Zajęcie nieruchomości przez komornika to sytuacja, która może dotknąć zarówno przedsiębiorców, jak i osoby prywatne. Ten etap egzekucji budzi wiele pytań, szczególnie dotyczących skutków wpisu w księdze wieczystej oraz możliwości dalszego rozporządzania nieruchomością. W tym poradniku wyjaśniam krok po kroku, kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości, jakie są tego konsekwencje i na co powinni zwrócić uwagę dłużnicy oraz wierzyciele.
Dlaczego temat zajęcia nieruchomości jest ważny?
Zajęcie nieruchomości oznacza, że dłużnik traci możliwość swobodnego rozporządzania swoim majątkiem. W praktyce przekłada się to na niemożność skutecznego sprzedania, darowania czy obciążenia nieruchomości hipoteką. Zarówno dłużnik, jak i potencjalni nabywcy oraz inni wierzyciele powinni wiedzieć, kiedy i w jaki sposób następuje zajęcie nieruchomości – a wpis do księgi wieczystej odgrywa tutaj kluczową rolę.
Kiedy następuje zajęcie nieruchomości przez komornika?
Zajęcie nieruchomości – od wniosku wierzyciela do wpisu w księdze wieczystej
Procedura zajęcia nieruchomości rozpoczyna się na wniosek wierzyciela, który składa do komornika stosowne żądanie. Po otrzymaniu wniosku komornik wysyła dłużnikowi pisemne wezwanie do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni – jeśli dług nie zostanie uregulowany, komornik może przystąpić do dalszych czynności egzekucyjnych.
Zgodnie z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), wezwanie to musi zawierać określone elementy formalne, tak jak zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, ponieważ w egzekucji z nieruchomości zastępuje ono formalne zawiadomienie.
Art. 924 k.p.c. nakłada na komornika obowiązek, aby równocześnie z wysłaniem wezwania do zapłaty, złożył do sądu prowadzącego księgę wieczystą wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji. Do wniosku załącza się odpis wezwania do zapłaty. Tylko sąd wieczystoksięgowy może dokonać wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej.
Od kiedy zajęcie nieruchomości wywołuje skutki prawne?
To, kiedy zajęcie nieruchomości staje się skuteczne wobec różnych osób, jest szczególnie ważne:
- Wobec dłużnika: Zajęcie następuje z chwilą doręczenia wezwania do zapłaty.
- Wobec osób trzecich: Skutek zajęcia następuje z chwilą dokonania wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej. Jeśli jednak ktoś wiedział o wszczęciu egzekucji przed dokonaniem wpisu, to wobec tej osoby skutek następuje już z chwilą powzięcia wiadomości o egzekucji.
Przykład praktyczny:
Pan Marek, właściciel mieszkania w Gdańsku, nie spłacał przez wiele miesięcy pożyczki zaciągniętej w firmie finansowej Nowa Pożyczka sp. z o.o.. Firma złożyła do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Komornik wysłał do Marka wezwanie do zapłaty i jednocześnie złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Zajęcie nieruchomości nastąpiło wobec Marka z dniem doręczenia mu wezwania, a wobec wszystkich innych – z chwilą dokonania wpisu ostrzeżenia o egzekucji.
Skutki wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji
Czym jest wpis ostrzeżenia i jak działa?
Wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej spełnia funkcję informacyjną dla osób trzecich – każdy, kto sprawdzi księgę wieczystą nieruchomości, zobaczy, że nieruchomość jest zajęta na rzecz egzekucji komorniczej. Oznacza to, że wszelkie czynności prawne dotyczące tej nieruchomości będą obarczone ryzykiem nieważności lub ograniczonych skutków prawnych.
Rozporządzanie nieruchomością po zajęciu
Zgodnie z art. 930 § 1 k.p.c., rozporządzenie nieruchomością (np. sprzedaż, darowizna, ustanowienie hipoteki) po jej zajęciu nie wpływa na dalszy bieg postępowania egzekucyjnego. Co więcej, art. 930 § 2 i 3 k.p.c. przewiduje nieważność czynności polegających na obciążeniu nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu (z wyjątkiem np. przymusowej hipoteki ustanawianej przez organy państwa).
Przykład:
Pani Izabela, mająca zadłużoną nieruchomość w Poznaniu, po otrzymaniu wezwania od komornika postanowiła ją sprzedać swojemu kuzynowi, zanim jeszcze komornik złożył wniosek do księgi wieczystej. Jednak już wiedząc o wszczęciu egzekucji, kuzyn przejął nieruchomość wraz z istniejącym zajęciem i nie uniknął egzekucji. Wszelkie próby obciążenia nieruchomości hipoteką po wpisaniu ostrzeżenia były nieważne.
Przyłączenie się kolejnych wierzycieli do egzekucji z nieruchomości
Kiedy nieruchomość została już zajęta przez komornika na wniosek pierwszego wierzyciela, kolejni wierzyciele nie mogą domagać się powtórnego zajęcia. Powinni natomiast przyłączyć się do już toczącego się postępowania (art. 927 k.p.c.). W księdze wieczystej można wtedy zamieścić wzmiankę o przyłączeniu kolejnego wierzyciela, a nie nowy wpis o wszczęciu egzekucji.
Warto podkreślić, że jeśli kolejny wierzyciel nie przyłączy się do już toczącej się egzekucji przed rozporządzeniem nieruchomością przez dłużnika, może utracić możliwość zaspokojenia się z tej nieruchomości.
Kiedy można wykreślić wpis ostrzeżenia z księgi wieczystej?
Wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji można wykreślić, gdy stanie się bezprzedmiotowy, czyli po zakończeniu lub umorzeniu postępowania egzekucyjnego. W przypadku gdy do egzekucji przyłączyło się kilku wierzycieli, wykreślenie ostrzeżenia następuje dopiero, gdy egzekucja zostanie zakończona wobec wszystkich.
Zajęcie nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków
W szczególnych przypadkach, gdy tytuł wykonawczy wystawiony jest przeciwko jednej osobie pozostającej w związku małżeńskim, zajęcie nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego jest możliwe, ale kolejne czynności egzekucyjne mogą być podjęte tylko po uzyskaniu klauzuli wykonalności przeciwko obojgu małżonkom (art. 923^1 k.p.c.).
Zakres zajęcia nieruchomości
Zajęcie obejmuje nie tylko samą nieruchomość, ale także wszystko, co zgodnie z przepisami prawa rzeczowego stanowi jej części składowe oraz przynależności. Dodatkowo, od marca 2023 r., zajęcie obejmuje także prawa wynikające z umów ubezpieczenia majątkowego tej nieruchomości – wszelkie odszkodowania uzyskane z takiego ubezpieczenia wchodzą do masy egzekucyjnej (art. 929 k.p.c.).
Uprawnienia i obowiązki wierzyciela oraz komornika w egzekucji z nieruchomości
Kto może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej?
- Wierzyciel – to on składa wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. W razie potrzeby, może również być wnioskodawcą w sprawie o założenie księgi wieczystej, jeżeli nieruchomość jej jeszcze nie posiada.
- Komornik – nie jest uczestnikiem postępowania wieczystoksięgowego, ale działa w imieniu i na rzecz wierzyciela, składając wniosek o wpis ostrzeżenia o egzekucji. Jeśli postępowanie egzekucyjne zostanie zakończone, tylko komornik prowadzący to postępowanie jest uprawniony do złożenia wniosku o wykreślenie ostrzeżenia.
Ważne: Komornik nie może wzywać wierzyciela do uzupełnienia brakującego żądania dokonania wpisu w księdze wieczystej w trybie art. 130 k.p.c., ponieważ nie jest to formalny warunek wniosku egzekucyjnego.
Wniosek komornika o wykreślenie ostrzeżenia
Po zakończeniu lub umorzeniu egzekucji, to na komorniku ciąży obowiązek złożenia do sądu wniosku o wykreślenie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej lub o usunięcie wniosku z akt sądowych.
Skutki materialnoprawne zajęcia nieruchomości
Co się dzieje z nieruchomością po zajęciu?
- Dłużnik nie może skutecznie sprzedać, darować ani obciążyć nieruchomości – wszelkie czynności dokonane po zajęciu są nieważne lub bezskuteczne wobec wierzycieli.
- Kolejni wierzyciele mogą przyłączyć się do egzekucji – mają takie same prawa jak pierwszy wierzyciel, ale nie można zajmować tej samej nieruchomości drugi raz w tym samym czasie.
- Nabywca nieruchomości nabywa ją wraz z zajęciem – może uczestniczyć w postępowaniu jako dłużnik.
Wyjątki
Nie dotyczy to przymusowej hipoteki ustanawianej przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego – taka hipoteka może powstać również po zajęciu nieruchomości.
Zbycie nieruchomości przez dłużnika po złożeniu wniosku
Sprzedaż nieruchomości przez dłużnika po złożeniu wniosku o wpis do księgi wieczystej nie stanowi przeszkody do dokonania tego wpisu. Wszelkie późniejsze czynności prawne podlegają ocenie z punktu widzenia art. 930 k.p.c.
Szczególne zasady przy majątku wspólnym małżonków
- Zajęcie nieruchomości należącej do majątku wspólnego jest możliwe na podstawie tytułu wykonawczego przeciwko jednemu z małżonków, ale dalsze czynności egzekucyjne wymagają nadania klauzuli wykonalności także przeciwko drugiemu małżonkowi.
- Wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej wymaga tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom.
- Małżonek dłużnika jest uczestnikiem postępowania wieczystoksięgowego, jeśli zostanie powiadomiony o zajęciu nieruchomości.
Czy od postanowienia sądu w sprawie wpisu ostrzeżenia przysługuje skarga kasacyjna?
Nie, od orzeczeń dotyczących wpisu lub wykreślenia ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej nie przysługuje skarga kasacyjna, ponieważ nie są to postanowienia kończące sprawę co do istoty.
Kluczowe wnioski i praktyczne wskazówki
- Zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia wezwania do zapłaty dłużnikowi (wobec niego) oraz z chwilą wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej (wobec osób trzecich).
- Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu jest nieskuteczne, a czynności prawne są w dużej mierze nieważne.
- Warto monitorować księgi wieczyste – zarówno przed kupnem nieruchomości, jak i w sytuacji problemów z egzekucją długów.
- Wierzyciele powinni jak najszybciej przyłączyć się do już toczącej się egzekucji, aby nie utracić możliwości zaspokojenia swoich roszczeń z tej nieruchomości.
- Wszelkie wnioski do sądu wieczystoksięgowego muszą być złożone w formie pisemnej, a ich poprawienie lub uzupełnienie należy do komornika.
Podstawa prawna
- art. 923, art. 924, art. 925, art. 927, art. 929, art. 930, art. 930¹, art. 805, art. 130, art. 13 § 2 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 29, art. 17, art. 31 ust. 1 – Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
- art. 34 § 1, art. 21 § 1 pkt 2, art. 35 – Ordynacja podatkowa
- § 42 ust. 1 pkt 5 – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów
Tematy porad zawartych w poradniku
- egzekucja z nieruchomości wpis w księdze wieczystej
- skutki zajęcia nieruchomości komornik
- ochrona wierzycieli w egzekucji z nieruchomości
- rozporządzenie nieruchomością po zajęciu
- przyłączenie wierzycieli do egzekucji z nieruchomości
Przydatne adresy urzędowe
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc – Ministerstwo Sprawiedliwości
- https://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/ – Elektroniczne Księgi Wieczyste
- https://www.komornik.pl/ – Krajowa Rada Komornicza