Kupno mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Nic więc dziwnego, że nabywcy oczekują, iż lokal będzie wykonany zgodnie z projektem, standardami i bez wad. Niestety, w praktyce często pojawiają się usterki – od zarysowanych szyb, przez krzywe ściany, aż po poważne wady konstrukcyjne. Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska z 2021 r., która wprowadza istotne zmiany w zakresie odbioru nieruchomości i odpowiedzialności dewelopera za wady. Jeśli jesteś nabywcą albo planujesz zakup – ten artykuł pokaże Ci krok po kroku, jakie masz prawa i jak skutecznie z nich korzystać.
🔍 Odbiór lokalu lub domu – na czym polega i dlaczego jest tak ważny?
Odbiór to jeden z kluczowych momentów w procesie zakupu nieruchomości od dewelopera. Zgodnie z art. 41 ustawy deweloperskiej z 2021 r., odbiór następuje po zakończeniu budowy, ale przed przeniesieniem własności na nabywcę.
Co musisz wiedzieć o procedurze odbioru?
- Odbiór odbywa się w obecności nabywcy.
- Sporządzany jest protokół odbioru, do którego możesz zgłosić wszelkie wady.
- W protokole można:
- zaznaczyć, że lokal ma wadę istotną – co może skutkować odmową odbioru,
- wpisać inne wady – które deweloper musi usunąć,
- odnotować odmowę uznania wady przez dewelopera.
⚠️ Ważne: Jeżeli w protokole nie zgłosisz wady, nie oznacza to utraty roszczeń, ale ułatwia to deweloperowi późniejszą obronę.
🧩 Przykład praktyczny:
Pani Anna odebrała mieszkanie w inwestycji „Zielony Zakątek” w Rzeszowie. W protokole wpisała pęknięcia na suficie i nieszczelne okna. Deweloper uznał te wady i miał 30 dni na ich usunięcie. Gdy minął termin, deweloper przesłał informację o nowym terminie, wskazując problemy z dostępnością fachowców. Pani Anna mogła to zaakceptować, ale gdyby opóźnienie było zbyt uciążliwe, miałaby prawo wyznaczyć deweloperowi własny termin, a po jego bezskutecznym upływie – zlecić naprawę na koszt dewelopera.
🔍 Wady istotne a nieistotne – jaka jest różnica?
Ustawa nie definiuje wprost, czym jest wada istotna, a czym nie. Ocena ta zależy często od subiektywnej perspektywy nabywcy, ale również od obiektywnych kryteriów. Zgodnie z orzecznictwem:
„Wada ma charakter istotny, jeżeli zakłóca możliwość normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych” (por. wyrok SA w Lublinie z 29.05.2020 r., I AGa 55/20).
Innymi słowy: istotna wada to taka, która wpływa na decyzję o zakupie – np. brak izolacji dachu, nieszczelna instalacja gazowa, rażące odstępstwa od projektu.
🔍 Co robić, gdy lokal ma wadę istotną?
- Możesz odmówić odbioru.
- Jeśli deweloper uzna wadę, musi ją usunąć.
- Jeśli nie uzna – musisz powołać rzeczoznawcę budowlanego.
- Gdy opinia potwierdzi istnienie istotnej wady – możesz odstąpić od umowy.
⚖️ Wyroki sądowe:
- Wyrok SN z 29.06.2004 r., II CK 388/03 – sąd dopuścił ocenę istotności wady z subiektywnego punktu widzenia nabywcy.
- Wyrok SA w Krakowie z 17.02.2015 r., I ACa 1675/14 – uznano, że nawet drobne uchybienia mogą mieć istotny charakter, jeśli wpływają na decyzję nabywcy.
- Wyrok SA w Lublinie z 26.11.2019 r., I ACa 730/18 – podkreślono, że wada istotna to taka, która dotyczy całego lokalu, a nie jednego jego elementu.
⚠️ Ważne informacje:
- Deweloper ma 14 dni na poinformowanie o uznaniu/odmowie uznania wad.
- Brak odpowiedzi = domniemane uznanie wady.
- Usunięcie uznanej wady powinno nastąpić w 30 dni, a jeśli nie – deweloper musi:
- wskazać nowy termin,
- uzasadnić opóźnienie,
- zapewnić, że nie będzie to nadmiernie uciążliwe dla nabywcy.
🛠️ Wykonanie zastępcze – kiedy nabywca może sam naprawić wady na koszt dewelopera?
Jeśli deweloper:
- nie usunął uznanych wad w terminie 30 dni od odbioru,
- nie wskazał nowego terminu lub wskazany termin okazał się nieuzasadniony albo uciążliwy,
nabywca może wyznaczyć deweloperowi własny termin, a po jego bezskutecznym upływie – zlecić naprawę na jego koszt.
⚠️ Uwaga: Wykonanie zastępcze nie dotyczy wad istotnych – te mają odrębną procedurę (możliwość odstąpienia od umowy po opinii rzeczoznawcy).
Deweloper może próbować:
- kwestionować koszty naprawy,
- odmówić zwrotu środków.
W takiej sytuacji pozostaje:
- droga sądowa, albo
- rozwiązanie polubowne – np. mediacja.
🔍 Odpowiedzialność dewelopera za wady – nie tylko przy odbiorze
Wielu nabywców nie wie, że odpowiedzialność dewelopera nie kończy się z chwilą odbioru lokalu. Jeżeli wady zostaną ujawnione później – można dochodzić roszczeń na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
Kiedy obowiązuje rękojmia, a kiedy nie?
To zależy od rodzaju umowy:
| Typ umowy | Czy przysługuje rękojmia? | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Umowa deweloperska (przed przeniesieniem własności) | ❌ NIE | art. 471 k.c. (odpowiedzialność kontraktowa) |
| Umowa sprzedaży zawarta przez dewelopera po zakończeniu budowy | ✅ TAK | art. 556 i n. k.c. (rękojmia) |
| Umowa sprzedaży zawarta przez innego przedsiębiorcę niż deweloper | ✅ TAK | art. 556 i n. k.c. |
| Umowa dotycząca lokalu użytkowego (zawarta łącznie z umową dot. mieszkania) | ❌ NIE (jeśli to nie jest sprzedaż) | art. 471 k.c. |
📜 Przepisy prawne – co mówią o odpowiedzialności?
Odpowiedzialność kontraktowa (art. 471 k.c.):
„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.” – Kodeks cywilny
Zatem jeśli deweloper odda lokal z wadami – nawet nieumyślnie – ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy.
📌 Odszkodowanie w takim przypadku ma na celu wyrównanie szkody, a nie tylko naprawienie wady.
🧩 Przykład praktyczny:
Pan Rafał podpisał umowę deweloperską na lokal w Gdyni. Po roku od przeniesienia własności zaczęły się problemy z instalacją elektryczną – okazało się, że przewody zostały poprowadzone niezgodnie z projektem. Nie obowiązywała już procedura odbioru, ale pan Rafał mógł:
- zgłosić roszczenie z tytułu nienależytego wykonania umowy,
- domagać się zwrotu kosztów naprawy i odszkodowania.
⚠️ Najczęstsze pułapki i nieporozumienia
❌ „Deweloper nie uznał wady, więc nie muszę nic robić.”
➡️ Błąd: Brak działania po stronie nabywcy = utrata czasu i często również roszczeń.
❌ „Skoro wada nie jest istotna, to deweloper nie musi jej naprawić.”
➡️ Błąd: Wady nieistotne również muszą być usunięte – różni się tylko procedura i konsekwencje.
❌ „Nie wpisałem wady do protokołu, więc już nic nie zrobię.”
➡️ Nieprawda: Masz prawo zgłosić wadę po odbiorze, aż do przeniesienia własności.
💡 Podsumowanie i wskazówki
✅ Dokładnie sprawdzaj lokal przy odbiorze – możesz zabrać ze sobą rzeczoznawcę.
✅ Zgłaszaj wszystkie wady do protokołu – również te drobne.
✅ Pamiętaj o terminach: 14 dni na uznanie wady, 30 dni na jej usunięcie.
✅ Nie bój się wykonania zastępczego, ale dokumentuj wszystko bardzo dokładnie.
✅ W razie wątpliwości – skorzystaj z pomocy prawnika lub mediatora.
📚 Podstawa prawna
- art. 41, art. 42 – ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 695)
- art. 471, art. 355 § 1 i 2, art. 118 – ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.)
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- odpowiedzialność dewelopera za wady 2025
- odbiór mieszkania deweloperskiego krok po kroku
- wada istotna a nieistotna lokal
- jak zgłosić usterki deweloperowi
- umowa deweloperska a odszkodowanie