Wynajem nieruchomości jako działalność gospodarcza może wiązać się z obowiązkiem opłacania składek ZUS. Na szczęście drobni przedsiębiorcy – w tym wynajmujący – mają możliwość skorzystania z tzw. „małego ZUS-u”. To rozwiązanie pozwala znacząco obniżyć koszty prowadzenia działalności, ale tylko wtedy, gdy spełni się określone warunki. Poniżej znajdziesz praktyczny poradnik, który pomoże Ci sprawdzić, czy możesz z tej ulgi skorzystać i jak poprawnie wyliczyć składki.
Dlaczego Mały ZUS jest korzystny dla wynajmujących?
Osoby wynajmujące lokale użytkowe, mieszkania czy inne nieruchomości często prowadzą wynajem w sposób zorganizowany i ciągły – czyli w formie działalności gospodarczej. W takim przypadku, poza podatkami, pojawia się obowiązek opłacania składek ZUS.
Pełne składki ZUS dla przedsiębiorcy to koszt przekraczający 1700 zł miesięcznie (w 2025 roku), dlatego każda możliwość ich obniżenia jest cenna. „Mały ZUS” pozwala obliczyć wysokość składek na podstawie przychodu z poprzedniego roku – dzięki czemu osoby o niskich obrotach mogą płacić składki kilkukrotnie niższe.
Przykład:
🧑🔧 Pan Mariusz wynajmuje cztery miejsca postojowe w hali garażowej. Wystawia faktury, ma zarejestrowaną działalność w CEIDG i w 2024 r. uzyskał z wynajmu 38 000 zł przychodu. Dzięki temu może skorzystać z „małego ZUS-u” i płacić niższe składki niż standardowy przedsiębiorca.
Warunki skorzystania z Małego ZUS-u w 2025 roku
Ulga „Mały ZUS” nie przysługuje każdemu przedsiębiorcy. Aby z niej skorzystać, trzeba spełnić łącznie kilka warunków:
✔ Prowadzisz działalność gospodarczą i jesteś wpisany do CEIDG.
✔ Twój przychód z działalności za poprzedni rok nie przekroczył 30-krotności minimalnego wynagrodzenia.
Dla 2024 roku ten limit wynosi:
30 × 4242 zł (stawka z początku 2024 r.) = 127 260 zł
✔ Nie korzystasz z preferencyjnych składek (tzw. „ulgi na start” lub 30% minimalnego wynagrodzenia).
✔ Nie rozliczasz się kartą podatkową i nie korzystasz jednocześnie ze zwolnienia z VAT.
✔ Prowadziłeś działalność gospodarczą przez minimum 60 dni w poprzednim roku.
✔ Nie wykorzystałeś już 36 miesięcy „małego ZUS-u” w ciągu ostatnich 60 miesięcy.
✔ Nie wykonujesz na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy tej samej pracy, którą wykonywałeś jako pracownik.
✔ Nie prowadzisz równolegle innej działalności pozarolniczej, np. jako:
- twórca lub artysta,
- osoba wykonująca wolny zawód,
- wspólnik spółki jawnej, komandytowej, partnerskiej lub jednoosobowej sp. z o.o.,
- dyrektor szkoły lub przedszkola publicznego lub niepublicznego.
Jak obliczyć podstawę składek przy Małym ZUS-ie?
Zanim obliczysz składki, musisz ustalić średni miesięczny przychód z działalności gospodarczej w poprzednim roku.
Wzór:
(Roczny przychód / liczba dni prowadzenia działalności w roku) × 30
Krok 1: Oblicz średni przychód miesięczny
📄 Przykład:
Pani Monika prowadzi wynajem krótkoterminowy lokali od 1 marca do 31 grudnia 2024 r. Uzyskała z tego tytułu 42 000 zł przychodu.
Prowadziła działalność przez 306 dni.
Średni miesięczny przychód =
(42 000 / 306) × 30 = 4117,65 zł
Krok 2: Pomnóż przez współczynnik z Monitora Polskiego
Co roku Ministerstwo Rozwoju publikuje specjalny współczynnik – np. w 2024 r. wynosił on 0,5.
Podstawa wymiaru składek:
4117,65 × 0,5 = 2058,83 zł
Krok 3: Sprawdź limity podstawy
Podstawa wymiaru musi się mieścić w widełkach:
- minimum: 30% minimalnego wynagrodzenia (2025: szacunkowo 1275 zł),
- maksimum: 60% przeciętnego wynagrodzenia (szacunkowo ok. 5100 zł).
W naszym przykładzie 2058,83 zł mieści się w przedziale, więc przyjmujemy ją jako podstawę.
Obliczenie składek od podstawy 2058,83 zł:
- składka emerytalna: 19,52% × 2058,83 = 401,90 zł
- składka rentowa: 8,00% × 2058,83 = 164,71 zł
- składka wypadkowa: 1,67% × 2058,83 = 34,58 zł
- składka chorobowa (dobrowolna): 2,45% × 2058,83 = 50,44 zł
📌 Do powyższych składek należy doliczyć pełną składkę zdrowotną, która obliczana jest niezależnie od Małego ZUS.
Kiedy nie można skorzystać z Małego ZUS-u?
Nie każdy przedsiębiorca może skorzystać z tej ulgi, nawet jeśli uzyskuje niskie przychody. Oto typowe przypadki wykluczeń:
✖ Rozliczanie się kartą podatkową i jednoczesne korzystanie ze zwolnienia z VAT
✖ Prowadzenie innej pozarolniczej działalności (np. jako wspólnik w spółce)
✖ Praca na etacie u byłego pracodawcy i jednoczesne świadczenie tych samych usług w działalności
✖ Przekroczenie limitu 36 miesięcy korzystania z ulgi w ciągu 5 lat
✖ Krótszy niż 60 dni okres prowadzenia działalności w poprzednim roku
🧾 Przykład:
Pani Urszula rozlicza najem na podstawie karty podatkowej i korzysta ze zwolnienia VAT jako osoba fizyczna. Nie może skorzystać z „małego ZUS-u”, ponieważ ZUS nie ma dostępu do danych o jej przychodach (brak PIT i deklaracji VAT).
Podsumowanie – co warto zapamiętać?
✅ „Mały ZUS” to atrakcyjna forma obniżenia składek dla drobnych wynajmujących.
✅ Dotyczy wyłącznie ubezpieczeń społecznych – składkę zdrowotną płacisz oddzielnie.
✅ Aby skorzystać z ulgi, musisz spełnić warunki przychodowe, formalne i czasowe.
✅ Wysokość składek zależy od średniego przychodu i ogłaszanego współczynnika.
✅ Ulga jest limitowana – można z niej korzystać przez maksymalnie 36 miesięcy w ciągu 60 miesięcy.
Podstawa prawna
- art. 18c, art. 18d, art. 20 ust. 1–4 – ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. 2023 poz. 1230 z późn. zm.)
- komunikaty Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie przeciętnego wynagrodzenia
- obwieszczenia Ministra Rozwoju i Technologii w Monitorze Polskim – współczynniki do wyliczeń Małego ZUS-u
Tematy porad zawartych w poradniku
- mały zus wynajem nieruchomości 2025
- składki zus przy wynajmie lokalu
- działalność gospodarcza a mały zus
- limit przychodów mały zus 2025
- jak obliczyć mały zus 2025