Wynajem nieruchomości oraz świadczenie usług noclegowych to jedne z najczęstszych źródeł dochodu osób fizycznych w Polsce. Wybór odpowiedniej formy opodatkowania tych przychodów może istotnie wpłynąć na ich opłacalność. Dlatego warto dokładnie zrozumieć dostępne opcje – zarówno jeśli wynajmujesz mieszkanie w mieście, jak i jeśli prowadzisz agroturystykę w gospodarstwie rolnym.
🏘️ Najem prywatny – ryczałt czy skala podatkowa?
Osoba fizyczna, która wynajmuje prywatnie mieszkanie lub dom, ma możliwość wyboru formy opodatkowania spośród dwóch opcji:
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
- Zasady ogólne (skala podatkowa)
✅ Ryczałt – najczęstszy wybór
Ryczałt ewidencjonowany jest prostą formą opodatkowania, która nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów. Podatek płacony jest od całości przychodu, niezależnie od tego, jakie wydatki ponosisz (np. na remonty, kredyt hipoteczny, opłaty).
Stawki ryczałtu w 2025 roku:
- 8,5% – od przychodu do 100 000 zł rocznie
- 12% – od nadwyżki powyżej 100 000 zł
💡 Kiedy warto wybrać ryczałt?
- Gdy masz niskie koszty związane z wynajmem.
- Gdy zależy Ci na prostej ewidencji i szybkich rozliczeniach.
- Gdy przychód roczny nie przekracza 100 000 zł – wtedy efektywna stawka jest niska.
📊 Zasady ogólne – gdy masz duże koszty
W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.
Skorzystaj z tej formy, jeśli:
- Masz wysokie koszty (np. kredyt hipoteczny, remonty, prowizje dla pośredników).
- Rozliczasz się wspólnie z małżonkiem i skala podatkowa 12% Cię nie obciąża.
- Masz stratę z lat ubiegłych lub inne ulgi podatkowe.
📌 Uwaga: decydując się na opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, musisz zgłosić to do urzędu skarbowego na początku roku (do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu, najpóźniej do 20 lutego).
🌿 Zwolnienie z podatku – tylko dla gospodarstw rolnych
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT, przychody z wynajmu pokoi mogą być całkowicie zwolnione z opodatkowania, jeśli spełnione są ściśle określone warunki:
Warunki zwolnienia:
- Najem dotyczy pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych.
- Budynki muszą znajdować się na terenie wiejskim w ramach gospodarstwa rolnego.
- Najem dotyczy osób przebywających na wypoczynku.
- Liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.
- Rolnik ma tytuł prawny do gospodarstwa rolnego.
👉 Co oznacza „gospodarstwo rolne”?
Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, jest to grunt rolny o powierzchni powyżej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego, sklasyfikowany jako użytki rolne w ewidencji gruntów, o ile nie jest zajęty na inną działalność gospodarczą.
🧑🌾 Przykład praktyczny:
Pani Anna prowadzi gospodarstwo rolne w powiecie zgierskim, posiadające 3 ha użytków rolnych. W jednym z budynków mieszkalnych urządziła 4 pokoje gościnne i oferuje noclegi latem. Jej działalność mieści się w warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 43 – nie płaci więc podatku dochodowego od przychodu z tego tytułu.
🏨 Usługi hotelarskie i agroturystyka – działalność gospodarcza
Jeśli najem ma charakter zorganizowany i ciągły (np. wynajem więcej niż 5 pokoi, reklama, pełne usługi hotelowe), fiskus może uznać, że prowadzisz działalność gospodarczą.
Wówczas masz prawo wybrać jedną z form opodatkowania działalności gospodarczej:
- Skala podatkowa
- Podatek liniowy
- Ryczałt
- Karta podatkowa (wyłącznie na zasadzie praw nabytych)
📋 Karta podatkowa – tylko dla wybranych
Karta podatkowa to forma uproszczona, dostępna tylko dla podatników, którzy korzystali z niej już w 2021 roku i kontynuują działalność w tym samym zakresie.
Warunki korzystania z karty:
- Wynajem do 12 pokoi gościnnych lub domków turystycznych.
- Brak konieczności prowadzenia ewidencji.
- Brak obowiązku składania deklaracji miesięcznych.
- Obowiązek złożenia PIT-16A do końca stycznia każdego roku.
📌 Uwaga: nie można przejść na kartę podatkową – można ją tylko kontynuować, jeśli miało się ją przed 2022 rokiem.
📍 Przykład: kiedy skorzystać z karty, kiedy z ryczałtu?
Przykład 1 – kontynuacja karty podatkowej:
Pan Marian z Nowego Targu wynajmuje 10 pokoi w domku letniskowym od 2017 roku, opodatkowany był kartą podatkową. Nadal może z niej korzystać, bo spełnia wszystkie warunki. Nie prowadzi innej działalności, nie zatrudnia dodatkowych osób, a usługi świadczy wyłącznie turystom w sezonie.
Przykład 2 – nowa działalność turystyczna:
Pani Paulina otwiera gospodarstwo agroturystyczne w 2025 roku – nie może wybrać karty podatkowej, bo nie korzystała z niej przed 2022. W zależności od skali działalności i kosztów powinna wybrać ryczałt 8,5% (jeśli nie przekroczy 100 tys. zł przychodu) lub skalę podatkową, jeśli ponosi duże wydatki.
Podsumowanie – jaką formę opodatkowania najmu lub usług hotelarskich wybrać?
Wybór odpowiedniej formy opodatkowania zależy przede wszystkim od:
- charakteru i skali działalności (najem prywatny czy działalność gospodarcza),
- ponoszonych kosztów,
- możliwości skorzystania z ulg lub zwolnień,
- historii rozliczeń podatkowych (np. prawo nabyte do karty podatkowej).
| Forma opodatkowania | Kiedy warto? | Główne wady |
|---|---|---|
| 🔹 Ryczałt (8,5% / 12%) | Gdy masz niski koszt i najem prywatny | Nie uwzględnia kosztów |
| 🔹 Skala podatkowa (12%/32%) | Gdy masz wysokie koszty (np. kredyt) lub korzystasz z ulg | Składanie deklaracji, obowiązek prowadzenia ewidencji |
| 🔹 Zwolnienie z podatku (art. 21 ust. 1 pkt 43 PIT) | Gdy wynajmujesz pokoje w gospodarstwie rolnym (max 5 pokoi) | Ograniczenie liczby pokoi, konieczność lokalizacji na wsi |
| 🔹 Karta podatkowa | Gdy kontynuujesz działalność z kartą sprzed 2022 r. | Brak możliwości wyboru dla nowych podatników |
| 🔹 Działalność gospodarcza – ryczałt / podatek liniowy / skala | Przy dużym zasięgu działalności hotelarskiej | Obowiązki księgowe i sprawozdawcze |
- art. 21 ust. 1 pkt 43 – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- art. 2 ust. 1, art. 2 ust. 4 – ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
- art. 6, art. 9a ust. 3, art. 10, art. 45 – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
- art. 25, art. 36 ust. 7, art. 40 – ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym
📌 Tematy porad zawartych w poradniku
- forma opodatkowania najmu 2025
- zwolnienie z podatku najmu pokoi w gospodarstwie rolnym
- karta podatkowa agroturystyka
- ryczałt a skala podatkowa przy wynajmie
- opodatkowanie usług hotelarskich