Zakup nieruchomości – czy to mieszkania, domu czy lokalu użytkowego – wiąże się z dużym wydatkiem i oczekiwaniem wysokiej jakości. Co jednak, gdy po podpisaniu umowy i odebraniu lokalu okazuje się, że ma on wady? Czy nabywca zawsze może skorzystać z rękojmi? Czy deweloper ponosi odpowiedzialność również wtedy, gdy nie zawarto klasycznej umowy sprzedaży? Ten artykuł wyjaśni Ci, jakie są dostępne podstawy prawne dochodzenia roszczeń za wady nieruchomości i kiedy możesz z nich skorzystać.
🔍 Rękojmia – co to jest i kiedy przysługuje?
Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne lub prawne sprzedanej rzeczy, niezależnie od jego winy. Uregulowana jest w art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego.
📜 Przykładowe podstawy rękojmi (art. 556¹ § 1 k.c.):
Rzecz (w tym nieruchomość) jest niezgodna z umową, jeśli:
- nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel określony w umowie,
- nie ma cech, o których sprzedawca zapewnił,
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę,
- została wydana w stanie niezupełnym.
⚠️ Przepisy te dotyczą wszystkich rzeczy – nowych, używanych, pełnowartościowych i wadliwych, również nieruchomości.
🧩 Przykład praktyczny:
Pan Tomasz kupił dom jednorodzinny od firmy deweloperskiej w Radomiu. W umowie zapewniono, że dom ma dostęp do sieci wodociągowej. Po przeprowadzce okazało się, że przyłącze wodne nie zostało wykonane, a zamiast tego zamontowano tymczasową pompę z ujęcia głębinowego. To klasyczny przykład wady fizycznej – nieruchomość jest niezgodna z umową i jej cechami użytkowymi.
📌 Czas trwania rękojmi
Zgodnie z art. 568 § 1 k.c.:
„Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania rzeczy kupującemu.”
Dla nieruchomości termin ten nie może być skrócony wobec konsumentów. Co więcej – odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie może być wyłączona w umowie, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna kupująca lokal w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą.
⚖️ Wyroki sądowe:
- Wyrok SA w Białymstoku z 8.07.2016 r., I ACa 172/16: wskazano, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie zależy od szkody, ale od niezgodności z umową.
- Wyrok SN z 25.11.2005 r., I CK 308/05: wady budynku niewidoczne w chwili odbioru (ukryte) również podlegają rękojmi.
- Wyrok SA w Poznaniu z 18.12.2013 r., I ACa 1042/13: zawilgocenie fundamentów uznano za wadę fizyczną.
🧱 Kiedy rękojmia NIE przysługuje?
❌ Umowa deweloperska (do momentu przeniesienia własności)
W przypadku klasycznej umowy deweloperskiej, podpisanej jeszcze przed ukończeniem budowy, nie mamy do czynienia z umową sprzedaży. W związku z tym rękojmia nie obowiązuje, ponieważ jej zastosowanie wymaga zawarcia umowy sprzedaży.
Zamiast tego stosuje się odpowiedzialność kontraktową z art. 471 k.c.
📌 Dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność, nabywca może skorzystać z rękojmi – ale tylko wtedy, gdy forma tej umowy to umowa sprzedaży (a nie np. wykonanie zobowiązania z umowy zobowiązującej).
🔄 Rękojmia a odpowiedzialność kontraktowa – różnice
| Cecha | Rękojmia | Odpowiedzialność kontraktowa (art. 471 k.c.) |
|---|---|---|
| Wina sprzedawcy | NIE jest wymagana | Wina jest domniemana |
| Szkoda | NIE musi wystąpić | Musi być wykazana |
| Związek przyczynowy | NIE jest wymagany | Musi być wykazany |
| Typ umowy | Umowa sprzedaży | Każda umowa |
| Świadczenie | Naprawa, wymiana, obniżenie ceny, odstąpienie | Odszkodowanie pieniężne |
🧩 Przykład praktyczny:
Pani Jolanta kupiła mieszkanie w nowej inwestycji w Poznaniu. Umowa, którą zawarła, była umową deweloperską. W mieszkaniu pojawiła się wada – nieszczelna instalacja grzewcza. Ponieważ wada ujawniła się przed przeniesieniem własności, Pani Jolanta nie mogła skorzystać z rękojmi. Zgłosiła reklamację na podstawie nienależytego wykonania umowy, a po odmowie dewelopera – złożyła pozew o odszkodowanie na podstawie art. 471 k.c.
🏢 Rękojmia przy lokalach użytkowych – czy przysługuje?
Kupno lokalu użytkowego, np. miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, siłowni czy lokalu usługowego, również może wiązać się z wadami. Jednak w tym przypadku możliwość skorzystania z rękojmi zależy od rodzaju zawartej umowy.
📌 Rękojmia przysługuje, jeśli:
- lokal użytkowy został sprzedany na podstawie umowy sprzedaży, a
- nabywcą jest osoba fizyczna, która nabywa lokal w celach prywatnych (czyli jako konsument).
Wówczas rękojmia działa tak samo jak przy zakupie lokalu mieszkalnego – na podstawie art. 556 i n. k.c.
❌ Rękojmia NIE przysługuje, jeśli:
- lokal został nabyty w ramach umowy deweloperskiej (czyli jeszcze przed wybudowaniem),
- lub w ramach umowy zobowiązującej (czyli deweloper zobowiązał się przenieść własność w przyszłości, ale nie doszło do sprzedaży).
W takich sytuacjach zastosowanie ma odpowiedzialność kontraktowa – art. 471 k.c.
🧩 Przykład praktyczny:
Pan Krzysztof kupił miejsce postojowe w podziemnym garażu razem z mieszkaniem. Umowa obejmowała oba lokale jako część jednego przedsięwzięcia deweloperskiego. W akcie notarialnym miejsce postojowe opisano jako udział w lokalu użytkowym. Po odbiorze okazało się, że garaż przecieka i nie ma wentylacji. Deweloper odmówił naprawy, powołując się na brak rękojmi. Pan Krzysztof mógł dochodzić roszczeń wyłącznie z tytułu nienależytego wykonania umowy – na podstawie art. 471 k.c.
📜 Przypadki mieszane – umowy z deweloperem i innym przedsiębiorcą
W praktyce zdarzają się przypadki, gdy:
- deweloper sprzedaje całość inwestycji innemu przedsiębiorcy,
- a ten dopiero zawiera umowy sprzedaży z ostatecznymi nabywcami (np. osobami fizycznymi).
Zgodnie z art. 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r. – taka umowa również podlega ustawie, jeśli:
- dotyczy nieruchomości powstałej w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego,
- prawa z tej umowy są przenoszone na nabywcę po raz pierwszy.
W takim przypadku nabywca może korzystać z pełnej rękojmi za wady, ponieważ mamy do czynienia z klasyczną umową sprzedaży.
⚠️ Rękojmia nie wyklucza odpowiedzialności kontraktowej
To bardzo ważna zasada: nawet jeśli nabywcy przysługuje rękojmia – może on alternatywnie dochodzić roszczeń odszkodowawczych na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.
📌 Art. 471 k.c. pozwala żądać:
- naprawienia szkody majątkowej, np. kosztów remontu,
- także wtedy, gdy rękojmia już wygasła.
Ale uwaga: w tym przypadku trzeba wykazać:
- winę dewelopera/przedsiębiorcy,
- istnienie szkody,
- związek przyczynowo-skutkowy między szkodą a wadą.
🧩 Przykład praktyczny:
Pani Edyta kupiła mieszkanie z ogródkiem od firmy inwestycyjnej, która nabyła lokal od dewelopera. Po zimie okazało się, że teren ogrodu nie został odwodniony i przy większych opadach zalewał piwnicę. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi była oczywista, ale Pani Edyta dodatkowo poniosła koszt naprawy zawilgoconych ścian i wymiany drzwi wejściowych. Złożyła więc pozew o odszkodowanie uzupełniające z tytułu art. 471 k.c., niezależnie od rękojmi.
💡 Podsumowanie i wskazówki
✔ Sprawdź, jaki typ umowy zawarłeś – tylko umowa sprzedaży daje pełną rękojmię.
✔ Jeśli kupujesz lokal użytkowy – ustal, czy to sprzedaż, czy jedynie umowa zobowiązująca.
✔ W przypadku wad zawsze dokumentuj wszystko – zdjęcia, kosztorysy, opinie specjalistów.
✔ Pamiętaj: możesz dochodzić naprawy, obniżki ceny, a także odszkodowania – w zależności od podstawy prawnej.
✔ Nie czekaj zbyt długo – terminy przedawnienia to 5 lat (rękojmia) i 6 lat (odszkodowanie).
📚 Podstawa prawna
- art. 556–568 – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.)
- art. 4 ust. 1 – ustawa z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. z 2023 r. poz. 2759 z późn. zm.)
- art. 2–4 – ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 695)
- art. 471–473, 355, 118 – Kodeks cywilny
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- rękojmia za wady lokalu 2024
- czy deweloper odpowiada za wady po odbiorze
- jak dochodzić odszkodowania od dewelopera
- wady fizyczne nieruchomości
- odpowiedzialność za wady lokalu użytkowego