Licytacja komornicza nieruchomości to jedna z najważniejszych form zaspokojenia roszczeń wierzycieli, która budzi ogromne emocje zarówno wśród dłużników, jak i potencjalnych nabywców. Dla przedsiębiorców i osób prywatnych rozumienie reguł takiej licytacji może mieć kluczowe znaczenie – zarówno w kontekście obrony swoich praw, jak i szansy na zakup nieruchomości po atrakcyjnej cenie. W tym poradniku wyjaśniam, jak krok po kroku wygląda procedura licytacji, jakie dokumenty są wymagane, kiedy komornik ogłasza obwieszczenie i na co należy zwrócić szczególną uwagę, by nie stracić swoich praw.
Zasady organizacji licytacji nieruchomości – co mówi prawo?
Licytacja publiczna jest podstawową formą sprzedaży zajętej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Przepisy precyzyjnie określają, kiedy i w jaki sposób może się ona odbyć. Warto pamiętać, że:
- Termin licytacji można wyznaczyć dopiero po upływie minimum 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości, a także po uprawomocnieniu się wyroku, który stanowił podstawę egzekucji (art. 952 k.p.c.).
- Licytacja nie jest organizowana automatycznie – niezbędny jest wniosek wierzyciela. Komornik nie może wyznaczyć terminu z urzędu.
- Wyjątki od obowiązkowej licytacji publicznej dotyczą m.in. nieruchomości rolnych lub tzw. uproszczonej egzekucji, co wynika z art. 959, 982 oraz art. 10131 i nast. k.p.c.
Przykład 1:
Firma windykacyjna złożyła do komornika wniosek o wyznaczenie terminu licytacji hali magazynowej należącej do przedsiębiorcy z Zielonej Góry. Opis i oszacowanie hali zostały sporządzone i uprawomocniły się 10 czerwca. Wniosek wierzyciela wpłynął do komornika 15 czerwca. Komornik – po uzgodnieniu z sądem terminu dogodnego dla sędziego oraz dla siebie – ustalił datę licytacji na 5 lipca. To prawidłowe działanie – termin został wyznaczony z zachowaniem ustawowych wymogów czasowych.
Kiedy wierzyciel może złożyć wniosek o licytację mieszkania?
Szczególne zasady dotyczą licytacji lokali mieszkalnych i zabudowanych nieruchomości gruntowych wykorzystywanych do celów mieszkaniowych dłużnika. Tutaj ustawodawca dodatkowo chroni interesy dłużnika, wprowadzając minimalny próg wartości egzekwowanej należności.
- Wierzyciel może złożyć wniosek o licytację, jeśli kwota głównego długu to co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości (art. 9521 k.p.c.).
- Jeśli kilku wierzycieli prowadzi egzekucję z tej samej nieruchomości, suma ich roszczeń musi przekroczyć wyżej wskazany próg.
Przykład 2:
Bank prowadzi egzekucję z mieszkania dłużnika w Gdyni o wartości 800 000 zł. Aby móc złożyć skuteczny wniosek o licytację, kwota głównej wierzytelności powinna wynosić przynajmniej 40 000 zł. Jeżeli kilka instytucji egzekwuje należności, łączna suma ich roszczeń musi przekroczyć ten próg.
Jak wygląda treść i sposób ogłaszania obwieszczenia o licytacji?
Obwieszczenie o licytacji to dokument kluczowy dla legalności całej procedury. Komornik musi w nim zawrzeć szereg istotnych informacji, takich jak:
- Opis nieruchomości (adres, przeznaczenie, numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, sąd prowadzący księgę, imię i nazwisko dłużnika – bez pełnych danych pozwalających na identyfikację).
- Termin i miejsce licytacji.
- Kwota oszacowania i cena wywołania.
- Wysokość rękojmi (wadium), sposób jej wniesienia oraz informacja o alternatywnych formach jej złożenia (np. blokada środków na rachunku bankowym).
- Okres, w którym można oglądać nieruchomość oraz zapoznać się z protokołem opisu i oszacowania.
- Zastrzeżenie, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą w licytacji, jeśli nie zostaną odpowiednio wcześnie zgłoszone i poparte tytułem prawnym.
- Informacja, że prawa takie jak użytkowanie, służebności czy dożywocie, nieujawnione w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów, muszą zostać zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed licytacją, inaczej wygasną bez odszkodowania.
📌 Uwaga! Brak zgłoszenia tych praw w odpowiednim czasie oznacza ich utratę z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Gdzie i kiedy ogłasza się obwieszczenie o licytacji?
Obwieszczenie musi zostać upublicznione najpóźniej na 2 tygodnie przed planowaną licytacją w kilku miejscach:
- Na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu prowadzącego egzekucję.
- W siedzibie właściwej gminy (lokal organu gminy).
- Na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Komornik – na wniosek i koszt zainteresowanej strony – może dodatkowo ogłosić licytację w prasie lokalnej czy innym medium (art. 955 k.p.c.).
Przykład 3:
Dłużnik z Piły dowiedział się o planowanej licytacji domu poprzez ogłoszenie na stronie sądu oraz na tablicy ogłoszeń urzędu miasta. Zgodnie z przepisami, informacja była tam dostępna przez minimum dwa tygodnie przed terminem licytacji, a po jej upływie została niezwłocznie usunięta.
Czy zaniechania przy ogłaszaniu licytacji unieważniają egzekucję?
Niedopełnienie obowiązków związanych z zawiadomieniami i obwieszczeniami nie powoduje automatycznie nieważności opisu i oszacowania nieruchomości, lecz może skutkować wadliwością tych czynności. Uczestnik postępowania, który nie został zawiadomiony, może złożyć skargę na czynności komornika. Sąd może wtedy uchylić wadliwy opis lub oszacowanie, jeśli zaniechanie miało istotny wpływ na przebieg sprawy.
⚠️ Jednakże brak ogłoszenia licytacji w prasie (np. w dzienniku lokalnym), jeśli nie został złożony taki wniosek i opłacona publikacja, nie skutkuje odmową przybicia (art. 955 k.p.c.).
Ochrona praw osób trzecich w licytacji nieruchomości
Osoby trzecie mogą wnieść powództwo o zwolnienie nieruchomości od egzekucji, jeśli egzekucja narusza ich prawa (art. 841 k.p.c.). Kluczowe jest, aby powództwo zostało wniesione przed rozpoczęciem licytacji oraz żeby sąd wydał stosowne orzeczenie wstrzymujące egzekucję. Brak tych działań oznacza, że prawa osób trzecich wygasają wraz z przysądzeniem własności bez jakiejkolwiek rekompensaty.
Podsumowanie: Najważniejsze zasady licytacji nieruchomości komorniczej
- Licytacja odbywa się wyłącznie na wniosek wierzyciela, nie z urzędu.
- Termin licytacji można wyznaczyć dopiero po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.
- Komornik ma obowiązek upublicznić obwieszczenie w ściśle określonych miejscach, a dodatkowe publikacje są możliwe wyłącznie na koszt strony.
- Osoby trzecie muszą wykazać swoje prawa do nieruchomości w odpowiednim terminie, w przeciwnym razie mogą je bezpowrotnie utracić.
- Uchybienia formalne mogą skutkować uchyleniem czynności komornika, ale nie zawsze prowadzą do unieważnienia licytacji.
Podstawa prawna
- art. 952, 953, 954, 955, 956, 959, 982, 10131 i następne, 1025 § 1 pkt 10, 1036 § 1 pkt 3, 841 – Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 Nr 43 poz. 296 z późn. zm.)
Tematy porad zawartych w poradniku
- komornicza licytacja nieruchomości
- obwieszczenie o licytacji komorniczej
- prawa osób trzecich licytacja
- procedura egzekucji z nieruchomości
- terminy licytacji nieruchomości 2025
Przydatne adresy urzędowe:
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc – Ministerstwo Sprawiedliwości
- https://krk.pl – Krajowa Rada Komornicza
- https://bip.ms.gov.pl – Biuletyn Informacji Publicznej Ministerstwa Sprawiedliwości