Sprzedaż mieszkania czy domu przed upływem 5 lat od jego nabycia wiąże się – co do zasady – z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego. Istnieje jednak sposób, by tego podatku legalnie uniknąć. To tzw. ulga mieszkaniowa, która pozwala na zwolnienie z podatku dochodowego, o ile dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe. Sprawdź, kiedy i jak możesz z niej skorzystać w 2025 roku.
Czym jest ulga mieszkaniowa i kto może z niej skorzystać?
Ulga mieszkaniowa to preferencja podatkowa określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Pozwala na zwolnienie z podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jeżeli spełnione są określone warunki.
🧾 Z ulgi skorzystasz, jeśli:
- sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabyłeś lub wybudowałeś,
- przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe,
- wydatki te poniesiesz w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż,
- prawidłowo rozliczysz się w deklaracji PIT-39.
👉 Pamiętaj! Liczy się przychód, a nie tylko dochód. Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia w całości, musisz wydać cały uzyskany przychód, a nie tylko zysk netto.
Jakie wydatki uznawane są za „własne cele mieszkaniowe”?
Ustawa precyzuje, co uznaje się za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Oto najważniejsze typy wydatków, które uprawniają do zwolnienia z podatku:
🏡 Zakup nieruchomości mieszkalnej:
- domu jednorodzinnego lub jego części,
- mieszkania stanowiącego odrębną własność,
- udziałów w nieruchomości mieszkalnej.
🏢 Nabycie praw majątkowych:
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej,
- udziałów w powyższych prawach.
🌍 Grunt pod budowę lub z rozpoczętą budową:
- działki budowlanej lub gruntu z rozpoczętą budową,
- gruntu, który zmieni przeznaczenie na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
🛠️ Modernizacja, remont, przebudowa:
- własnego mieszkania lub domu,
- adaptacja pomieszczenia niemieszkalnego (np. strychu) na lokal mieszkalny.
🔁 Zamiana nieruchomości również może korzystać z ulgi, o ile dotyczy lokali mieszkalnych lub gruntów w państwach UE, EOG lub w Szwajcarii.
📌 Przykład praktyczny 1 – zakup kolejnego mieszkania
Pani Joanna sprzedała mieszkanie w 2024 roku, które nabyła w 2021 r., więc przed upływem 5 lat. Za uzyskane pieniądze – 560 000 zł – planuje kupić dwa mniejsze mieszkania: jedno w mieście, w którym pracuje, a drugie w miejscowości, gdzie mieszka jej rodzina.
Przez pewien czas oba lokale będą wynajmowane, ale docelowo jeden posłuży jako miejsce do życia, a drugi jako baza na czas pobytów rodzinnych. Taki sposób realizacji celu mieszkaniowego jest akceptowany przez sądy administracyjne, o ile podatnik rzeczywiście wykorzystuje te nieruchomości dla zaspokojenia własnych potrzeb życiowych.
📚 NSA w wyroku z 29.11.2016 r., II FSK 3126/14 potwierdził, że zakup kilku mieszkań może mieścić się w pojęciu „własnych celów mieszkaniowych”, jeśli ich użytkowanie jest uzasadnione okolicznościami życia podatnika.
Spłata kredytu jako wydatek na cele mieszkaniowe – co się zmieniło po Polskim Ładzie?
Jeszcze kilka lat temu organy podatkowe stały na stanowisku, że spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość nie kwalifikuje się jako wydatek na cele mieszkaniowe. Takie podejście było wyjątkowo niekorzystne dla podatników. Dopiero orzecznictwo sądów administracyjnych oraz zmiana przepisów w ramach Polskiego Ładu od 1 stycznia 2022 r. zmieniły sytuację na korzyść obywateli.
📌 Obecnie, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, można uznać za cel mieszkaniowy również spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu, o ile spełnione są trzy kluczowe warunki:
- Kredyt musi być zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości – nie może być to kredyt wzięty dopiero po uzyskaniu przychodu;
- Kredyt musi być zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe – np. zakup mieszkania, budowę domu;
- Spłata musi dotyczyć kredytu zaciągniętego przez osobę, która sprzedaje nieruchomość – przychód musi pochodzić od tego samego podatnika.
📚 Przykład praktyczny 2 – spłata kredytu po sprzedaży mieszkania
Pan Dariusz sprzedał swoje mieszkanie w marcu 2024 r. Nieruchomość nabył w 2021 r. i sfinansował ją kredytem hipotecznym. Po sprzedaży uzyskał przychód w wysokości 410 000 zł, z czego 300 000 zł postanowił przeznaczyć na spłatę pozostałego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami.
Dariusz ma prawo skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ponieważ:
✔ kredyt był zaciągnięty przed sprzedażą,
✔ dotyczył mieszkania wykorzystywanego na własne cele mieszkaniowe,
✔ spłacana kwota pochodziła z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.
🔎 Takie podejście potwierdza m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7.02.2020 r., III SA/Wa 469/19 oraz interpretacja indywidualna 0115-KDIT2.4011.108.2023.2.MD z 12.05.2023 r.
Ulga mieszkaniowa a wspólny kredyt małżonków
Wielu podatników pyta, czy środki ze sprzedaży nieruchomości, która wchodziła do majątku osobistego jednego z małżonków, mogą zostać wykorzystane na spłatę wspólnego kredytu i czy w takim przypadku możliwe jest zastosowanie ulgi mieszkaniowej.
🧾 Odpowiedź brzmi: TAK, jeśli spełnione są podstawowe warunki:
- sprzedający musi być stroną kredytu,
- kredyt musi być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. zakup wspólnego mieszkania),
- spłata kredytu musi nastąpić w terminie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
📚 Przykład praktyczny 3 – darowizna i spłata wspólnego kredytu
Pan Rafał otrzymał mieszkanie w darowiźnie w 2021 roku. Sprzedał je w 2024 r. za 460 000 zł. Mieszkanie stanowiło jego majątek osobisty. Rafał jest żonaty, a z żoną zaciągnęli wspólny kredyt hipoteczny na zakup nowego mieszkania, w którym oboje mieszkają. Przychód ze sprzedaży Rafał przeznaczył na spłatę tego kredytu.
W tym przypadku Pan Rafał ma prawo skorzystać z ulgi mieszkaniowej, co potwierdza m.in. interpretacja indywidualna 0112-KDSL1-2.4011.371.2023.2.PR z 5.10.2023 r.
🧠 Uwaga! Kredyt musi być zaciągnięty przez sprzedającego nieruchomość – nie można np. spłacać kredytu żony lub partnera, jeżeli sprzedający nie jest stroną tego zobowiązania.
Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową – PIT-39, terminy i dokumenty 📄
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie wystarczy samo przeznaczenie pieniędzy na cele mieszkaniowe. Konieczne jest także prawidłowe rozliczenie się z urzędem skarbowym. Cała procedura odbywa się na formularzu PIT-39, który należy złożyć w odpowiednim terminie i z odpowiednim wykazem informacji.
📌 PIT-39 – co to jest i kiedy należy go złożyć?
PIT-39 to zeznanie podatkowe składane przez osoby fizyczne, które w danym roku podatkowym uzyskały dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych przed upływem 5 lat od ich nabycia.
🗓 Termin złożenia: do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiła sprzedaż.
👉 Przykład: Jeśli sprzedałeś nieruchomość w 2024 roku, masz czas na złożenie PIT-39 do 30 kwietnia 2025 roku.
🧾 Co należy wykazać w PIT-39?
W formularzu PIT-39 należy ująć:
- przychód ze sprzedaży (czyli kwotę otrzymaną za nieruchomość),
- koszty uzyskania przychodu (np. cena zakupu, koszty notarialne, prowizje),
- dochód, czyli różnicę między przychodem a kosztami,
- informację o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej,
- kwotę przychodu wydatkowaną na cele mieszkaniowe (nawet jeśli jeszcze nie zostały poniesione – ważna jest deklaracja zamiaru).
🧠 WAŻNE: rozliczasz przychód, a nie dochód!
Jeśli zamierzasz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musisz wydać cały przychód ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jeżeli wydasz mniej – tylko ta część będzie zwolniona z podatku.
🔎 Przykład:
- sprzedaż nieruchomości: 500 000 zł,
- koszty nabycia: 400 000 zł,
- dochód: 100 000 zł,
- wydatki na cele mieszkaniowe: 300 000 zł.
W takim przypadku:
- proporcja wydatków do przychodu: 300 000 / 500 000 = 60%,
- zwolnieniu podlega 60% dochodu = 60 000 zł,
- pozostała część (40 000 zł) jest opodatkowana stawką 19%.
📎 Jakie dokumenty warto przygotować?
Chociaż do PIT-39 nie dołącza się załączników, warto zgromadzić i zachować dokumenty, które mogą być potrzebne w razie kontroli:
✅ akt notarialny zakupu sprzedawanej nieruchomości,
✅ akt notarialny sprzedaży,
✅ potwierdzenia spłaty kredytu lub pożyczki,
✅ faktury i umowy zakupu nowej nieruchomości,
✅ pozwolenia na budowę, rachunki za remont, adaptację itd.,
✅ umowy kredytowe i harmonogramy spłat.
📌 Dokumentacja ta powinna być przechowywana przez 5 lat od końca roku, w którym złożono PIT-39.
🧾 Przykład praktyczny 4 – obowiązek rozliczenia
Pan Łukasz kupił mieszkanie w 2020 roku za 360 000 zł. W 2023 roku sprzedał je za 460 000 zł. W terminie złożył PIT-39 za 2023 rok do końca kwietnia 2024 r., wykazując:
- przychód: 460 000 zł,
- koszty uzyskania: 360 000 zł,
- dochód: 100 000 zł.
Pan Łukasz zadeklarował, że cały przychód (460 000 zł) przeznaczy w ciągu 3 lat na zakup nowego mieszkania. Do końca 2026 roku musi udokumentować, że środki faktycznie zostały wydane na ten cel. W przeciwnym razie zapłaci zaległy podatek z odsetkami.
Podsumowanie – co musisz zapamiętać o uldze mieszkaniowej?
Zwolnienie z podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat jest możliwe, ale tylko wtedy, gdy spełnisz ściśle określone warunki. Ulga mieszkaniowa to nie tylko korzystne rozwiązanie, ale i obowiązek skrupulatnego działania – zarówno formalnego, jak i praktycznego.
🔑 Kluczowe wnioski:
✔ Przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat może być zwolniony z podatku, jeśli zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
✔ Ulga obejmuje m.in. zakup nieruchomości mieszkalnej, budowę domu, remont, adaptację, a także spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na takie cele.
✔ Przychód trzeba wydatkować w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
✔ Warunkiem skorzystania z ulgi jest złożenie PIT-39 w terminie i wskazanie w nim zamiaru skorzystania z ulgi.
✔ Dokumentuj swoje wydatki i przechowuj dowody co najmniej przez 5 lat.
✔ Można realizować własne cele mieszkaniowe w więcej niż jednym lokalu lub nawet czasowo wynajmować nowo nabyty lokal, jeśli służy to potrzebom życiowym podatnika.
✔ W przypadku małżonków – środki ze sprzedaży nieruchomości jednego z nich mogą być użyte na spłatę wspólnego kredytu na własne mieszkanie i nadal uprawniać do ulgi.
Podstawa prawna:
- art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c – Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- art. 21 ust. 1 pkt 131,
- art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 lit. a,
- art. 30e – Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Tematy porad zawartych w poradniku:
- sprzedaż nieruchomości przed 5 latami
- ulga mieszkaniowa 2025
- spłata kredytu a ulga podatkowa
- PIT-39 cele mieszkaniowe
- zwolnienie z podatku przy sprzedaży mieszkania