z dochodów z nieruchomości w określonej kolejności (zgodnie z art. 940 k.p.c.):
- Koszty egzekucji, wynagrodzenie zarządcy i zwrot jego wydatków,
- Bieżące należności pracowników zatrudnionych na nieruchomości,
- Bieżące należności podatkowe i składki ZUS,
- Zobowiązania związane z zarządem,
- Ubezpieczenie nieruchomości.
Nadwyżka po pokryciu wydatków przekazywana jest komornikowi i – po ewentualnych rozliczeniach z wierzycielami alimentacyjnymi – deponowana na rachunku depozytowym Ministra Finansów, skąd po zakończeniu egzekucji trafia do wierzycieli lub z powrotem do dłużnika (w przypadku umorzenia egzekucji).
Praktyczne przykłady zarządu zajętą nieruchomością
Aby jeszcze lepiej zobrazować, jak w praktyce wygląda zarząd zajętą nieruchomością, przedstawiam dwa zróżnicowane przypadki:
Przykład 1 – Dłużnik jako zarządca z możliwością zatrudnienia przez zarządcę
Stan faktyczny:
Pan Wojciech prowadził piekarnię w Radomsku. Po zajęciu budynku przez komornika, sąd pozostawił mu zarząd nad nieruchomością, ponieważ pan Wojciech rzetelnie prowadził działalność i terminowo regulował zobowiązania podatkowe oraz wobec wierzycieli. W wyniku choroby właściciel czasowo nie mógł nadzorować biznesu. Po wniosku głównego wierzyciela sąd ustanowił profesjonalnego zarządcę, który podjął decyzję o zatrudnieniu pana Wojciecha jako pracownika. Wynagrodzenie pana Wojciecha ustalił sąd, uwzględniając potrzeby jego rodziny oraz dochody piekarni. W ten sposób dłużnik nadal miał środki na życie, a interesy wierzycieli były chronione.
Przykład 2 – Odebranie zarządu z powodu rażących zaniedbań
Stan faktyczny:
Spółka „EcoDom” z Łodzi była właścicielem kompleksu budynków magazynowych. Po zajęciu nieruchomości przez komornika, sąd początkowo pozostawił zarząd spółce. Jednak szybko pojawiły się sygnały o nieprawidłowościach: niezapłaconych podatkach, wyciekach substancji niebezpiecznych, braku bieżących napraw i zniszczeniach, które obniżały wartość nieruchomości. Na wniosek kilku wierzycieli sąd powołał doświadczonego zarządcę, który wdrożył plan naprawczy, ubezpieczył budynki i podjął działania zmierzające do poprawy sytuacji finansowej oraz stanu technicznego kompleksu.
Najczęstsze pytania i praktyczne wskazówki
- Kto może złożyć wniosek o zmianę zarządcy?
Uprawnieni są: wierzyciel, dłużnik oraz inni uczestnicy postępowania. Sąd może też działać z urzędu. - Czy zarządca odpowiada finansowo za szkody?
Tak, jeśli szkoda powstała z jego winy lub z powodu rażącego niedbalstwa, może odpowiadać odszkodowawczo. - Czy dłużnik musi się wyprowadzić po odebraniu zarządu?
Niekoniecznie – jeśli korzystał z pomieszczeń, sąd może mu je pozostawić, chyba że utrudnia zarządcy wykonywanie obowiązków. - Jak są rozliczane dochody z nieruchomości?
Zarządca pokrywa najpierw koszty zarządu, potem przekazuje nadwyżkę komornikowi. Dochody z nieruchomości to czynsze, dzierżawy, pożytki – ale nie środki ze sprzedaży części składowych. - Jakie są konsekwencje nieprawidłowego zarządu?
Sąd może odwołać zarządcę, nie zatwierdzić sprawozdań, a nawet nałożyć na niego obowiązek naprawienia szkód.
Podsumowanie – Kluczowe wnioski i wskazówki
- Dłużnik z reguły zachowuje zarząd nad zajętą nieruchomością, ale musi działać w interesie wierzycieli i zgodnie z zasadami gospodarności.
- Sąd może ustanowić profesjonalnego zarządcę w razie nieprawidłowości, braku kwalifikacji lub innych ważnych powodów.
- Zarządca podlega stałemu nadzorowi sądu i musi regularnie składać sprawozdania oraz rozliczenia finansowe.
- Dochody z nieruchomości pokrywają w pierwszej kolejności koszty zarządu, zobowiązania wobec pracowników i fiskusa, a dopiero potem trafiają do wierzycieli.
- Wszelkie czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody sądu lub stron postępowania.
- Zarządca, który nie zgłosi roszczeń o wynagrodzenie w terminie, traci do niego prawo.
Podstawa prawna
- art. 931 § 1–3, art. 933–934, art. 935 § 1–3, art. 937, art. 939–941, art. 985 § 11 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 203 Kodeksu cywilnego
- art. 667 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego
Tematy porad zawartych w poradniku
- zarząd zajętą nieruchomością egzekucja
- obowiązki zarządcy nieruchomości 2025
- uprawnienia wierzyciela w egzekucji
- postępowanie sądu zarząd nieruchomością
- nadzór sądu nad zarządcą