Decydując się na wynajem nieruchomości prywatnej, musisz podjąć ważną decyzję dotyczącą formy opodatkowania. Nieodpowiedni wybór może oznaczać większe obciążenia podatkowe, a nawet ryzyko nieprawidłowego rozliczenia. W tym poradniku znajdziesz praktyczne odpowiedzi na najczęstsze pytania związane z ryczałtem ewidencjonowanym, wspólnością majątkową, wynajmem sezonowym i opodatkowaniem po likwidacji działalności gospodarczej.
💡 Kiedy opłaty eksploatacyjne nie stanowią przychodu z najmu?
Jeśli chcesz, aby opłaty eksploatacyjne (media, czynsz administracyjny itp.) nie były wliczane do podstawy opodatkowania, musisz odpowiednio sformułować umowę najmu.
Pamiętaj: W umowie powinno być jasno wskazane, że:
- wynajmujący otrzymuje od najemcy wyłącznie określoną kwotę tytułem czynszu,
- najemca samodzielnie pokrywa opłaty eksploatacyjne bezpośrednio na rachunki dostawców usług lub wspólnoty mieszkaniowej.
📌 Przykład praktyczny:
Pani Iwona wynajmuje mieszkanie w Toruniu. W umowie zawarła postanowienie, że najemca opłaca 2000 zł miesięcznie jako czynsz najmu, a dodatkowo samodzielnie pokrywa wszystkie koszty mediów i czynszu administracyjnego. Dzięki temu pani Iwona płaci podatek jedynie od 2000 zł, a nie od całkowitej kwoty, jaką najemca przelewa na jej konto.
❗ Jeśli opłaty są wpłacane wynajmującemu, a następnie przekazywane dalej – całość stanowi przychód i podlega opodatkowaniu.
👩❤️👨 Wspólność majątkowa – czy oświadczenie trzeba składać co roku?
Nie. Jeśli małżonkowie złożyli raz oświadczenie, że przychody z najmu będą opodatkowane przez jednego z nich, nie muszą go ponawiać co roku.
Oświadczenie składa się tylko raz, chyba że małżonkowie postanowią je odwołać lub zmienić. Oświadczenie musi zostać złożone do 20. dnia miesiąca następującego po otrzymaniu pierwszego przychodu w roku podatkowym.
📌 Przykład praktyczny:
Pan Adam i pani Joanna wynajmują wspólnie mieszkanie będące ich majątkiem wspólnym. W 2023 r. złożyli oświadczenie, że pan Adam rozlicza całość przychodu z najmu. W 2025 r. nie muszą składać kolejnego oświadczenia, dopóki nie zmienią tej decyzji.
🏡 Czy agroturystyka może być zwolniona z podatku, gdy wynajmujemy firmie?
Nie. Zwolnienie z podatku dochodowego (art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT) dotyczy wyłącznie wynajmu pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku.
Jeśli pokoje są wynajmowane firmie (np. dla pracowników budowlanych), nie można zastosować zwolnienia.
📌 Przykład praktyczny:
Pan Marek prowadzi gospodarstwo agroturystyczne w gminie Wólka. Latem gości turystów i korzysta ze zwolnienia z PIT. Po sezonie wynajmuje pokoje firmie z Warszawy, która kwateruje tam swoich pracowników. Ten najem nie podlega zwolnieniu z podatku dochodowego.
🧑🎓 Najem studentom a ryczałt – czy to możliwe?
Tak, jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej i najem dotyczy Twojego prywatnego majątku, możesz opodatkować go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Stawka ryczałtu wynosi:
- 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
- 12,5% od nadwyżki.
Ważne: termin zgłoszenia wyboru ryczałtu to 20. dzień miesiąca po otrzymaniu pierwszego przychodu.
🏘 Wynajmuję kilka mieszkań – czy muszę zakładać działalność?
Nie zawsze. Nawet jeśli wynajmujesz kilka nieruchomości, ale nie robisz tego w sposób zorganizowany i ciągły (np. nie reklamujesz się, nie współpracujesz z biurem najmu, nie oferujesz dodatkowych usług), nadal możesz rozliczać się jako najem prywatny.
📌 Przykład praktyczny:
Pan Tomasz wynajmuje 5 mieszkań w Poznaniu. Nie prowadzi biura, nie ogłasza się w serwisach, nie oferuje usług dodatkowych. Wynajem jest okazjonalny, a umowy zawierane są na dłuższy okres. Przychody z najmu rozlicza jako najem prywatny i płaci 8,5% ryczałtu.
Likwidacja działalności a najem prywatny – kiedy ryczałt nie będzie możliwy?
Jeśli wcześniej prowadziłeś działalność gospodarczą związaną z wynajmem (np. lokali użytkowych), a teraz chcesz kontynuować najem po jej likwidacji jako osoba prywatna – musisz uważać.
Nie każda taka sytuacja pozwala na rozliczanie przychodów jako „najem prywatny”.
➡ Co decyduje o zakwalifikowaniu najmu jako działalność gospodarcza?
- zorganizowany charakter (np. biuro, reklama, wiele umów),
- ciągłość i zarobkowość,
- liczba nieruchomości i rodzaj najemców (np. firmy).
📌 Przykład:
Pani Ewa prowadziła firmę, w ramach której wynajmowała 6 lokali użytkowych. Po zakończeniu działalności, nadal wynajmuje te lokale, tym samym najemcom – firmom, wystawiając im faktury. Mimo że działalność została formalnie zamknięta, sposób prowadzenia najmu (zorganizowany i ciągły) sprawia, że przychody powinny być nadal opodatkowane jako działalność gospodarcza.
⚠️ Samo wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych nie wystarczy, by uznać je za majątek prywatny, jeśli nadal służą uzyskiwaniu dochodów w sposób zorganizowany i ciągły.
🏖 Sezonowy najem krótkotrwały – czy można zastosować ryczałt?
Tak – ale tylko pod pewnymi warunkami.
Jeżeli wynajmujesz sezonowo (np. przez kilka miesięcy w roku) pokoje w domu jednorodzinnym, możesz opodatkować przychód stawką 8,5% ryczałtu, jeśli nie jest to działalność gospodarcza.
🔍 Na co zwrócić uwagę?
- Brak usług hotelowych (np. brak recepcji, śniadań, sprzątania),
- Brak rejestracji firmy lub współpracy z biurami najmu,
- Umiarkowana liczba najemców i okresów najmu.
📌 Przykład:
Pan Radosław w Gdyni udostępnia gościom dwa piętra swojego domu latem – wynajmuje na tydzień lub dwa, przez 3 miesiące. Nie świadczy usług dodatkowych, nie reklamuje się aktywnie. Może opodatkować przychód stawką 8,5% ryczałtu, o ile złoży odpowiednie oświadczenie do US.
🔁 Najem po likwidacji działalności – kiedy można wrócić do ryczałtu?
Jeśli zlikwidowałeś działalność gospodarczą i wycofałeś z niej nieruchomości, które rzeczywiście będą wykorzystywane prywatnie (czyli nie w sposób zorganizowany, profesjonalny), możesz ponownie opodatkować przychody ryczałtem 8,5%.
📌 Przykład:
Pan Krystian prowadził firmę, w ramach której wynajmował lokal użytkowy. Po zamknięciu działalności przekazał go do majątku prywatnego i podpisał umowę z osobą fizyczną na 1 rok. Najem nie jest ogłaszany, nie ma systematycznego obrotu. Może korzystać z ryczałtu jako najmu prywatnego.
📝 Warunek: złożenie oświadczenia o wyborze ryczałtu do US najpóźniej 20. dnia miesiąca po otrzymaniu pierwszego przychodu.
📊 Kiedy stawka ryczałtu wzrasta do 12,5%?
Ryczałt 12,5% stosuje się dopiero po przekroczeniu 100 000 zł przychodów rocznie z najmu prywatnego.
Jeśli uzyskujesz dodatkowo przychody z działalności gospodarczej (np. 80 000 zł z firmy i 60 000 zł z najmu), to limit 100 000 zł dotyczy oddzielnie każdego źródła przychodów.
📌 Przykład:
Pani Natalia prowadzi jednoosobową działalność i jednocześnie wynajmuje mieszkanie prywatne. Z działalności osiągnęła 85 000 zł przychodu, a z najmu 70 000 zł. Stawka ryczałtu dla najmu to nadal 8,5%, ponieważ nie przekroczyła 100 000 zł z tego tytułu.
🔄 Czy można wrócić do opodatkowania na zasadach ogólnych?
Nie, jeżeli wynajmujesz prywatnie. Od 2023 r. jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt.
Jeśli chcesz wrócić do zasad ogólnych (czyli móc odliczać koszty, amortyzację, stosować skalę podatkową lub podatek liniowy), musisz:
✅ Założyć działalność gospodarczą,
❗ a najem musi być prowadzony w jej ramach.
📌 Przykład:
Pan Hubert wynajmuje lokal użytkowy od lat, wcześniej korzystał ze skali podatkowej. Obecnie, aby ponownie rozliczać dochody z najmu na zasadach ogólnych (np. 12% lub 32% PIT), musi wpisać działalność najmu do CEIDG.
Podsumowanie – kluczowe zasady dla najmu prywatnego 2025 🧾
✔ Forma opodatkowania najmu prywatnego to obecnie wyłącznie ryczałt.
✔ Zgłoszenie ryczałtu – do 20. dnia miesiąca po pierwszym przychodzie.
✔ Stawka 8,5% – do 100 000 zł rocznego przychodu. Powyżej – 12,5%.
✔ Wyłączenie z przychodu opłat eksploatacyjnych tylko wtedy, gdy umowa jasno je przerzuca na najemcę.
✔ Małżonkowie – jedno oświadczenie wystarcza na lata.
✔ Sezonowy najem też może być prywatny – jeśli nie ma cech działalności.
✔ Najem po działalności – możliwy jako prywatny, ale nie w każdym przypadku.
Podstawa prawna
- art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6, art. 5a pkt 6, art. 9a ust. 6 – ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2024 poz. 2266),
- art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a, art. 12 ust. 14 – ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 2024 poz. 2183),
- art. 21 ust. 1 pkt 43 – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tematy porad zawartych w poradniku
- opodatkowanie najmu prywatnego 2025
- ryczałt 8,5% przy wynajmie
- sezonowy najem prywatny
- likwidacja firmy a najem
- kiedy najem to działalność gospodarcza