Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega VAT?
Z perspektywy podatku VAT sprzedaż budynków, budowli lub ich części traktowana jest jako dostawa towarów. Choć potocznie „dostawa” kojarzy się z fizycznym przekazaniem rzeczy, na gruncie VAT oznacza to przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel.
📌 Przykładowo, dostawą w rozumieniu VAT jest:
- sprzedaż lokalu użytkowego,
- zamiana nieruchomości,
- przeniesienie własności na mocy umowy leasingu finansowego lub komisu,
- oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
⚠️ Uwaga na pułapkę!
Sprzedaż nieruchomości co do zasady jest zwolniona z VAT, ale są ważne wyjątki, które sprawiają, że transakcja musi zostać opodatkowana.
🧩 Przykład praktyczny
Spółka developerska Lexus Invest Sp. z o.o. planuje sprzedaż budynku biurowego w Poznaniu, który wynajmowała przez ostatnie 4 lata. Czy taka sprzedaż będzie zwolniona z VAT?
➡️ Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie, a od niego minęły już ponad 2 lata, to transakcja może być zwolniona z VAT.
➡️ Jeśli jednak spółka dokonywała ulepszeń budynku na kwotę ponad 30% jego wartości początkowej i odliczała VAT od tych wydatków – zwolnienie może nie mieć zastosowania.
📌 Czym jest pierwsze zasiedlenie?
Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:
📜 „Pierwsze zasiedlenie” to oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli ulepszenie przekraczało 30% wartości początkowej.
Oznacza to, że:
- nowy budynek oddany po raz pierwszy do użytku – np. wynajęty firmie – jest już zasiedlony,
- stary budynek, który był wyremontowany na dużą skalę, również może być uznany za „zasiedlony na nowo”.
🔍 Kiedy sprzedaż musi być opodatkowana?
Zgodnie z ustawą, sprzedaż budynku podlega VAT, jeśli:
- dochodzi do niej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- od pierwszego zasiedlenia nie minęły 2 lata.
W takich przypadkach domyślnie nie przysługuje zwolnienie, a sprzedaż musi zostać opodatkowana (najczęściej 23% VAT).
❗ Kiedy nie można skorzystać ze zwolnienia?
Zwolnienie z VAT nie przysługuje, jeśli:
- podatnik miał prawo do odliczenia VAT przy zakupie, budowie lub ulepszaniu nieruchomości,
- dokonał ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej, i od których odliczył VAT.
📌 Co ważne, do „ulepszeń” zaliczamy tylko wydatki zwiększające wartość środka trwałego. Koszty eksploatacyjne (np. media, sprzątanie, naprawy bieżące) nie wpływają na prawo do zwolnienia z VAT.
🧩 Przykład praktyczny
Pan Michał nabył lokal użytkowy jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Przy zakupie odliczył VAT. Po 1,5 roku zdecydował się go sprzedać, bez wykonywania żadnych ulepszeń.
➡️ Ponieważ nie minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia i przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT, nie może skorzystać ze zwolnienia. Sprzedaż musi zostać opodatkowana.
✅ Jak zrezygnować ze zwolnienia z VAT i opodatkować sprzedaż nieruchomości?
W praktyce może się okazać, że skorzystanie ze zwolnienia z VAT jest dla Ciebie jako sprzedającego niekorzystne. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy:
- masz wysoką sprzedaż zwolnioną, a niewielką opodatkowaną (co ogranicza możliwość odliczania VAT od zakupów),
- w przeszłości odliczyłeś VAT przy nabyciu lub ulepszeniu nieruchomości (i musiałbyś teraz go częściowo zwrócić w ramach tzw. korekty 10-letniej),
- transakcja ma dużą wartość – np. 1,5 mln zł – i niechcący wpływa na proporcję VAT naliczonego.
📌 Dlatego ustawa o VAT przewiduje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i dobrowolnego opodatkowania sprzedaży budynków, budowli lub ich części. Ale trzeba spełnić kilka formalnych warunków.
📋 Warunki rezygnacji ze zwolnienia z VAT
Aby skutecznie zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować sprzedaż VAT:
- Zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą być zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
- Obie strony muszą złożyć wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania – przed dokonaniem sprzedaży.
📄 Oświadczenie można:
- złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy nieruchomości przed dniem sprzedaży,
lub - umieścić w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży (co jest najczęściej wybieraną praktyką).
Oświadczenie musi zawierać:
- dane stron (imię, nazwisko lub nazwa, adres, NIP),
- planowaną datę transakcji,
- adres nieruchomości.
🧩 Przykład praktyczny
Firma budowlana Cegłowski Sp. z o.o. sprzedaje halę produkcyjną firmie TechMetal S.A.. Od zakupu hali Cegłowski odliczył VAT. Obie strony są czynnymi podatnikami VAT.
➡️ Gdyby sprzedano halę ze zwolnieniem, Cegłowski musiałby dokonać korekty VAT odliczonego, a nabywca nie miałby prawa do odliczenia VAT z faktury. Obie strony tracą.
➡️ Dlatego strony umieszczają w akcie notarialnym oświadczenie o opodatkowaniu transakcji VAT. Dzięki temu:
- sprzedaż podlega 23% VAT,
- TechMetal może go odliczyć,
- Cegłowski unika korekty 10-letniej i nie traci na proporcji sprzedaży.
📉 Co z podatkiem PCC?
To bardzo ważny element całej układanki!
📌 Jeśli sprzedaż nieruchomości podlega VAT, nie podlega PCC.
📌 Jeśli jest zwolniona z VAT – podlega PCC (2% wartości sprzedaży).
Dlatego czasami samo opodatkowanie transakcji VAT pozwala uniknąć 2% PCC, co przy sprzedaży za 1 mln zł oznacza oszczędność 20 000 zł.
⚖️ Wyroki sądów – podejście praktyczne
⚖️ Wyrok NSA z 2022 r. (I FSK 1738/21):
„Skoro podatnik odliczył VAT przy nabyciu nieruchomości i nie zrezygnował ze zwolnienia – musi oddać część VAT w ramach korekty.”
➡️ Sądy potwierdzają, że brak oświadczenia o opodatkowaniu może się bardzo nie opłacać. Podatnik może być zmuszony do oddania znacznej części VAT naliczonego, nawet jeśli nie miał złej woli.
🔢 Jaką stawkę VAT stosować przy sprzedaży nieruchomości?
Domyślna stawka VAT to 23%. Ale w niektórych przypadkach można zastosować stawki obniżone – przede wszystkim 8% – pod warunkiem, że nieruchomość spełnia warunki „społecznego programu mieszkaniowego”.
📌 Przykłady budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym:
- domy jednorodzinne o powierzchni do 300 m²,
- mieszkania o powierzchni do 150 m²,
- niektóre budynki opieki zdrowotnej.
Jeśli powierzchnia przekracza te limity – stawka 8% ma zastosowanie tylko do części mieszczącej się w limicie, a pozostała część podlega 23% VAT.
🧩 Przykład praktyczny
Pan Adam sprzedaje mieszkanie o powierzchni 180 m².
➡️ 150 m² podlega 8% VAT,
➡️ 30 m² – już 23% VAT.
Wystawia fakturę, na której dzieli podstawę opodatkowania odpowiednio do powierzchni.
📌 Korekta VAT naliczonego – zasada 10 lat
Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem 10 lat od jej zakupu (lub dużego ulepszenia), a była ona odliczona, a teraz sprzedaż jest zwolniona z VAT – podatnik musi dokonać korekty VAT naliczonego.
Wartość korekty zależy od:
- pierwotnej kwoty odliczonego VAT,
- liczby lat pozostałych do końca 10-letniego okresu korekty.
➡️ Dlatego często lepiej opodatkować sprzedaż, nawet jeśli ustawa dopuszcza zwolnienie.
📚 Podstawa prawna
📜 art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10–10a, art. 41 ust. 12–12c, art. 86–91 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.)
📜 art. 2 pkt 4 – ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm.)
📌 Podsumowanie – co powinieneś zapamiętać?
✔ Zawsze sprawdzaj, czy Twoja sprzedaż budynku lub budowli podlega VAT, czy też jest zwolniona.
✔ Ustal, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie i czy minęły od niego 2 lata.
✔ Oceń, czy odliczałeś VAT i czy dokonywałeś ulepszeń powyżej 30%.
✔ Przeanalizuj, czy bardziej opłaca Ci się zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję – może to uchronić Cię przed korektami VAT i koniecznością zapłaty PCC.
✔ Nie zapomnij o formalnościach – złożeniu oświadczenia w urzędzie lub akcie notarialnym.
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku:
- VAT od sprzedaży budynku 2024
- zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości
- sprzedaż nieruchomości a podatek PCC
- korekta VAT przy sprzedaży budynku
- pierwsze zasiedlenie definicja VAT