Proces budowlany to nie tylko fizyczna realizacja inwestycji, ale złożony system zależności prawnych i technicznych. Trzy kluczowe postacie – projektant, kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego – pełnią w nim ściśle określone, samodzielne funkcje techniczne. Ich rola jest nie tylko formalna, ale przede wszystkim praktyczna – od jakości i legalności ich działań zależy powodzenie całej inwestycji.
W tym poradniku skupimy się na projektancie – jego obowiązkach, prawach oraz odpowiedzialności. Kolejne części poświęcimy kierownikowi budowy i inspektorowi nadzoru inwestorskiego – daj znać, czy chcesz, abym przygotował również te opracowania.
Projektant – fundament każdej inwestycji
Projektant to pierwsza osoba, która nadaje kształt naszej inwestycji. To on przekształca pomysł inwestora w projekt budowlany zgodny z przepisami, wiedzą techniczną i zasadami bezpieczeństwa. Ale to nie wszystko – jego rola sięga także do etapu realizacji robót.
🛠️ Kluczowe obowiązki projektanta
Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, projektant ma wiele obowiązków, które można pogrupować w kilka kategorii:
🔧 Opracowanie projektu budowlanego:
- Projektant musi przygotować projekt budowlany zgodny z przepisami, decyzjami administracyjnymi (np. warunkami zabudowy) i zasadami wiedzy technicznej.
- Jeśli projekt dotyczy większego obiektu, projektant musi zapewnić udział specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
⚙ Koordynacja i zgodność dokumentacji:
- Musi zsynchronizować dokumenty przygotowane przez różnych projektantów branżowych (np. konstrukcyjnych, sanitarnych, elektrycznych).
- Projekt musi zawierać zasady bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz być spójny z projektem zagospodarowania działki i projektem architektoniczno-budowlanym.
📌 Współpraca z organami i inwestorem:
- Projektant określa obszar oddziaływania obiektu – to wpływa na ustalenie stron postępowania administracyjnego (np. sąsiedzi jako strony postępowania o pozwolenie na budowę).
- Musi uzyskać opinie i uzgodnienia wynikające z przepisów (np. od konserwatora zabytków, straży pożarnej, sanepidu).
- Na żądanie inwestora lub urzędu projektant sprawuje nadzór autorski – sprawdza zgodność realizacji z projektem i akceptuje ewentualne zmiany.
🧩 Przykład praktyczny: Pan Andrzej planuje budowę pensjonatu nad jeziorem. Projektant określił obszar oddziaływania obiektu, który nie obejmował działki sąsiada. Jednak organ administracji budowlanej ustalił ten obszar inaczej, uznając, że sąsiad ma prawo uczestniczyć w postępowaniu. To pokazuje, że decyzje projektanta nie wiążą urzędu – ostateczne zdanie ma organ.
🧾 Obowiązkowe sprawdzenie projektu przez uprawnioną osobę
Projektant musi zapewnić, by projekt został sprawdzony przez innego projektanta z odpowiednimi uprawnieniami bez ograniczeń – ale tylko w przypadkach, gdy:
- nie zachodzą wyjątki wynikające z przepisów szczególnych,
- nie jest to projekt obiektu o prostej konstrukcji (np. dom jednorodzinny).
⚠️ Organy administracyjne nie weryfikują merytorycznie projektu budowlanego – za jego treść odpowiada wyłącznie projektant i osoba sprawdzająca. Urząd bada tylko formalne zgodności, np. kompletność dokumentów.
📄 Wyrok NSA z 13.07.2021 r., II OSK 2993/18: „Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma uprawnień do merytorycznego badania projektu budowlanego, w tym oceny konkretnych rozwiązań projektowych w zakresie ich zgodności z zasadami wiedzy technicznej.”
🛑 Uprawnienia projektanta w trakcie budowy
Projektant nie znika po wydaniu pozwolenia na budowę – ma realne narzędzia wpływu na przebieg prac:
- Może wejść na teren budowy i dokonywać wpisów w dzienniku budowy.
- Może żądać wstrzymania robót, jeśli:
- stwierdzi zagrożenie dla ludzi lub mienia,
- zauważy, że prace są prowadzone niezgodnie z projektem.
W przypadku robót bez dziennika budowy (np. przy mniejszych obiektach), projektant zawiadamia powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.
🧩 Przykład praktyczny: Projektant zauważył, że wykonawca zmienia typ fundamentów na tańszy i szybszy w wykonaniu. Projektant zgłosił to w dzienniku budowy jako zmianę niezgodną z projektem. Inwestor, nie chcąc naruszać przepisów, zrezygnował z tej modyfikacji.
⚖️ Wyroki sądowe – co mówią orzeczenia?
📌 NSA, II OSK 289/17 – Projektant wyznacza obszar oddziaływania obiektu, ale to organ administracyjny decyduje, kto jest stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę.
📌 WSA w Warszawie, VII SA/Wa 1478/16 – Projekt przygotowany przez osobę bez uprawnień może być wykorzystany, jeśli zostanie zweryfikowany i podpisany przez uprawnionego projektanta.
📌 WSA w Gorzowie Wielkopolskim, II SA/Go 355/16 – Projektant weryfikuje projekt pod kątem przepisów techniczno-budowlanych; to nie należy do kompetencji organu administracyjnego.
📚 Podstawa prawna:
- art. 20 ust. 1, 2, 4; art. 21 ust. 1 pkt 2 lit. a–b – Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- art. 10 ust. 1 – Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku:
- rola projektanta w budowie 2025
- obowiązki projektanta budowlanego
- nadzór autorski projektanta
- kiedy projektant może zatrzymać budowę
- projektant a pozwolenie na budowę