W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości jednym z kluczowych etapów jest opis i oszacowanie zajętej nieruchomości. To od tej czynności zależy zarówno dalszy przebieg postępowania, jak i możliwość skutecznej sprzedaży licytacyjnej. W poradniku wyjaśniam, jak wygląda cały proces krok po kroku, jakie formalności trzeba spełnić oraz na co szczególnie zwracać uwagę, aby uniknąć błędów i nieprzyjemnych niespodzianek.
Dlaczego opis i oszacowanie nieruchomości jest tak istotne?
Opis i oszacowanie to fundament dalszego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Wartość ustalona na tym etapie wpływa bezpośrednio na wysokość ceny wywołania podczas licytacji oraz określa prawa i obciążenia ciążące na nieruchomości. To również moment, w którym wszyscy zainteresowani mogą zgłosić swoje prawa, a dłużnik ma jeszcze realny wpływ na bieg sprawy. Błędy lub zaniechania w tym zakresie mogą skutkować nie tylko przewlekłością postępowania, ale też realnymi stratami finansowymi – zarówno dla wierzyciela, jak i dla dłużnika.
Jak wygląda procedura opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika?
1. Zajęcie nieruchomości i wyznaczenie terminu zapłaty
Procedura zaczyna się od zajęcia nieruchomości przez komornika sądowego. Po doręczeniu dłużnikowi wezwania do zapłaty, otrzymuje on dwutygodniowy termin na uregulowanie zadłużenia. W tym czasie komornik nie ma prawapodejmować czynności związanych z opisem i oszacowaniem (art. 923 k.p.c.). Dopiero po upływie tych 14 dni można przejść do kolejnego etapu.
Przykład 1:
Firma transportowa „Trans-Pol” z siedzibą w Rzeszowie posiada dług wobec kontrahenta. Komornik zajmuje nieruchomość dłużnika 3 marca 2025 r., a 4 marca doręcza mu wezwanie do zapłaty z 14-dniowym terminem. Dopiero od 19 marca komornik może rozpocząć opis i oszacowanie.
2. Złożenie wniosku o opis i oszacowanie
Komornik podejmuje czynności wyłącznie na wniosek (art. 760 § 1 k.p.c.), który można złożyć pisemnie, przez system teleinformatyczny lub ustnie do protokołu. Co istotne, taki wniosek można dołączyć już do wniosku egzekucyjnego.
Wierzyciel musi dołączyć m.in.:
- odpis księgi wieczystej,
- zaświadczenie z ewidencji gruntów i budynków (jeśli nieruchomość jest objęta katastrem),
- inne dokumenty potwierdzające własność dłużnika,
- wskazanie uczestników postępowania (m.in. adresy zamieszkania).
Brak któregoś z tych dokumentów to brak formalny wniosku – komornik wezwie wtedy wierzyciela do uzupełnienia braków (art. 130 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).
Wyjątki – kiedy wierzyciel nie musi dostarczać dokumentów:
- egzekucja wszczęta z urzędu,
- egzekucja kar pieniężnych, opłat sądowych i kosztów postępowania,
- brak możliwości uzyskania dokumentów z ewidencji gruntów i budynków.
Przykład 2:
Osoba fizyczna – pani Joanna z Piły – posiada zadłużenie z tytułu opłat sądowych. Egzekucję wszczyna sąd rejonowy z urzędu, więc nie wymaga się od wierzyciela (sądu) składania dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości.
3. Wyznaczenie terminu opisu i oszacowania
Komornik wyznacza termin opisu i oszacowania nie wcześniej niż po upływie kolejnych 2 tygodni od terminu zapłaty długu. W praktyce opis i oszacowanie może nastąpić dopiero miesiąc po zajęciu nieruchomości. Komornik musi też wziąć pod uwagę czas na skuteczne doręczenie pism uczestnikom.
📌 Zwróć uwagę:
Komornik zawiadamia wszystkich znanych uczestników oraz ogłasza termin opisu przez obwieszczenie (w sądzie i na stronie Krajowej Rady Komorniczej). Osoby, których adresów nie udało się ustalić, mogą zgłosić swoje prawa do nieruchomości jeszcze przed zakończeniem opisu.
Jak wygląda sam opis i oszacowanie nieruchomości?
Co musi zawierać protokół opisu i oszacowania?
Protokół, który sporządza komornik, musi zawierać m.in.:
- oznaczenie nieruchomości (adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej),
- granice i części składowe nieruchomości,
- budynki i urządzenia, ich przeznaczenie,
- obciążenia (np. hipoteki, służebności),
- stwierdzone prawa do nieruchomości,
- sposób korzystania z nieruchomości,
- oszacowanie wartości (wraz z podstawami wyceny),
- umowy ubezpieczenia, zapasy, przynależności,
- zgłoszone prawa i inne szczegóły istotne dla wyceny.
W przypadku rozbieżności pomiędzy danymi z księgi wieczystej a stanem rzeczywistym, komornik wskazuje w protokole rzeczywisty stan wraz z opisem rozbieżności.
Kto dokonuje oszacowania wartości nieruchomości?
Do oszacowania wartości powoływany jest biegły rzeczoznawca majątkowy (art. 948 § 1 k.p.c.), który przygotowuje operat szacunkowy zgodny z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Dodatkowe zasady:
- Można użyć aktualnego operatu przygotowanego na potrzeby obrotu rynkowego, jeśli jest nie starszy niż rok i spełnia wymogi egzekucyjne.
- Jeśli postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone i w ciągu 3 lat wszczyna się nowe, do nowego oszacowania dochodzi tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika.
Co jeszcze podlega oszacowaniu?
- wartość całej nieruchomości,
- wartość przynależności i pożytków (np. czynszów, dzierżaw),
- części nieruchomości, które mogą zostać wydzielone do osobnej licytacji.
Przykład 3:
Nieruchomość rolna w okolicach Mińska Mazowieckiego – podczas opisu należy podać jakość i klasę gruntów, rodzaj i obszar zasiewów, ilość i jakość inwentarza oraz zapasy niezbędne do prowadzenia gospodarstwa do najbliższych zbiorów.
Jakie są możliwości skargi na opis i oszacowanie?
Na czynność opisu i oszacowania przysługuje skarga na czynności komornika. Termin na wniesienie skargi to 2 tygodnie od doręczenia zawiadomienia (art. 950 k.p.c.). Jeśli opis nie został ukończony w terminie, liczy się od momentu doręczenia informacji o ukończeniu czynności.
Podsumowanie – najważniejsze wskazówki
- Cierpliwość i dokładność: Procedura jest sformalizowana i wymaga cierpliwego zebrania dokumentacji.
- Wniosek o opis i oszacowanie można złożyć już we wniosku egzekucyjnym.
- Pamiętaj o załącznikach – brak dokumentów wydłuży procedurę.
- Zgłaszaj swoje prawa do nieruchomości – zarówno jako wierzyciel, jak i inne osoby zainteresowane.
- Biegły rzeczoznawca to kluczowa postać dla ustalenia wartości – warto monitorować, czy wycena została wykonana rzetelnie.
- Masz prawo do skargi na czynność komornika – 2 tygodnie na złożenie!
Podstawa prawna
- art. 923, 942, 943, 945, 947, 948, 950 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 156 ust. 3, ust. 4 – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Tematy porad zawartych w poradniku
- egzekucja z nieruchomości 2025
- opis i oszacowanie komornicze
- jak przebiega wycena nieruchomości przez komornika
- prawa wierzyciela i dłużnika w egzekucji
- operat szacunkowy licytacja komornicza
Przydatne adresy stron urzędowych
- https://www.komornik.pl/ (Krajowa Rada Komornicza)
- https://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/ (Księgi Wieczyste)
- https://www.gov.pl/web/gospodarka-nieruchomosciami (Ministerstwo Rozwoju i Technologii – gospodarka nieruchomościami)
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc (Ministerstwo Sprawiedliwości)