Zagadnienie wyłączenia określonych składników majątku spółdzielni mieszkaniowych z amortyzacji ma ogromne znaczenie praktyczne dla wszystkich, którzy zarządzają takimi podmiotami lub prowadzą dla nich rozliczenia podatkowe. Prawidłowe rozpoznanie, które budynki, lokale i urządzenia podlegają, a które są wyłączone z amortyzacji, ma wpływ nie tylko na rozliczenia CIT, ale również na bezpieczeństwo podatkowe spółdzielni. W tym poradniku dowiesz się, jakie składniki majątku nie podlegają amortyzacji, dlaczego tak jest oraz jak prawidłowo zakwalifikować poszczególne elementy spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.
Co obejmuje wyłączenie z amortyzacji w spółdzielniach mieszkaniowych?
Wyłączenie z prawa do amortyzacji dotyczy budynków, lokali, budowli i urządzeń zaliczanych do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe. Przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie do spółdzielni mieszkaniowych – nie dotyczy innych podmiotów zarządzających nieruchomościami.
Czym są „spółdzielcze zasoby mieszkaniowe”?
Według stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 maja 2017 r., pojęcie to obejmuje:
- Lokale mieszkalne wraz z przynależnymi pomieszczeniami (piwnice, komórki, strychy),
- Wyposażenie techniczne budynków (np. dźwigi osobowe, kotłownie, hydrofornie, aparaty do wymiany ciepła),
- Pomieszczenia administracji osiedlowej i spółdzielni mieszkaniowej,
- Osiedlowe warsztaty i zakłady konserwacyjno-remontowe,
- Urządzenia i uzbrojenie terenu, na którym znajdują się budynki mieszkalne (zbiorniki, szamba, oczyszczalnie ścieków, rurociągi, przewody sieci wodociągowej, gazowej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej),
- Budowle komunikacyjne: drogi osiedlowe, chodniki, parkingi,
- Elementy zagospodarowania terenu: ogrodzenia, latarnie, kontenery na śmieci, trawniki.
Zwróć uwagę, że wyłączenie z amortyzacji dotyczy także lokali użytkowych, ale wyłącznie wtedy, gdy zostały one włączone do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.
Jakie składniki majątku NIE podlegają amortyzacji? Przykłady praktyczne
Przykład 1: Lokale mieszkalne i pomieszczenia przynależne
Spółdzielnia mieszkaniowa „Osiedle Zacisze” z Krakowa posiada w swoich zasobach budynek mieszkalny z 50 mieszkaniami, 20 piwnicami i wspólną kotłownią. Wszystkie te elementy – mieszkania, piwnice, kotłownia – są wyłączone z amortyzacji podatkowej. Oznacza to, że spółdzielnia nie ma prawa zaliczyć odpisów amortyzacyjnych od tych składników majątku do kosztów uzyskania przychodów.
Przykład 2: Lokale użytkowe w zasobach mieszkaniowych
Spółdzielnia „Nowe Wzgórza” z Gdańska w budynku mieszkalnym posiada lokal użytkowy wynajmowany na sklep spożywczy. Lokal ten, choć użytkowy, został zaliczony do zasobów mieszkaniowych spółdzielni zgodnie z uchwałą walnego zgromadzenia. W efekcie również ten lokal użytkowy nie podlega amortyzacji.
Kiedy lokal użytkowy MOŻE podlegać amortyzacji?
Wyjątkiem są lokale użytkowe, które nie zostały formalnie zaliczone do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Jeśli np. spółdzielnia nabyła lub wybudowała osobny pawilon handlowy na wynajem, niezwiązany z administrowaniem i utrzymaniem budynków mieszkalnych, taki lokal może być amortyzowany. Tu decyduje nie tyle obiektywne przeznaczenie lokalu, ile formalna kwalifikacja w dokumentach spółdzielni.
Przykład 3: Lokal użytkowy poza zasobami mieszkaniowymi
Spółdzielnia „Stare Miasto” w Lublinie wybudowała oddzielny budynek usługowy (niepołączony z żadnym budynkiem mieszkalnym) z przeznaczeniem na aptekę. Budynek ten nie został włączony do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. W takiej sytuacji spółdzielnia może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od tej nieruchomości.
Kontrowersje interpretacyjne i stanowisko sądów
W praktyce pojawia się istotna kontrowersja – czy decyduje rzeczywista funkcja lokalu, czy też to, jak spółdzielnia zakwalifikuje dany składnik majątku. Organy podatkowe często uzależniają możliwość amortyzacji od kwalifikacji przyjętej przez podatnika (spółdzielnię), co budzi zastrzeżenia ze względu na brak obiektywnej przesłanki.
Sądy administracyjne podkreślają jednak, że pojęcie „spółdzielczych zasobów mieszkaniowych” powinno być rozumiane ściśle – obejmuje ono tylko te elementy, które służą gospodarce mieszkaniowej i prawidłowemu funkcjonowaniu osiedli, a nie wszelkie nieruchomości będące własnością spółdzielni.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lipca 2010 r. (II FSK 557/09) stwierdził, że do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych zalicza się:
- budynki mieszkalne z wyposażeniem technicznym i przynależnościami,
- pomieszczenia administracyjne i techniczne niezbędne do obsługi budynków mieszkalnych,
- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki mieszkalne.
Nie należy do nich np. pawilonów handlowych czy lokali użytkowych służących działalności niezwiązanej z obsługą budynków mieszkalnych, jeśli nie zostały włączone do zasobów mieszkaniowych.
Kluczowe wskazówki dla spółdzielni mieszkaniowych
- Dokumentuj kwalifikację majątku – uchwały i regulaminy spółdzielni powinny jasno określać, które lokale i budynki należą do zasobów mieszkaniowych.
- Przeanalizuj każdy przypadek indywidualnie – nie zakładaj automatycznie, że wszystko, co znajduje się na terenie spółdzielni, jest wyłączone z amortyzacji.
- Skonsultuj się z doradcą podatkowym w przypadku wątpliwości co do klasyfikacji lokali użytkowych i innych składników majątku.
Podsumowanie
Spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą amortyzować składników majątku wchodzących w skład spółdzielczych zasobów mieszkaniowych oraz urządzeń służących działalności społeczno-wychowawczej. Wyjątek stanowią te lokale i budynki, które nie zostały włączone do zasobów mieszkaniowych – wtedy można dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Kluczowe jest więc prawidłowe dokumentowanie i kwalifikowanie majątku. Brak staranności w tym zakresie może skutkować sporami z fiskusem oraz koniecznością korekty rozliczeń podatkowych.
Podstawa prawna
- art. 16c pkt 2, art. 17 ust. 1 pkt 44 – ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 654)
- art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt 2 – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558)
Tematy porad zawartych w poradniku
- amortyzacja spółdzielni mieszkaniowych 2025
- wyłączenie z amortyzacji lokali użytkowych
- spółdzielcze zasoby mieszkaniowe a CIT
- rozliczenia podatkowe spółdzielni mieszkaniowych