Dynamiczny rozwój rynku krótkoterminowego najmu lokali – głównie za pośrednictwem serwisów takich jak Airbnb, Booking.com czy Nocowanie.pl – spowodował, że unijne instytucje postanowiły wprowadzić przejrzyste i wspólne dla wszystkich państw członkowskich zasady gromadzenia danych o tego typu usługach. Celem jest nie tylko uproszczenie procedur rejestracyjnych, lecz także przeciwdziałanie nielegalnym praktykom i ochrona lokalnych społeczności. W odpowiedzi na te potrzeby przyjęto Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, które wejdzie w życie w maju 2024 r., a zacznie być stosowane od maja 2026 r.
Co konkretnie oznacza to dla osób wynajmujących mieszkania turystom, dla platform internetowych oraz lokalnych władz? Sprawdź, jak przygotować się na nowe obowiązki i jakie szanse niesie nowy system.
Główne założenia rozporządzenia 2024/1028 – co się zmienia?
Rozporządzenie 2024/1028 nie reguluje dostępu do rynku najmu krótkoterminowego – jego celem jest jedynie ujednolicenie zasad gromadzenia i udostępniania danych dotyczących tego rodzaju usług.
Nowe przepisy mają zapewnić:
- Przejrzystość rynku – poprzez identyfikację każdej oferowanej kwatery (mieszkania, domu, pokoju),
- Łatwiejsze egzekwowanie lokalnych przepisów – dzięki sprawnemu systemowi informacji,
- Równe zasady konkurencji między prywatnymi wynajmującymi a sektorem hotelarskim,
- Lepszą ochronę konsumentów przed nieuczciwymi ofertami,
- Zrównoważony rozwój turystyki, w szczególności w regionach przeciążonych ruchem turystycznym.
Obowiązkowa rejestracja każdej kwatery – numer identyfikacyjny
Zgodnie z nowymi przepisami każda nieruchomość oferowana do krótkoterminowego najmu będzie musiała zostać zarejestrowana i otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny.
Ten numer:
- będzie musiał być widocznie umieszczony w ogłoszeniu, zarówno na stronie internetowej właściciela, jak i na platformach pośredniczących,
- będzie ułatwiał organom publicznym weryfikację legalności danej oferty,
- ma zapobiegać przypadkom fikcyjnych ogłoszeń, oszustw i uchylania się od obowiązków fiskalnych.
Przykład 1 – rejestracja lokalu w Gdyni
Pani Katarzyna z Gdyni od kilku lat wynajmuje przez internet swoje dwupokojowe mieszkanie turystom z Niemiec i Skandynawii. Od 2026 r. będzie zobowiązana do zarejestrowania lokalu w systemie gminnym, uzyskania numeru identyfikacyjnego i zamieszczenia go przy każdej ofercie. Jeśli tego nie zrobi, platforma (np. Airbnb) będzie miała obowiązek zawiesić jej ogłoszenie.
Obowiązki platform internetowych – większa odpowiedzialność
Nowe przepisy nakładają konkretne obowiązki również na platformy pośredniczące, czyli m.in. Booking, Airbnb, eholiday czy Nocowanie.pl.
Do ich zadań będzie należeć:
- Wyrywkowa kontrola danych zgłaszanych przez gospodarzy (czy numer ID jest ważny),
- Miesięczne raportowanie danych do organów publicznych (np. liczba rezerwacji, lokalizacje, czas trwania pobytu),
- Dla małych i mikroplatform – możliwość kwartalnego raportowania danych.
Przykład 2 – obowiązki platformy
Platforma lokalna „SzybkiNocleg.pl”, działająca głównie na rynku mazurskim, jako mikroprzedsiębiorstwo będzie miała obowiązek przesyłać dane o wynajmach raz na kwartał. Jeśli jednak znacząco zwiększy skalę działalności i przekroczy próg „mikro”, zacznie podlegać miesięcznemu obowiązkowi raportowemu.
Cyfrowy punkt dostępu – uproszczenie komunikacji
Każde państwo członkowskie będzie musiało uruchomić jeden, krajowy cyfrowy punkt dostępu, który umożliwi:
- odbieranie danych od platform internetowych,
- udostępnianie informacji właściwym organom lokalnym i regionalnym,
- zapewnienie przejrzystości całego procesu.
Rozwiązanie to znacząco uprości procedury i umożliwi efektywną analizę danych np. przez urzędy miast, inspekcje skarbowe czy instytucje turystyczne.
Krótkoterminowy najem a rynek mieszkaniowy – szansa czy zagrożenie?
Rozwój rynku najmu krótkoterminowego bez wątpienia przynosi korzyści ekonomiczne – dla właścicieli lokali, dla turystów szukających alternatywy dla hoteli, a także dla lokalnych gospodarek. Jednak zbyt szybki i niekontrolowany wzrost tego zjawiska może prowadzić do:
- wzrostu cen najmu długoterminowego,
- niedoboru mieszkań na wynajem dla mieszkańców,
- gentryfikacji dzielnic,
- napięć społecznych i zakłóceń porządku publicznego.
Właśnie dlatego nowe regulacje mają również znaczenie społeczne – zapewniają władzom samorządowym narzędzia do realnego monitorowania sytuacji, planowania polityki mieszkaniowej i ochrony interesów mieszkańców.
Przykład 3 – Kraków i problem z dostępnością mieszkań
Władze Krakowa już wcześniej sygnalizowały problem z nadmierną liczbą mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo w dzielnicach centralnych. Dzięki nowemu systemowi rejestracji i raportowania będą mogły dokładnie przeanalizować skalę zjawiska i – jeśli zajdzie potrzeba – wprowadzić lokalne regulacje ograniczające ten typ działalności, np. poprzez limity dni wynajmu.
Sankcje za brak rejestracji lub niewywiązywanie się z obowiązków
Rozporządzenie UE 2024/1028 nie zawiera przepisów karnych, ale pozostawia państwom członkowskim wolność w ustanowieniu sankcji za nieprzestrzeganie obowiązków wynikających z rozporządzenia. Oznacza to, że:
- właściciel lokalu, który nie zgłosi nieruchomości do rejestru lub poda nieprawdziwe dane, może zostać ukarany grzywną zgodnie z przepisami krajowymi,
- platforma, która nie dopełni obowiązku weryfikacji lub raportowania, może ponieść odpowiedzialność administracyjną,
- organy nadzoru będą mogły usuwać oferty nielegalne, a nawet zablokować dostęp do platformy.
Państwa członkowskie zobowiązane są do zapewnienia „skutecznych, proporcjonalnych i odstraszających sankcji” – co oznacza, że ryzyko uchylania się od nowych obowiązków może być znaczne.
Ochrona danych osobowych i zgodność z przepisami UE
Nowy system rejestracyjny i raportowania musi być w pełni zgodny z:
- RODO (Rozporządzeniem 2016/679) – w zakresie przetwarzania danych osobowych,
- Akt o usługach cyfrowych (DSA) – w zakresie odpowiedzialności platform,
- Dyrektywą usługową 2006/123/WE – dotyczącą swobody świadczenia usług na rynku wewnętrznym.
Oznacza to m.in., że:
- wszystkie dane muszą być przetwarzane w sposób bezpieczny i zgodny z celami określonymi w rozporządzeniu,
- użytkownicy platform muszą być informowani o przetwarzaniu ich danych,
- państwa członkowskie muszą zapewnić transparentność i dostępność przepisów dla obywateli i przedsiębiorców.
Podsumowanie – jak przygotować się na nowe przepisy?
Rozporządzenie 2024/1028 to istotny krok w stronę uregulowania szybko rozwijającego się rynku najmu krótkoterminowego w UE. W praktyce oznacza to konieczność:
✔ dla właścicieli lokali: rejestracji każdej nieruchomości i uzyskania numeru ID,
✔ dla platform: regularnego raportowania danych i weryfikowania legalności ogłoszeń,
✔ dla władz: utworzenia cyfrowych punktów dostępowych i wdrożenia systemu nadzoru,
✔ dla społeczności lokalnych: większej kontroli nad skutkami turystyki krótkoterminowej.
Warto już teraz śledzić działania krajowych organów – mimo że rozporządzenie zacznie być stosowane dopiero od 20 maja 2026 r., jego wejście w życie następuje już 19 maja 2024 r., a przygotowania do wdrożenia powinny rozpocząć się jak najszybciej.
Podstawa prawna
- art. 1–11 – Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 29 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych oraz zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724
- art. 6, art. 7 – Rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO)
- art. 1–3 – Dyrektywa 2006/123/WE dotycząca usług na rynku wewnętrznym
- art. 24–28 – Akt o usługach cyfrowych (DSA)