Czy twój budynek od lat stoi pusty i nieukończony? A może kupiłeś nieruchomość z „ruiną”, z którą nie wiesz co zrobić? Pamiętaj, że w takich sytuacjach organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu – i to nawet wtedy, gdy formalnie nie jest on zawalony. Z tego poradnika dowiesz się, kiedy i na jakiej podstawie prawnej organ może orzec rozbiórkę, jakie warunki muszą być spełnione i jak interpretowane są pojęcia typu „nieużytkowany” czy „nienadający się do remontu”.
📌 Kiedy organ ma prawo wydać nakaz rozbiórki?
Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję nakazującą rozbiórkę w konkretnych sytuacjach:
„Jeżeli obiekt budowlany jest nieużytkowany lub niewykończony i nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia” – organ może:
- nakazać jego rozbiórkę,
- zarządzić uporządkowanie terenu,
- określić terminy przystąpienia do rozbiórki i jej zakończenia.
📌 Co to oznacza w praktyce?
Chodzi tu o porzucone inwestycje – np. domy w stanie surowym otwartym czy obiekty magazynowe, które latami stoją nieużywane i niszczeją, a ich właściciele nie podejmują żadnych prac remontowych.
🧩 Przykłady praktyczne
- Niedokończony pensjonat nad jeziorem
Firma „Tur-Invest” rozpoczęła budowę pensjonatu w 2013 r., ale prace przerwano na etapie parteru z powodu problemów finansowych. Budynek w stanie surowym stoi nieosłonięty, konstrukcja uległa korozji. Od kilku lat brak jakiejkolwiek aktywności. Po oględzinach i analizie technicznej, organ uznał, że obiekt nie nadaje się do dokończenia ani remontu i wydał nakaz rozbiórki. - Stara hala przemysłowa w centrum miasta
Właściciel firmy „MetalTech” od lat nie używał starej hali. Pomimo złego stanu technicznego, nie podjął remontu ani sprzedaży. Organ nadzoru stwierdził, że hala „nie nadaje się do remontu”, a właściciel nie zamierza jej modernizować – dlatego zobowiązano go do rozbiórki.
📌 Co oznacza „nie nadaje się do remontu”?
Tu praktyka orzecznicza poszła dalej niż dosłowne brzmienie przepisu. Jak wynika z licznych wyroków, np. WSA w Gliwicach z 24.06.2015 r., II SA/Gl 1268/14, pojęcie „nie nadaje się do remontu” nie dotyczy tylko kwestii technicznych.
📍 Sąd uznał, że „nienadawanie się do remontu” należy rozumieć również ekonomicznie i celowościowo – czyli:
- nawet jeśli da się technicznie coś wyremontować,
- ale właściciel nie chce tego zrobić i nie planuje dalszego użytkowania,
- to organ ma prawo uznać, że remont jest niecelowy i orzec rozbiórkę.
⚖️ Wyroki sądowe
🔸 Wyrok WSA w Poznaniu z 6.10.2022 r., IV SA/Po 519/22
Organ może nakazać rozbiórkę, ale dopiero gdy właściciel nie wykonuje obowiązków remontowych, mimo wcześniejszych nakazów (np. z art. 66 Prawa budowlanego).
🔸 Wyrok NSA z 3.11.2022 r., II OSK 2347/21
Sąd potwierdził, że intencja właściciela ma znaczenie – jeśli właściciel deklaruje zamiar dokończenia budowy lub remontu i jest to realne technicznie, nie wolno od razu nakazać rozbiórki.
📌 Kiedy stosuje się art. 66, a kiedy art. 67 Prawa budowlanego?
🔍 Art. 66 dotyczy sytuacji, gdy obiekt jest w złym stanie, ale można go jeszcze naprawić lub zabezpieczyć. Wówczas organ wydaje decyzję nakazującą konkretne roboty budowlane.
🔍 Art. 67 ma zastosowanie tylko wtedy, gdy:
- obiekt nie jest użytkowany lub niewykończony,
- nie nadaje się do odbudowy,
- a właściciel nie planuje żadnych działań naprawczych.
👁️🗨️ Dlatego najpierw bada się intencje właściciela i techniczną możliwość remontu – dopiero jeśli te przesłanki są negatywne, możliwy jest nakaz rozbiórki.
📜 Przepisy prawne
📚 Podstawa prawna:
- art. 67 ust. 1 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
- art. 66 ust. 1 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
🧭 Podsumowanie: co musisz wiedzieć
✔ Organ nadzoru może nakazać rozbiórkę tylko w sytuacjach skrajnych – gdy budynek nie jest użytkowany, nie został wykończony i nie da się go racjonalnie uratować.
✔ Liczy się nie tylko stan techniczny, ale też zamiary właściciela – jeśli chcesz uniknąć rozbiórki, wykaż gotowość do remontu lub kontynuacji prac.
✔ Przepisy są interpretowane szeroko, dlatego nie warto czekać bezczynnie – zignorowanie złego stanu budynku może skutkować utratą inwestycji.
🔖Tematy porad zawartych w poradniku:
- nakaz rozbiórki niewykończonego budynku
- prawo budowlane art. 67
- decyzja nadzoru budowlanego 2025
- stan techniczny a rozbiórka
- nieużytkowany obiekt budowlany