Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych to narzędzie, które pozwala inwestorowi zrealizować inwestycję mimo niespełnienia niektórych wymagań technicznych. Ale uwaga – procedura ta jest wyjątkowa i nie może być stosowana dowolnie. W niniejszym poradniku wyjaśnimy, kiedy i jak można skutecznie uzyskać zgodę na odstępstwo oraz jakie warunki trzeba spełnić, aby nie narazić się na odmowę.
🔍 Kiedy możliwe jest odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, odstępstwo może zostać dopuszczone „w przypadkach szczególnie uzasadnionych”. Oznacza to, że nie każdy brak możliwości spełnienia przepisów technicznych daje podstawę do wnioskowania o odstępstwo. Musi istnieć obiektywna, wyjątkowa przeszkoda – np. uwarunkowania terenowe, zabudowa historyczna, niemożność spełnienia przepisów przy jednoczesnym zachowaniu funkcjonalności inwestycji.
📌 Jednak nawet w przypadku uzasadnionych odstępstw inwestor musi pamiętać o granicach prawnych – odstępstwo nie może:
- powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia,
- ograniczać dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami (w przypadku budynków użyteczności publicznej i budownictwa wielorodzinnego),
- pogarszać warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych,
- szkodzić środowisku naturalnemu.
🧑🦽 Obowiązek zapewnienia dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami
Ustawodawca wprost wskazuje, że nawet jeśli inwestor uzyskuje zgodę na odstępstwo, nie może to prowadzić do wykluczenia osób ze szczególnymi potrzebami.
Zgodnie z art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, są to osoby, które ze względu na cechy osobiste lub sytuację życiową potrzebują dodatkowych środków, aby korzystać z przestrzeni publicznej na równych prawach.
Dostępność, zgodnie z tą ustawą, obejmuje:
- architektoniczną – brak barier poziomych i pionowych, dostęp do wszystkich pomieszczeń,
- informacyjno-komunikacyjną – np. oznaczenia dotykowe lub dźwiękowe,
- cyfrową – np. dostępność dokumentów online czy formularzy.
Nieprzestrzeganie tych wymogów może skutkować odmową zgody na odstępstwo, nawet jeśli inne przesłanki są spełnione.
⚖️ Kto jest właściwy do wydania zgody na odstępstwo?
Odpowiedzialność za wydanie zgody (lub odmowy) spoczywa na organie administracji architektoniczno-budowlanej (np. starosta lub wojewoda – w zależności od inwestycji).
📌 Ważne: Organ nadzoru budowlanego nie jest właściwy do wydawania zgody na odstępstwo, co jasno wynika z nowelizacji Prawa budowlanego z 2020 roku.
To właśnie organ architektoniczno-budowlany, po otrzymaniu odpowiedniego upoważnienia ministra, może wydać postanowienie w sprawie odstępstwa. Minister właściwy do spraw budownictwa (obecnie: Minister Rozwoju i Technologii) nie wydaje decyzji bezpośrednio inwestorowi, lecz udziela wewnętrznego upoważnienia właściwemu organowi, który prowadzi postępowanie o pozwolenie na budowę.
🧠 Przykład praktyczny 1
🏢 Firma deweloperska DomoCity Sp. z o.o. planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego w centrum Krakowa. Problemem okazuje się działka o nietypowym kształcie, która uniemożliwia spełnienie wymagań dotyczących minimalnych odległości od granic sąsiednich budynków. Firma występuje do starosty z wnioskiem o odstępstwo od przepisów. Starosta analizuje wniosek, przygotowuje dokumentację i występuje do ministra o upoważnienie do wydania zgody. Po uzyskaniu pozytywnej opinii, urząd wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę uwzględniającą odstępstwo.
🧠 Przykład praktyczny 2
🏛️ Gmina Radoszów planuje remont i rozbudowę zabytkowego ratusza, który nie spełnia obecnych przepisów dotyczących dostępności architektonicznej. Ze względu na konserwatorski charakter budynku, niemożliwe jest zainstalowanie windy bez ingerencji w historyczną strukturę obiektu. Po uzgodnieniach z wojewódzkim konserwatorem zabytków, gmina przygotowuje projekt rozwiązań alternatywnych i składa wniosek do organu architektoniczno-budowlanego, który następnie występuje do ministra o zgodę na odstępstwo. Minister warunkowo wyraża zgodę – pod warunkiem zastosowania platformy schodowej i zapewnienia asysty dla osób z niepełnosprawnościami.
🧭 Procedura uzyskania zgody na odstępstwo – krok po kroku
Aby skutecznie przeprowadzić procedurę uzyskania zgody na odstępstwo, trzeba wykonać kilka precyzyjnie określonych kroków. Proces dzieli się na dwa etapy:
- Inwestor składa wniosek do organu architektoniczno-budowlanego (np. starosty).
- Organ – jeśli uzna, że odstępstwo jest zasadne – występuje do ministra z wnioskiem o upoważnienie.
Po uzyskaniu pozytywnej odpowiedzi od ministra, organ może wydać decyzję o pozwoleniu na budowę, w której zgoda na odstępstwo zostaje uwzględniona.
📝 Krok 1: Wniosek inwestora do organu architektoniczno-budowlanego
Inwestor, który zamierza realizować inwestycję w sposób niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi, nie może występować samodzielnie do ministra. Zgoda musi zostać uzyskana za pośrednictwem odpowiedniego organu.
W pierwszym kroku należy więc przygotować wniosek, który trafi do organu prowadzącego postępowanie o pozwolenie na budowę. Do wniosku trzeba dołączyć komplet dokumentów, które umożliwią organowi sporządzenie oficjalnego wystąpienia do ministra.
📂 Krok 2: Dokumenty i załączniki wymagane do wniosku
Organ administracji architektoniczno-budowlanej, aby móc zwrócić się do ministra, musi sporządzić komplet dokumentów zgodnie z przepisami. W dokumentacji muszą znaleźć się:
- Charakterystyka obiektu budowlanego:
- Opis planowanej inwestycji,
- Projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- W razie potrzeby – projekty dotyczące nieruchomości sąsiednich.
- Uzasadnienie potrzeby odstępstwa:
- Szczegółowe wyjaśnienie, dlaczego spełnienie warunku technicznego nie jest możliwe,
- Opinia organu wnioskującego.
- Propozycje rozwiązań zamiennych:
- Alternatywne środki techniczne lub architektoniczne, które zrekompensują brak zgodności z przepisami.
- Opinie instytucji zewnętrznych (jeśli wymagane):
- 🏛️ W przypadku obiektów zabytkowych: pozytywna opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
- 🚒 W przypadku odstępstw dotyczących bezpieczeństwa pożarowego:
- ekspertyza rzeczoznawcy ds. ppoż.,
- postanowienie komendanta PSP o zgodzie na rozwiązania zamienne.
- 🩺 W przypadku wymagań higienicznych i zdrowotnych: pozytywna opinia wojewódzkiego inspektora sanitarnego.
💻 Krok 3: Wniosek organu do ministra
Jeżeli organ uzna, że wniosek inwestora spełnia wszystkie warunki formalne i merytoryczne, sam składa wniosek do ministra właściwego ds. budownictwa o udzielenie upoważnienia na odstępstwo.
Ważne:
- Inwestor nie może samodzielnie wystąpić do ministra – robi to wyłącznie organ.
- Wniosek można złożyć papierowo lub elektronicznie, zgodnie ze wzorem określonym w rozporządzeniu ministra (Dz.U. z 2021 r. poz. 1154).
- Formularz elektroniczny dostępny jest na stronie Biuletynu Informacji Publicznej ministerstwa.
🧾 Krok 4: Upoważnienie ministra
Minister może:
- udzielić zgody bezwarunkowo,
- udzielić zgody warunkowo – określając dodatkowe wymagania (np. zastosowanie konkretnych rozwiązań technicznych),
- odmówić zgody, jeśli uzna, że nie istnieją podstawy do odstępstwa.
Udzielenie upoważnienia ma charakter aktu wewnętrznego – nie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej dla inwestora. Nie można się od niego bezpośrednio odwołać.
🏛️ Krok 5: Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę
Organ administracji architektoniczno-budowlanej po otrzymaniu upoważnienia podejmuje decyzję w sprawie pozwolenia na budowę, uwzględniając odstępstwo.
🛑 Jeśli minister odmówi upoważnienia, organ nie może wydać decyzji pozytywnej, a inwestor otrzyma odmowę pozwolenia na budowę. Od takiej decyzji można się odwołać na zasadach ogólnych.
⚠️ Czy postanowienie ministra można zaskarżyć?
Zgodnie z art. 141 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, postanowienia podlegają zażaleniu tylko wtedy, gdy przepis wyraźnie tak stanowi. W przypadku zgody lub odmowy odstępstwa – nie ma takiego przepisu, więc nie przysługuje odrębny środek zaskarżenia.
🧷 Jednak inwestor nie pozostaje bez ochrony – może zaskarżyć decyzję o odmowie pozwolenia na budowę, w której argumenty za brakiem zgody na odstępstwo powinny być uwzględnione i uzasadnione.
🧠 Praktyczna rada: co zwiększa szanse na uzyskanie zgody?
✔ Rzetelne uzasadnienie, że brak odstępstwa uniemożliwia realizację inwestycji.
✔ Propozycja rozwiązań zamiennych, które spełniają cel przepisu (np. inne sposoby zapewnienia bezpieczeństwa, dostępności itp.).
✔ Wcześnie zebrane i załączone opinie odpowiednich służb (sanepid, straż pożarna, konserwator zabytków).
✔ Dbałość o formę i kompletność wniosku – najlepiej skonsultować go z projektantem i prawnikiem.
✅ Podsumowanie – najważniejsze wskazówki dla inwestora
🧩 Procedura uzyskania odstępstwa jest skomplikowana i wieloetapowa, dlatego warto pamiętać o następujących zasadach:
- Nie próbuj działać samodzielnie – to organ architektoniczno-budowlany składa wniosek do ministra.
- Zadbaj o dokumentację – im lepiej przygotowany materiał techniczny i formalny, tym większe szanse na powodzenie.
- Działaj z wyprzedzeniem – odstępstwo musi być załatwione przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.
- Zbierz opinie służb – w zależności od typu odstępstwa konieczne mogą być opinie konserwatora zabytków, straży pożarnej, sanepidu.
- Rozważ alternatywy – pokaż, że mimo braku spełnienia literalnego przepisu, osiągniesz jego cel innymi metodami.
- Pamiętaj o prawie do odwołania – jeśli dostaniesz odmowę pozwolenia na budowę z powodu braku zgody na odstępstwo, masz prawo się od niej odwołać.
📜 Podstawa prawna
- art. 9 ust. 1–3, art. 80–81 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- art. 6a ust. 2, art. 6g – ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej
- art. 2 pkt 3 i 11, art. 6 – ustawa z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami
- art. 141 § 1, art. 142, art. 124 § 2 – ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 24 czerwca 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (Dz.U. 2021 poz. 1154)