Jeśli budynek zagraża bezpieczeństwu ludzi, mienia lub środowiska, właściciel lub zarządca musi liczyć się z interwencją nadzoru budowlanego. Z tego poradnika dowiesz się, co oznacza „nieodpowiedni stan techniczny”, kiedy może to skutkować zakazem użytkowania lub nakazem rozbiórki, oraz jak przebiega procedura administracyjna przed organem nadzoru.
Kiedy stan techniczny obiektu jest „nieodpowiedni”? 🔍
Pojęcie nieodpowiedniego stanu technicznego nie zostało wprost zdefiniowane w ustawie, jednak zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, może stanowić podstawę interwencji, jeśli:
- budynek wykazuje techniczne zużycie lub zniszczenia,
- występują uszkodzenia konstrukcji, takie jak pęknięcia, korozja, zacieki, wykruszenia,
- stanowi zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, mienia lub środowiska.
🧩 Przykład praktyczny:
W miejscowości Zaborów właściciel kamienicy z 1957 r. od lat nie przeprowadzał żadnych remontów. W efekcie inspektorzy stwierdzili spękania ścian nośnych i przecieki dachu. Choć budynek był zamieszkany, jego stan mógł zagrażać lokatorom. Organ wszczął procedurę nadzorczą, opierając się na art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.
Jakie dowody potwierdzają nieodpowiedni stan techniczny?
Aby organ mógł wydać decyzję, musi dysponować wiarygodnym materiałem dowodowym. Najczęściej są to:
- protokoły kontroli stanu technicznego budynku (np. z okresowych przeglądów),
- oceny i ekspertyzy techniczne,
- dokumentacja fotograficzna i inspekcje przeprowadzone przez inspektorów.
⚖️ Wyrok NSA z 20.11.2012 r., II OSK 1279/11
Właściciel hali przemysłowej w Chorzowie odwołał się od decyzji nakazującej jej remont. Sąd uznał jednak, że wycieki, korozja elementów konstrukcyjnych i zły stan techniczny były wystarczającym powodem do interwencji.
Jakie działania może podjąć organ nadzoru budowlanego?
Po przeprowadzeniu postępowania nadzór budowlany ma do wyboru kilka środków prawnych:
1. Obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej 🧪
📜 Art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego
Stosowany, gdy stan techniczny budynku nie jest jednoznacznie niebezpieczny, ale wymaga specjalistycznej oceny. Umożliwia dokładne ustalenie przyczyn nieprawidłowości.
🧩 Przykład:
W budynku biurowym w Bielawie pojawiły się drobne pęknięcia. Organ nie nakazał natychmiastowego remontu, ale zobowiązał właściciela do wykonania ekspertyzy w terminie 30 dni.
2. Obowiązek przeprowadzenia zaległej kontroli okresowej 📅
📜 Art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego
Gdy właściciel nie przedstawił wyników wymaganych przeglądów, organ może nakazać ich przeprowadzenie. W razie wątpliwości może zażądać również ekspertyzy.
3. Nakaz usunięcia nieprawidłowości + zakaz użytkowania 🚫
📜 Art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego
Wydawany, gdy istniejące uszkodzenia realnie zagrażają użytkownikom budynku. Zakaz użytkowania działa jak „dźwignia” wymuszająca szybką reakcję właściciela.
🧩 Przykład:
W Łukowie właściciel hostelu ignorował sygnały o przeciekającym dachu i gnijących belkach. Po kontroli nadzór wydał decyzję o zakazie dalszego użytkowania do czasu wykonania napraw.
4. Nakaz rozbiórki obiektu 🏚️
📜 Art. 67 Prawa budowlanego
Wydawany tylko w ostateczności – gdy budynku nie da się uratować, a koszty naprawy są niewspółmierne. Konieczna jest wcześniejsza ocena techniczna.
5. Nakaz opróżnienia budynku i wyłączenia z użytkowania ⚠️
📜 Art. 68 Prawa budowlanego
Stosowany w trybie natychmiastowym, jeśli budynek grozi zawaleniem. Może zostać wydany ustnie i wymaga szybkiego działania wszystkich służb.
6. Działania zabezpieczające – również bez decyzji 📦
📜 Art. 69 Prawa budowlanego
W sytuacji bezpośredniego zagrożenia organy mogą zabezpieczyć budynek na koszt właściciela – np. ogrodzić teren, podstawić podpory lub ewakuować mieszkańców. To działanie może zostać przeprowadzone bez formalnej decyzji.
⚖️ Wyrok NSA z 28.04.2009 r., II OSK 634/08
Sąd uznał, że dla podjęcia działań z art. 69 nie jest wymagana decyzja administracyjna, gdy liczy się czas i bezpieczeństwo ludzi.
📚 Podstawa prawna:
- art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 62 ust. 3, art. 67, art. 68, art. 69, art. 81c ust. 2 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.)
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku:
- procedura nadzoru budowlanego 2025
- zły stan techniczny budynku
- decyzja zakazująca użytkowania obiektu
- kiedy nakaz rozbiórki
- ekspertyza budowlana obowiązek