Zmiany w przepisach dotyczących spółdzielczych praw do lokali użytkowych i mieszkalnych to temat, który powinien zainteresować wszystkich przedsiębiorców oraz osoby zarządzające majątkiem firmowym. Dzięki temu poradnikowi dowiesz się, jak obecnie wygląda możliwość amortyzacji tych praw oraz jak prawidłowo rozliczać koszty nabycia lokalu spółdzielczego w działalności gospodarczej. Poznasz również najważniejsze praktyczne aspekty i aktualne przepisy, które regulują tę kwestię.
Co to jest spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i mieszkalnego?
Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego to jedno z praw majątkowych, które jeszcze do niedawna było przedmiotem obrotu i wykorzystywane w działalności gospodarczej. Jednak od 24 kwietnia 2001 r. (po uchyleniu art. 238 § 1 Prawa spółdzielczego) nie można już ustanawiać nowych spółdzielczych praw do lokali użytkowych. Nadal jednak funkcjonują prawa ustanowione przed tą datą, a ich ochrona wynika z art. 276 ustawy Prawo spółdzielcze.
Z kolei spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej to prawa, które z dniem 1 stycznia 2022 r. przestały być kwalifikowane jako wartości niematerialne i prawne (WNiP) w rozumieniu ustaw podatkowych.
Amortyzacja spółdzielczych praw po zmianach w przepisach
Jeszcze do końca 2021 roku przedsiębiorcy mogli dokonywać amortyzacji spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych w spółdzielniach mieszkaniowych, zaliczając odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów. Jednak nowelizacja przepisów ustaw o podatkach dochodowych (zarówno PIT, jak i CIT) wprowadziła istotną zmianę.
Od 1 stycznia 2022 r. nie ma możliwości dokonywania amortyzacji podatkowej:
- spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych,
- praw do domów jednorodzinnych w spółdzielniach mieszkaniowych.
Dotyczy to zarówno nowych praw, jak i tych nabytych wcześniej, ale niezamortyzowanych do końca 2021 roku. Wyjątkiem pozostają prawa do lokali użytkowych ustanowione przed 24 kwietnia 2001 r., które zachowują swoją odrębność i ochronę prawną.
Jak rozliczać nabycie spółdzielczego prawa po zmianach?
Jeśli przedsiębiorca nabędzie po 1 stycznia 2022 r. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, cena nabycia nie będzie mogła być rozliczana poprzez odpisy amortyzacyjne. Zgodnie z przepisami:
- Cena nabycia stanowi koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie zbycia prawa (np. sprzedaży lokalu).
To oznacza, że do tego czasu przedsiębiorca nie zaliczy wydatku na zakup prawa do kosztów podatkowych, co może znacząco wpłynąć na kalkulację podatku dochodowego i bieżące rozliczenia firmy.
Praktyczne przykłady rozliczenia
Przykład 1:
Pani Agnieszka prowadzi biuro rachunkowe w Łodzi i w marcu 2022 r. kupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z zamiarem wynajmowania go firmom. Nie może zaliczyć ceny zakupu tego prawa do kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. Całość wydatku rozliczy dopiero wtedy, gdy sprzeda to prawo – np. w 2028 r.
Przykład 2:
Firma „TechnoStart” z Poznania posiada od 1999 r. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, które służy jej jako siedziba. Prawo to zostało ustanowione przed zmianą przepisów, dlatego nadal podlega ochronie i – jeśli było wykorzystywane w działalności przed zmianą – amortyzacja odpisami podatkowymi jest możliwa zgodnie z wcześniejszymi zasadami.
Najważniejsze skutki zmian dla przedsiębiorców
- Brak możliwości amortyzacji: spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych oraz prawa do domów jednorodzinnych w spółdzielniach mieszkaniowych nabyte po 1 stycznia 2022 r. nie mogą być amortyzowane.
- Koszt uzyskania przychodu dopiero przy sprzedaży: cena nabycia prawa staje się kosztem podatkowym wyłącznie w momencie zbycia.
- Wyjątek dla lokali użytkowych: prawa do lokali użytkowych ustanowione przed 24.04.2001 r. pozostają pod ochroną, a ich amortyzacja jest możliwa na dotychczasowych zasadach.
- Brak ujęcia w ewidencji środków trwałych: nieruchomości mieszkalne nie mogą być ujmowane w ewidencji środków trwałych firmowych (dotyczy to zarówno podatku PIT, jak i CIT).
Podsumowanie
Zmiany w przepisach podatkowych dotyczące spółdzielczych praw do lokali mają istotny wpływ na sposób rozliczania tych praw w działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy muszą pamiętać, że od 2022 roku:
- nie mogą amortyzować spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych,
- nie mogą zaliczyć ceny nabycia tych praw do kosztów uzyskania przychodu od razu,
- koszt podatkowy powstaje dopiero przy sprzedaży prawa.
Dlatego każdorazowo przed zakupem takiego prawa warto przeanalizować skutki podatkowe i zastanowić się nad alternatywnymi rozwiązaniami, jeśli zależy nam na bieżącej optymalizacji kosztów firmy.
Podstawa prawna
- art. 276 – Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze
- art. 16b ust. 1 pkt 1 i 3 – Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
- Uzasadnienie do projektu ustawy zmieniającej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych (druk sejmowy nr 1532, Sejm IX kadencji)
Tematy porad zawartych w poradniku
- amortyzacja spółdzielczego prawa do lokalu 2025
- rozliczenie kosztów zakupu spółdzielczego prawa do mieszkania
- prawa spółdzielcze w działalności gospodarczej
Przydatne linki do stron urzędowych: