Kary umowne w umowach deweloperskich to jeden z kluczowych instrumentów ochrony interesów zarówno nabywców, jak i deweloperów. Ich prawidłowe skonstruowanie ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa całej inwestycji oraz skuteczności dochodzenia roszczeń w razie niewywiązania się z umowy. W tym poradniku dowiesz się, czym są kary umowne w umowach deweloperskich, jak je prawidłowo formułować, na co zwrócić szczególną uwagę i jakie pułapki mogą czekać zarówno nabywcę, jak i dewelopera. Poradnik poparty jest analizą aktualnych przepisów oraz praktyką rynkową.
Znaczenie kar umownych w praktyce deweloperskiej
W realiach rynku nieruchomości kary umowne pełnią funkcję swoistej „poduszki bezpieczeństwa” dla stron transakcji. Dla nabywców mieszkania lub domu od dewelopera mogą być często jedynym realnym narzędziem egzekwowania terminowości i należytej jakości wywiązywania się z umowy przez dewelopera. Dla deweloperów z kolei to zabezpieczenie przed nieuczciwymi praktykami nabywców, takimi jak bezpodstawne uchylanie się od odbioru lokalu lub niewywiązywanie się z obowiązku zapłaty.
Prawidłowe zastrzeżenie i określenie kary umownej daje stronom jasność co do potencjalnych konsekwencji naruszenia umowy i minimalizuje ryzyko długotrwałych sporów sądowych. W praktyce jednak konstrukcja zapisów o karach umownych w umowach deweloperskich bywa różna, a niedokładność czy nieprzemyślane sformułowania mogą prowadzić do trudności w ich egzekwowaniu lub nawet do uznania postanowień za niedozwolone.
Czym jest kara umowna w umowie deweloperskiej?
Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej (kara umowna)”.
W praktyce deweloperskiej kara umowna to zapis w umowie, który przewiduje określoną kwotę (najczęściej zależną od długości opóźnienia lub wartości inwestycji), jaką jedna strona będzie zobowiązana zapłacić drugiej w przypadku naruszenia wskazanego obowiązku. Najczęściej dotyczy to takich sytuacji jak opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkania czy domu, opóźnienie w ukończeniu budowy lub niewywiązanie się z innych kluczowych postanowień umowy.
Przykład nr 1:
Pani Katarzyna podpisała umowę deweloperską z firmą EkoMieszkania Sp. z o.o. Zgodnie z umową deweloper zobowiązał się przenieść własność lokalu do 31 sierpnia 2025 r. W umowie zapisano karę umowną w wysokości 0,01% ceny mieszkania za każdy dzień zwłoki. Ostatecznie deweloper przeniósł własność z 40-dniowym opóźnieniem. Pani Katarzyna mogła skutecznie dochodzić od dewelopera kary umownej zgodnie z warunkami umowy.
Fakultatywny charakter kar umownych – czy zawsze muszą być w umowie?
Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej (ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), określenie kar umownych w umowie deweloperskiej jest fakultatywne. To oznacza, że zapis o karze umownej nie jest obowiązkowy – strony mogą, ale nie muszą go zawrzeć.
W praktyce jednak, w interesie nabywcy jest naleganie na zawarcie takiego zapisu, ponieważ kara umowna daje znacznie większą pewność i ułatwia egzekwowanie praw w razie problemów z realizacją inwestycji przez dewelopera.
Co jeśli nie ma kary umownej?
Jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej na rzecz nabywcy, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, nabywca może żądać tzw. rekompensaty ustawowej – czyli odszkodowania w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Przykład nr 2:
Pan Grzegorz zawarł umowę deweloperską z firmą Zielony Zakątek sp. z o.o. Umowa nie zawierała zapisu o karze umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności. Deweloper spóźnił się z przeniesieniem prawa własności o 30 dni. Pan Grzegorz mógł domagać się od dewelopera zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie, ale nie mógł żądać dodatkowej kary umownej.
Przesłanki i zasady naliczania kary umownej
Za co można zastrzec karę umowną?
W umowie deweloperskiej najczęściej kary umowne dotyczą:
- opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu lub domu na nabywcę,
- opóźnienia w zakończeniu budowy lub odbiorze technicznym nieruchomości,
- nieterminowego wydania lokalu,
- odstąpienia od umowy przez jedną ze stron z przyczyn leżących po stronie kontrahenta.
Rzadziej kary umowne pojawiają się po stronie nabywcy, np. za brak stawienia się na odbiór lokalu czy nieprzekazanie dokumentów niezbędnych do wykreślenia roszczeń z księgi wieczystej.
Ważne:
Zgodnie z przepisami art. 483 § 1 k.c., kara umowna może być zastrzeżona tylko na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Oznacza to, że kara umowna nie może dotyczyć np. opóźnienia w zapłacie przez nabywcę, tylko innych, niepieniężnych obowiązków – najczęściej tych ciążących na deweloperze.
Kara umowna a pojęcia: opóźnienie i zwłoka
Bardzo istotne jest prawidłowe rozróżnienie pojęć „opóźnienie” i „zwłoka”. W praktyce często stosowane są one zamiennie, co bywa źródłem poważnych problemów.
- Opóźnienie: każdy przypadek niedotrzymania terminu, niezależnie od winy dłużnika.
- Zwłoka: opóźnienie zawinione przez dłużnika, czyli wynikające z jego winy (nawet nieumyślnej).
Zgodnie z orzecznictwem i praktyką kary umowne powinny być zastrzegane za zwłokę, czyli za opóźnienie, za które odpowiada dłużnik. Odpowiedzialność za karę umowną nie powstaje, jeśli naruszenie terminu nie wynika z winy zobowiązanego (np. siła wyższa).
⚠️ Błąd praktyczny:
Wielu deweloperów stosuje w umowach zapisy o karze „za każdy dzień opóźnienia”, co może prowadzić do sporu, czy kara należy się zawsze, czy tylko wtedy, gdy deweloper faktycznie ponosi winę za niedotrzymanie terminu.
Sposób obliczania i ustalania wysokości kary umownej
Wysokość kary umownej można określić na kilka sposobów:
- Kwotowo – np. „500 zł za każdy dzień zwłoki”.
- Procentowo – np. „0,01% ceny lokalu za każdy dzień zwłoki”.
- Odsetkowo – np. „wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od wpłaconej części ceny”.
Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest ustalanie kary jako procentu ceny mieszkania lub domu za każdy dzień zwłoki. Taki mechanizm daje przejrzystość i pozwala na łatwe wyliczenie roszczenia.
Przykład nr 3:
Firma Novodom zawarła z panem Michałem umowę, w której przewidziano karę umowną za zwłokę w przekazaniu lokalu w wysokości 0,015% wartości nieruchomości za każdy dzień zwłoki. Jeśli wartość mieszkania wynosi 600 000 zł, a deweloper spóźni się o 20 dni, kara wyniesie:
600 000 zł × 0,015% × 20 dni = 1 800 zł
Ograniczenia wysokości kary umownej i praktyczne pułapki
Jednym z częstych problemów przy konstruowaniu postanowień o karach umownych jest ustalanie maksymalnej wysokości kary. W praktyce bywa, że deweloper wprowadza do umowy zapis, że łączna kara umowna nie może przekroczyć np. 2% ceny mieszkania. Takie ograniczenia budzą wątpliwości zarówno prawne, jak i funkcjonalne.
Czy limit kary umownej jest dopuszczalny?
- Z punktu widzenia nabywcy – niekorzystne jest wprowadzanie limitu, ponieważ ogranicza to wysokość potencjalnego roszczenia i może wręcz „zachęcać” dewelopera do tolerowania zwłoki, jeśli maksymalna kara jest niska wobec wartości inwestycji.
- Z punktu widzenia dewelopera – limit pozwala przewidzieć maksymalne ryzyko i planować finanse.
Aktualne orzecznictwo coraz częściej dopuszcza brak limitu kary umownej, zwłaszcza w umowach z konsumentem, wskazując, że limitowanie kar na rzecz nabywcy może być uznane za niedozwolone postanowienie umowne (tzw. klauzula abuzywna). W efekcie taki zapis może zostać uznany za niewiążący, a nawet skutkować karą od Prezesa UOKiK wobec dewelopera.
Przykład nr 4:
Pani Magdalena kupiła mieszkanie od dewelopera Nowa Przestrzeń Sp. z o.o. W umowie zapisano, że łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 1,5% wartości lokalu. Deweloper opóźnił się z przekazaniem lokalu o 6 miesięcy, a obliczona kara przekroczyła limit. Pani Magdalena zgłosiła sprawę do UOKiK, a urząd uznał, że ograniczenie wysokości kary stanowi klauzulę niedozwoloną i nabywca nie jest nią związany.
Ważne!
W praktyce postanowienia limitujące wysokość kary umownej dla nabywcy są kwestionowane przez organy ochrony konsumentów. Warto zatem w negocjacjach zadbać, aby kara umowna nie była ograniczona kwotowo czy procentowo, chyba że taki limit jest rzeczywiście uzasadniony i obiektywnie wyjaśniony.
Symboliczna kara umowna – czy to ma sens?
Wielu deweloperów, chcąc „spełnić wymogi ustawy”, wprowadza do umowy karę umowną w wysokości symbolicznej, np. 100 zł lub 0,001% wartości nieruchomości za dzień zwłoki. Takie postępowanie nie spełnia swojej roli ochronnej – kara jest zbyt niska, by skłaniać do wykonania umowy na czas.
Zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy deweloperskiej:
„W razie jednoczesnego zastrzeżenia w umowie odsetek na rzecz dewelopera oraz kar umownych na rzecz nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.”
W praktyce:
Jeśli kara umowna jest rażąco niska, a odsetki dla dewelopera za opóźnienie w płatności wysokie, ustawodawca ogranicza możliwość „faworyzowania” dewelopera. Jednak sama ustawa nie narzuca minimalnej wysokości kary umownej – o to powinien zadbać nabywca podczas negocjacji.
Kara wyłączna czy zaliczalna – na co się zgodzić?
W umowie można zastrzec tzw. karę zaliczalną, czyli taką, która nie wyłącza dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (czyli za szkodę przewyższającą wysokość kary umownej). Jeśli w umowie nie ma zastrzeżenia, domyślnie obowiązuje kara wyłączna, czyli nabywca nie może żądać więcej niż sama kara umowna.
Rekomendacja:
- Zawsze warto zadbać o zapis, że zapłata kary umownej nie wyłącza dochodzenia dalszego odszkodowania (kara zaliczalna). Dzięki temu, jeśli poniesiesz większą szkodę niż wartość kary (np. przez utratę finansowania lub konieczność wynajmu mieszkania na dłużej), możesz domagać się jej zwrotu.
Wymagalność kary umownej – kiedy można jej żądać?
Częstym problemem praktycznym jest ustalenie momentu wymagalności roszczenia o karę umowną. Umowy deweloperskie często przewidują różne terminy – od „natychmiast po naliczeniu”, przez „w terminie 7 dni od wezwania do zapłaty”, po „najpóźniej w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności”.
Najlepiej, jeśli w umowie nie wskazuje się szczególnego terminu wymagalności – wtedy zastosowanie znajdzie art. 455 Kodeksu cywilnego:
„Jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania zobowiązania.”
W praktyce:
Możesz żądać zapłaty kary umownej od razu po spełnieniu się przesłanki (np. po stwierdzeniu zwłoki dewelopera i wezwaniu go do zapłaty).
Praktyczne wskazówki dla nabywcy i dewelopera
Jeśli jesteś nabywcą:
- Domagaj się wpisania do umowy realnej i adekwatnej kary umownej za każdy dzień zwłoki.
- Nie zgadzaj się na symboliczne stawki kar lub ograniczenia ich wysokości bez powodu.
- Wnioskuj o zapis o karze zaliczalnej – umożliwi to dochodzenie wyższego odszkodowania, jeśli kara umowna nie pokryje strat.
- Pilnuj, aby kara umowna dotyczyła faktycznych, najważniejszych obowiązków dewelopera (zwłaszcza terminowego przeniesienia własności).
- Sprawdź, czy zapisy nie wprowadzają tzw. karencji, czyli okresu „bezkarnego” opóźnienia.
Jeśli jesteś deweloperem:
- Formułuj zapisy precyzyjnie, unikając pojęć niejasnych jak „opóźnienie”, jeśli masz na myśli „zwłokę”.
- Rozważ dopuszczalność i zasadność wprowadzania górnego limitu kary – ale pamiętaj o ryzyku uznania go za klauzulę niedozwoloną.
- W przypadku kar po stronie nabywcy – ustal je wyłącznie tam, gdzie nabywca ma realny wpływ na przebieg inwestycji (np. nieterminowe przekazanie dokumentów, niestawienie się na odbiór).
Podsumowanie – jak mądrze stosować kary umowne w umowach deweloperskich?
- Kara umowna to skuteczne narzędzie ochrony interesów, ale musi być właściwie sformułowana.
- Najlepiej określać ją procentowo od ceny nieruchomości za każdy dzień zwłoki i nie wprowadzać ograniczeń jej wysokości.
- Precyzja zapisów (np. rozróżnienie zwłoki od opóźnienia, określenie momentu wymagalności) minimalizuje ryzyko sporów.
- Dla nabywcy – walcz o karę zaliczalną i realną wysokość, dla dewelopera – zadbaj o zgodność z przepisami i unikaj zapisów abuzywnych.
- Pamiętaj, że rola notariusza nie ogranicza się do formalności – to on czuwa nad poprawnością i skutecznością zabezpieczeń umownych.
Podstawa prawna
- art. 35 ust. 1 pkt 14, art. 39 ust. 1–2, art. 43 ust. 1, ust. 7, ust. 8 – Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
- art. 483, art. 484, art. 455, art. 471, art. 353¹, art. 385¹, art. 385³ pkt 17 – Kodeks cywilny
Tematy porad zawartych w poradniku
- kary umowne w umowach deweloperskich
- zabezpieczenie interesów nabywcy mieszkania
- limity kary umownej deweloper
- skuteczne zapisy w umowie deweloperskiej
- kara zaliczalna a kara wyłączna
Przydatne adresy urzędowe
- https://www.uokik.gov.pl/ (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów)
- https://www.podatki.gov.pl/ (Ministerstwo Finansów – podatki)
- https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/deweloperski-fundusz-gwarancyjny (Informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym)
- https://isap.sejm.gov.pl/ (Internetowy System Aktów Prawnych – dostęp do ustaw)
- https://www.nsa.gov.pl/ (Naczelny Sąd Administracyjny)