Wielu inwestorów napotyka w trakcie planowania inwestycji ograniczenia wynikające z przepisów techniczno-budowlanych. Choć te przepisy są zazwyczaj bezwzględnie obowiązujące, w niektórych sytuacjach ustawodawca dopuszcza możliwość ich modyfikacji. Odstępstwo to jednak nie jest „ulgą na życzenie”, a instytucją prawną stosowaną wyłącznie w wyjątkowych przypadkach. W tym poradniku wyjaśniamy, kiedy można uzyskać taką zgodę, jak przebiega procedura oraz na co należy zwrócić uwagę.
Czym są przepisy techniczno-budowlane i kiedy można od nich odstąpić?
Przepisy techniczno-budowlane obejmują m.in. warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz zasady użytkowania budynków. Co do zasady są to normy bezwzględnie obowiązujące, ale w przypadku szczególnie uzasadnionych okoliczności możliwe jest ich „obejście”, jeśli spełnione zostaną odpowiednie przesłanki.
Aby uzyskać zgodę, inwestor musi udowodnić, że:
- proponowane odstępstwo nie zagraża życiu ani zdrowiu ludzi 🛑,
- nie wpływa negatywnie na bezpieczeństwo mienia,
- nie pogarsza warunków sanitarnych ani użytkowych,
- w przypadku budynków użyteczności publicznej i wielorodzinnych – nie ogranicza dostępności dla osób ze szczególnymi potrzebami,
- nie wpływa negatywnie na środowisko naturalne.
🧩 Przykłady praktyczne
Przykład 1: Nietypowa działka w górzystym terenie
Pan Rafał nabył działkę w miejscowości Zieleniec – wąską i nachyloną pod kątem 30°. Zgodnie z warunkami technicznymi, odległość jego przyszłego budynku od granicy działki powinna wynosić min. 4 m. Ze względu na ukształtowanie terenu i istniejącą zabudowę, było to niemożliwe do zrealizowania. Sporządzono alternatywne rozwiązania architektoniczne z zachowaniem pełnego bezpieczeństwa i złożono wniosek o odstępstwo. Organ, po analizie lokalnych uwarunkowań i dokumentacji technicznej, wydał zgodę.
Przykład 2: Modernizacja zabytkowej kamienicy
Spółka inwestycyjna zamierzała przekształcić zabytkowy budynek w centrum miasta Grodzisk w hotel butikowy. Przepisy techniczne przewidywały konkretne parametry wind, które trudno było wprowadzić bez ingerencji w zabytkową strukturę. Po uzyskaniu opinii konserwatora zabytków i przedstawieniu zamiennych rozwiązań technicznych, organ architektoniczno-budowlany wydał zgodę na odstępstwo.
Jak rozumieć „szczególnie uzasadniony przypadek”? ⚖️
Kluczowym warunkiem uzyskania zgody jest wykazanie tzw. przypadku szczególnie uzasadnionego, o którym mowa w art. 9 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. To pojęcie nie jest precyzyjnie zdefiniowane, dlatego jego interpretacja zależy od okoliczności danej sprawy i uznania organu.
Zgodnie z orzecznictwem, sytuacja może być uznana za szczególnie uzasadnioną, gdy:
- inwestor nie może zrealizować prawa zabudowy z powodu kolizji z przepisami technicznymi, mimo że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- istnieją lokalne uwarunkowania – np. nietypowy kształt działki, położenie przy stromym zboczu, sąsiedztwo zabytków itp.,
- zastosowanie przepisu w konkretnej sytuacji byłoby nieproporcjonalnie uciążliwe lub nieracjonalne, a odstępstwo nie naruszy interesu publicznego ani praw osób trzecich.
Organ rozpatrujący wniosek musi przeanalizować wszystkie okoliczności, w tym:
- treść przepisu, od którego ma nastąpić odstępstwo,
- charakter inwestycji i lokalizacji,
- rozwiązania projektowe proponowane jako alternatywa,
- zasady wiedzy technicznej i bezpieczeństwo.
📄 Wyrok NSA z 23.11.2023 r., II OSK 2154/23 podkreśla, że instytucja odstępstwa służy racjonalnemu dostosowaniu sztywnych norm do konkretnych, wyjątkowych przypadków.
Czy można wnioskować o odstępstwo już na etapie warunków zabudowy?
Nie. Inwestor nie może żądać zgody na odstępstwo na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.
📌 Dlaczego? Warunki zabudowy wydawane są w oparciu o przepisy odrębne (art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), ale nie obejmują one warunków techniczno-budowlanych. Przepisy techniczne ocenia organ wydający pozwolenie na budowę, a nie ten, który ustala warunki zabudowy.
⚖️ Wyrok NSA z 8.11.2017 r., II OSK 2868/16 potwierdza, że etap ustalania warunków zabudowy nie obejmuje oceny zgodności z przepisami technicznymi.
Podsumowanie
✔ Inwestor może uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach.
✔ Odstępstwo nie może prowadzić do zagrożeń dla ludzi, mienia czy środowiska.
✔ Wniosek o zgodę składa się w toku postępowania o pozwolenie na budowę, nie wcześniej.
✔ Kluczowe są lokalne uwarunkowania, brak możliwości zastosowania się do przepisów oraz zaproponowanie równoważnych rozwiązań technicznych.
✔ Organ analizuje każdy przypadek indywidualnie – nie ma tu automatyzmu ani prawa podmiotowego.
📚 Podstawa prawna
- art. 9 ust. 1 – ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)
- art. 61 ust. 1 pkt 5 – ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.)
- ustawa z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1411)
🔖 Tematy porad zawartych w poradniku
- odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych
- prawo budowlane 2025
- szczególnie uzasadniony przypadek
- zgoda na odstępstwo w budowie
- warunki techniczne budynków
Przydatne linki:
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB)
👉 https://www.gunb.gov.pl
Geoportal Krajowy – System Informacji Przestrzennej (MPZP, działki, ukształtowanie terenu)
👉 https://www.geoportal.gov.pl