Licytacja nieruchomości w toku egzekucji sądowej to procedura, która pozwala wierzycielom odzyskać należności, a kupującym nabyć nieruchomość często poniżej wartości rynkowej. Jednak przebieg licytacji jest ściśle regulowany przepisami i każda ze stron powinna znać swoje prawa oraz obowiązki. Zrozumienie zasad licytacji pozwala uniknąć kosztownych błędów oraz skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.
Publiczny charakter licytacji i rola sądu
Licytacja nieruchomości odbywa się jawnie, w obecności oraz pod ścisłym nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Jej przebieg jest nagrywany urządzeniem rejestrującym dźwięk lub obraz i dźwięk (art. 972 Kodeksu postępowania cywilnego). Ma to zapewnić przejrzystość i umożliwić kontrolę przebiegu całej procedury. Sędzia nadzorujący licytację posiada prawo wydawania komornikowi zarządzeń, które mają zagwarantować prawidłowy przebieg licytacji oraz eliminować wszelkie nieprawidłowości.
Ważne:
- Ocena prawna sędziego jest wiążąca dla komornika.
- Skargi na czynności komornika w toku licytacji można zgłaszać ustnie sędziemu lub referendarzowi – rozstrzyga on je natychmiast (art. 986 k.p.c.).
Przebieg licytacji nieruchomości krok po kroku
Każda licytacja rozpoczyna się od publicznego wywołania przetargu przez komornika, który informuje zgromadzonych o kluczowych szczegółach:
- Przedmiot przetargu – czyli jaka nieruchomość jest licytowana.
- Cena wywołania – kwota, od której zaczyna się licytacja.
- Suma rękojmi – obowiązkowy depozyt zabezpieczający uczestnictwo.
- Termin zapłaty ceny nabycia.
- Prawa obciążające nieruchomość, które zostaną utrzymane po sprzedaży.
- Zmiany w stanie faktycznym lub prawnym nieruchomości, jeśli nastąpiły po sporządzeniu opisu i oszacowania.
To ogłoszenie jest kluczowe – zapewnia przejrzystość i daje równe szanse wszystkim uczestnikom.
Przykład nr 1
Pani Anna Kowalska uczestniczyła w licytacji mieszkania w Katowicach. Przed rozpoczęciem licytacji komornik poinformował o kwocie wywołania (240 000 zł), rękojmi (24 000 zł), terminie zapłaty oraz o tym, że mieszkanie jest obciążone służebnością dożywocia. Taka informacja miała wpływ na decyzję Pani Anny o wysokości postąpienia.
Ustna forma przetargu – brak możliwości składania ofert pisemnych
Przetarg licytacyjny odbywa się wyłącznie ustnie (art. 978 § 1 k.p.c.), a pisemne zgłaszanie postąpień jest niedopuszczalne. Gwarantuje to jawność i umożliwia uczestnikom kontrolę prawidłowości przebiegu licytacji. Każda oferta (tzw. postąpienie) musi być wyższa od poprzedniej o co najmniej 1% ceny wywołania (zaokrąglone do pełnych złotych).
Każdy uczestnik jest związany swoją ofertą do momentu, aż ktoś inny zaoferuje wyższą cenę. Raz zgłoszonej oferty nie można wycofać, chyba że zostanie zgłoszona przez osobę, która z mocy ustawy nie mogła brać udziału w przetargu (np. właściciel nieruchomości, osoby najbliższe dłużnika – art. 976 § 1 k.p.c.), bądź przez osobę bez prawidłowego pełnomocnictwa.
Przykład nr 2
Pan Marcin Nowak, startując w licytacji działki w Gdyni, zaoferował 300 000 zł (cena wywołania 270 000 zł). Po nim inny licytant zadeklarował 303 000 zł (postąpienie 1% = 2 700 zł). Oferta pisemna złożona przez kolejną osobę została natychmiast odrzucona przez komornika i odnotowana jako nieważna w protokole, a Pan Marcin został związany swoją ofertą do momentu przebicia jej przez innego uczestnika.
Jak kończy się licytacja nieruchomości?
Licytację zamyka komornik po trzykrotnym obwieszczeniu najwyższej zaoferowanej ceny, gdy nikt nie dokona już dalszego postąpienia (art. 980 k.p.c.). Następnie wskazuje, kto zaoferował najwyższą cenę. To bardzo istotny moment, bo do czasu zamknięcia przetargu dłużnik może spłacić cały dług wraz z kosztami postępowania i tym samym doprowadzić do umorzenia egzekucji (art. 981 k.p.c.). Po zamknięciu przetargu nie jest to już możliwe.
Kto może zgłaszać zastrzeżenia i jak je rozstrzygać?
Skargi na czynności komornika można składać ustnie sędziemu lub referendarzowi nadzorującemu licytację – rozstrzygają one natychmiast. Wszelkie uchybienia, takie jak przyjęcie zbyt niskiego postąpienia, udział osób wykluczonych z licytacji czy przyjmowanie pisemnych ofert, powinny być od razu zgłaszane – sąd może wtedy natychmiast naprawić błąd, a nawet unieważnić licytację.
Minimalne ceny wywołania na licytacji
- Pierwsza licytacja: cena wywołania to 3/4 wartości oszacowania nieruchomości (art. 965 k.p.c.).
- Druga licytacja (gdy pierwsza jest nieskuteczna): cena wywołania wynosi 2/3 wartości oszacowania (art. 983 k.p.c.).
Jeżeli na żadnej z licytacji nie zostanie złożona ważna oferta, egzekucja zostaje umorzona. Nowa egzekucja tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po 6 miesiącach (art. 985 § 1 k.p.c.).
Kiedy licytacja jest nieważna?
Licytacja będzie bezskuteczna, jeśli:
- Nie pojawi się żaden licytant lub obecni będą wykluczeni z udziału (np. właściciel, osoby najbliższe).
- Złożone oferty będą nieważne (np. za niskie, pisemne lub przez osoby nieuprawnione).
- Pełnomocnik uczestnika nie ma odpowiedniego umocowania.
- Dłużnik spłaci dług i koszty przed zamknięciem przetargu.
Przykład nr 3
W przypadku licytacji domu w Zielonej Górze nikt nie złożył oferty powyżej ceny wywoławczej. Komornik odnotował to w protokole, po czym na wniosek wierzyciela wyznaczył drugą licytację, tym razem z ceną wywoławczą 2/3 sumy oszacowania.
Najczęstsze pytania i ryzyka związane z licytacją
Czy mogę cofnąć ofertę podczas licytacji?
Nie. Raz zgłoszona ustnie oferta wiąże do momentu przebicia przez innego licytanta lub zamknięcia przetargu. Wyjątkiem jest oferta złożona przez osobę nieuprawnioną.
Kiedy mogę zaskarżyć czynność komornika?
Skargę należy zgłosić od razu podczas licytacji, ustnie sędziemu lub referendarzowi.
Czy licytacja może zostać unieważniona?
Tak – jeśli zostanie naruszony jej publiczny charakter, nie będzie nadzoru sędziego, czy doszło do istotnych naruszeń procedury (art. 991 § 1 k.p.c.).
Podsumowanie – najważniejsze zasady licytacji nieruchomości
- Licytacja nieruchomości jest jawna, ustna i ściśle nadzorowana przez sąd.
- Cena wywoławcza to 3/4 (I licytacja) lub 2/3 (II licytacja) wartości oszacowania.
- Uczestnik jest związany swoją ofertą do jej przebicia przez innego licytanta.
- Wszelkie naruszenia zgłaszaj od razu – sąd reaguje natychmiast.
- Dłużnik może zapobiec sprzedaży, spłacając dług wraz z kosztami – ale tylko do zamknięcia przetargu.
- Licytacja nieskuteczna – można wszcząć ponowną egzekucję dopiero po 6 miesiącach.
Podstawa prawna
- art. 972, art. 973, art. 974, art. 976 § 1, art. 978, art. 980, art. 981, art. 982 § 3, art. 983, art. 985 § 1, art. 991 § 1 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 804 § 1 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 826 – Kodeks postępowania cywilnego
Tematy porad zawartych w poradniku
- przebieg licytacji nieruchomości krok po kroku
- prawa i obowiązki licytanta nieruchomości
- minimalna cena wywoławcza na licytacji nieruchomości
- skarga na czynności komornika podczas licytacji