Sprzedaż nieruchomości może być dla wielu osób okazją do poprawy sytuacji finansowej, ale też pułapką podatkową, jeśli nie zna się przepisów. Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania lub domu prywatnego nie zawsze musi być zapłacony – kluczowe znaczenie ma czas, który upłynął od nabycia nieruchomości. Ten poradnik pokaże Ci krok po kroku, kiedy musisz zapłacić 19% podatku, a kiedy możesz tego uniknąć, nawet jeśli sprzedaż przyniosła duży zysk.
🧾 Kiedy sprzedaż nieruchomości nie podlega podatkowi dochodowemu?
Nie każda sprzedaż nieruchomości prywatnej powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ze sprzedaży nieruchomości prywatnych (czyli niezwiązanych z działalnością gospodarczą) jest opodatkowany tylko wtedy, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości.
📌 Jak liczyć 5-letni termin?
To jedna z najczęstszych pułapek podatników – 5 lat nie liczy się od daty zakupu, lecz od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Przykład 1:
Pani Iwona kupiła mieszkanie 15 marca 2020 r.
➡ Pięcioletni termin upływa z końcem 2025 roku.
➡ Jeśli sprzeda nieruchomość po 1 stycznia 2026 r., nie zapłaci podatku.
Przykład 2:
Pan Michał odziedziczył dom w listopadzie 2018 r.
➡ Pięcioletni termin upłynął z końcem 2023 roku.
➡ Sprzedaż w lutym 2024 r. jest już wolna od podatku.
🏠 Jakie nieruchomości podlegają tej zasadzie?
Zwolnienie lub opodatkowanie dotyczy tylko wybranych kategorii nieruchomości, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT:
- budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku,
- lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu,
- grunt (lub udział), na którym stoi taki budynek/lokal, albo prawo użytkowania wieczystego tego gruntu,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Sprzedaż którejkolwiek z tych form przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania oznacza obowiązek zapłaty podatku dochodowego, chyba że spełnione zostaną warunki ulgi mieszkaniowej (omówione w części 2 poradnika).
⚖ Sprzedaż nieruchomości a działalność gospodarcza
Ważne: nawet jeśli wykorzystywałeś mieszkanie w ramach działalności (np. na biuro), sprzedaż prywatna nie zostanie uznana za przychód z działalności gospodarczej, jeśli nie była to sprzedaż w ramach obrotu nieruchomościami.
Przykład 3:
Pani Katarzyna prowadziła biuro rachunkowe w wynajmowanym mieszkaniu, które było jej własnością. Po zakończeniu działalności sprzedała to mieszkanie.
➡ Przychód ze sprzedaży nie zostanie uznany za przychód z działalności, tylko za przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
➡ Obowiązek podatkowy zależy od upływu 5-letniego terminu.
📉 Co się dzieje, gdy sprzedasz przed upływem 5 lat?
Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięcioletniego okresu, a Ty nie przeznaczysz pieniędzy na własne cele mieszkaniowe (więcej o tym w części 2), będziesz musiał zapłacić 19% podatku od dochodu.
Dochód = Przychód – Koszty uzyskania przychodu.
Do kosztów możesz zaliczyć m.in.:
- cenę nabycia nieruchomości,
- opłaty notarialne i podatek PCC,
- koszty remontów, jeśli zwiększyły wartość nieruchomości (i masz dowody!).
Przykład 4:
Pan Tomasz kupił działkę w 2021 r. za 150 000 zł, a sprzedał ją w 2024 r. za 230 000 zł.
Nie przeznaczył pieniędzy na cele mieszkaniowe.
➡ Dochód: 230 000 zł – 150 000 zł = 80 000 zł
➡ Podatek: 80 000 zł × 19% = 15 200 zł
⏱ Sprzedaż innych rzeczy – tylko pół roku
Uwaga: jeżeli sprzedajesz inne rzeczy niż nieruchomości, np. samochód, opodatkowanie występuje tylko wtedy, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 6 miesięcy od końca miesiąca zakupu.
To jednak nie dotyczy nieruchomości, które zawsze objęte są 5-letnim okresem.
Podsumowanie
✔ Jeśli od końca roku, w którym nabyłeś nieruchomość, minęło 5 lat – nie płacisz podatku.
⚠ Jeśli sprzedajesz wcześniej – zapłacisz 19% podatku od dochodu, chyba że spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej.
📄 Sprzedaż prywatna nieruchomości nie jest działalnością gospodarczą, nawet jeśli korzystałeś z niej w firmie.
💡 Pamiętaj, że termin „5 lat” liczy się od końca roku, a nie od dnia podpisania aktu notarialnego!
Podstawa prawna
- art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25–30 – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 2264 ze zm.)
Tematy porad zawartych w poradniku
- podatek od sprzedaży nieruchomości przed 5 latami
- sprzedaż mieszkania a PIT 2025
- nieruchomość a działalność gospodarcza
- jak liczyć 5 lat od nabycia mieszkania
- kiedy nie płacę podatku od sprzedaży domu