Sprzedaż działek przez osoby prywatne od lat budzi spory podatkowe. Najnowszy wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 3 kwietnia 2025 r. (sprawa C-213/24, E.T.) porządkuje wiele wątpliwości, ale też otwiera nowe pytania. Co zmienia dla osób sprzedających grunty? Czy łatwiej będzie ustalić, kto musi zapłacić VAT, a kto nie? Jak rozumieć „samodzielność działalności gospodarczej” i czy podatnikiem VAT może być wspólność majątkowa małżonków? Ten poradnik wyjaśni kluczowe kwestie, podając praktyczne przykłady i wskazówki.
Dlaczego temat VAT od sprzedaży działek jest tak istotny?
Sprzedaż działek z majątku prywatnego przez osoby fizyczne na pierwszy rzut oka wydaje się czynnością niepowiązaną z prowadzeniem firmy czy działalności gospodarczej. Jednak od lat organy podatkowe oraz sądy kwestionowały to podejście, nakładając VAT nawet na osoby, które nie były przedsiębiorcami. Problemy potęgował brak jednoznacznej definicji podatnika VAT w przypadku sprzedaży gruntów, zwłaszcza przez współwłaścicieli czy małżonków.
Po wyroku TSUE C-213/24 sytuacja się wyjaśniła – choć nie wszystkie dylematy zostały ostatecznie rozstrzygnięte. Poniżej wyjaśniam, co oznacza ten wyrok w praktyce i na co należy zwrócić uwagę przy sprzedaży działek.
Kiedy sprzedaż działek podlega VAT – nowe podejście po wyroku TSUE
Aktywność a zwykłe zarządzanie majątkiem
Trybunał potwierdził dotychczasowe stanowisko: kluczowe znaczenie ma nie sam fakt posiadania gruntu, lecz sposób jego zbycia.
Nie każda sprzedaż działki będzie działalnością gospodarczą i nie zawsze trzeba płacić VAT!
Liczy się, czy sprzedający podejmuje działania typowe dla przedsiębiorców – takie jak:
- podział działek na mniejsze,
- uzbrojenie terenu (wodociągi, kanalizacja, energia),
- działania marketingowe,
- zlecenie przygotowania sprzedaży profesjonalistom (pośrednicy, deweloperzy).
Im więcej takich działań – tym większe ryzyko uznania sprzedaży za działalność gospodarczą podlegającą VAT.
Przykład 1 – sprzedaż gruntu bez dodatkowych działań
Pan Andrzej otrzymał w spadku działkę rolną. Przez 15 lat jej nie użytkował, w końcu sprzedał ją okolicznemu rolnikowi. Nie prowadził żadnych przygotowań, nie dzielił działki, nie inwestował w uzbrojenie terenu ani nie reklamował oferty.
Taka sprzedaż nie podlega VAT – jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym. Organy podatkowe nie powinny wymagać rejestracji jako podatnika VAT.
Przykład 2 – sprzedaż z aktywnym udziałem profesjonalistów
Państwo Kowalscy posiadali 3 hektary gruntu w podwarszawskiej miejscowości. Zlecili firmie „GeoLand” przygotowanie dokumentacji podziałowej, zmianę planu zagospodarowania, uzbrojenie terenu i kampanię reklamową. Firma na własny koszt wybudowała drogę dojazdową i media, a następnie pomogła w sprzedaży kilkunastu działek budowlanych różnym nabywcom.
W takiej sytuacji Państwo Kowalscy zostaną uznani za podatników VAT. Ich działania – nawet poprzez profesjonalną firmę – wykraczają poza zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem.
Samodzielność działalności gospodarczej i status podatnika VAT
Kto faktycznie prowadzi działalność?
Trybunał jednoznacznie wskazał, że nie formalny status, lecz faktyczne działania decydują o obowiązku podatkowym.
Jeśli sprzedający:
- działa we własnym imieniu,
- na własny rachunek,
- ponosi ryzyko gospodarcze (np. brak sprzedaży, koszty inwestycji, decyzje biznesowe),
to spełnia definicję podatnika VAT.
Nie zmienia tego fakt, że część czynności (np. marketing, uzbrojenie) zostało zlecone podmiotom zewnętrznym – jeśli ostateczne decyzje i ryzyko spoczywają na właścicielu.
Co to znaczy w praktyce?
- Można korzystać z usług pośredników i nie tracić statusu „osoby prywatnej”, jeśli działania są sporadyczne i nieprzemyślane biznesowo.
- Jednak systematyczne przygotowanie gruntu pod sprzedaż i aktywne zarządzanie procesem sprzedaży (samodzielnie lub przez pełnomocnika) – przesądza o działalności gospodarczej.
Małżonkowie jako podatnik VAT – razem czy osobno?
Przełomowe stanowisko TSUE
Dotychczas praktyka organów podatkowych była jednoznaczna: każdy z małżonków był traktowany jako odrębny podatnik VAT, a VAT dzielono po połowie. Tymczasem Trybunał wskazał, że w przypadku, gdy małżonkowie działają wspólnie, ponoszą wspólne ryzyko i razem zawierają umowy oraz są postrzegani jako jedna strona wobec kontrahentów, podatnikiem VAT jest „wspólność majątkowa” (czyli de facto małżeństwo jako całość).
Przykład 3 – wspólna sprzedaż przez małżonków
Pani Marta i Pan Karol są małżeństwem, posiadają wspólnie 20 działek budowlanych. Wspólnie zawierają umowy z firmą przygotowującą tereny pod sprzedaż, razem podpisują akty notarialne z nabywcami, oboje są stroną na fakturze i aktach. Wszystkie działania wykonują razem, a zysk dzielą po równo.
Podatnikiem VAT będzie ich wspólność majątkowa – nie ma sensu dzielić VAT-u na każde z nich osobno, faktura powinna być wystawiona na wspólność majątkową.
Przykład 4 – osobna działalność małżonków
Pani Zofia prowadzi działalność gospodarczą, a jej mąż Pan Piotr pracuje na etacie. Oboje mają w majątku wspólnym gospodarstwo rolne, ale każde samodzielnie zarządza swoją częścią, osobno sprzedają płody rolne i prowadzą własne rozliczenia podatkowe.
W tej sytuacji każde z nich może być uznane za odrębnego podatnika – o ile rzeczywiście prowadzą rozdzielną działalność, a nie podejmują wspólnych decyzji dotyczących gospodarstwa.
O czym trzeba pamiętać sprzedając działki?
- Sama liczba sprzedanych działek nie przesądza o opodatkowaniu VAT – decyduje zakres i charakter podjętych działań.
- Jeżeli w proces zaangażowany jest profesjonalista (np. pośrednik), ale właściciel ponosi ryzyko gospodarcze, może zostać uznany za podatnika.
- Jeżeli sprzedaż dotyczy majątku wspólnego małżonków i oboje są stroną transakcji, podatnikiem może być ich wspólność majątkowa.
- Przy sprzedaży przez osoby fizyczne sporadycznej, bez działań o charakterze biznesowym, nie trzeba rejestrować się jako podatnik VAT.
Najważniejsze wskazówki po wyroku TSUE C-213/24
- Dokładnie przeanalizuj, jakie działania podjąłeś przy sprzedaży działki – czy były to działania profesjonalne, zorganizowane, podejmowane w celu zwiększenia wartości gruntu?
- Zastanów się, czy działałeś sam, czy z kimś wspólnie (np. z małżonkiem) – czy podpisywaliście umowy razem, razem ponosicie ryzyko, czy może każde z was działało oddzielnie?
- Jeśli nie jesteś pewien swojego statusu, wystąp o interpretację podatkową do Krajowej Informacji Skarbowej.
- Zwróć uwagę na faktury – jeśli działasz z małżonkiem, powinna być jedna faktura na wspólność majątkową, nie dwie odrębne na każdego z was.
Możliwe konsekwencje i dylematy po wyroku
- Nabywca działki powinien upewnić się, kto wystawia fakturę – czy są na niej dane obu małżonków, czy wspólności majątkowej.
- Organy podatkowe mogą kwestionować prawo do odliczenia VAT, jeśli faktury wystawiono nieprawidłowo (np. przez każdego małżonka osobno, gdy powinna być jedna faktura).
- Warto rozważyć, czy zmiany nie powinny objąć także zasad rejestracji podatnika VAT – umożliwiając rejestrację wspólności majątkowej lub związków partnerskich.
- W razie wątpliwości lepiej zasięgnąć porady doradcy podatkowego lub wystąpić o indywidualną interpretację.
Podsumowanie
Wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r. nie jest rewolucyjny, ale kończy wieloletni spór dotyczący sprzedaży działek z majątku prywatnego. Najważniejsze jest to, czy sprzedający podejmuje profesjonalne, zorganizowane działania w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności działek oraz czy ponosi ryzyko gospodarcze. Jeśli tak – musi liczyć się z koniecznością rozliczenia VAT, nawet gdy działa przez pośredników.
W przypadku małżonków – jeśli działają razem, podatnikiem VAT może być wspólność majątkowa, co wymaga także odpowiedniego rozliczania VAT-u i prawidłowego wystawiania faktur.
Podstawa prawna
- art. 9 ust. 1, art. 2 ust. 1 – Dyrektywa Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
- art. 15 ust. 1 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361)
- art. 31, art. 36, art. 40 – ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809)
- Wyroki TSUE: C-213/24 (E.T.), C-180/10 i C-181/10 (Słaby i in.), C-655/19 (AJFP Sibiu i DGRFP Brasov), C-312/19 (XT), C-340/15 (Nigl i in.), C-23/98 (Heerma), C-355/06 (van der Steen), C-276/14 (Gmina Wrocław)
Tematy porad zawartych w poradniku
- opodatkowanie sprzedaży działek 2025
- VAT przy sprzedaży gruntu prywatnego
- wspólność majątkowa podatnik VAT
- działalność gospodarcza sprzedaż działek
- sprzedaż działek a obowiązek VAT