Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej to dla wielu inwestorów oraz przedsiębiorców okazja do nabycia majątku w atrakcyjnej cenie. Jednak samo wygranie przetargu to nie wszystko – kluczowe są również zasady zapłaty ceny nabycia, terminy oraz ewentualne konsekwencje niedopełnienia tych obowiązków. Poniżej znajdziesz praktyczne wyjaśnienie, jak przebiega zapłata, kiedy możesz zaliczyć wierzytelność na poczet ceny, a także jakie skutki niesie za sobą brak wpłaty w terminie.
Warto znać te zasady, aby nie stracić wpłaconej rękojmi oraz nie wykluczyć się z kolejnych licytacji.
Suma wywołania i oszacowanie wartości nieruchomości
Na pierwszej licytacji komorniczej cena wywołania nieruchomości nie może być dowolnie ustalona przez komornika lub sąd. Zgodnie z przepisami art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Oznacza to, że jeżeli rzeczoznawca wycenił nieruchomość na 1 200 000 zł, to cena wywołania na pierwszej licytacji będzie wynosiła 900 000 zł.
Organ egzekucyjny nie może samodzielnie i arbitralnie obniżać tej wartości, bazując np. na subiektywnej ocenie atrakcyjności nieruchomości. Wszelkie korekty wartości muszą być szczegółowo uzasadnione, np. wyjątkowo trudnymi warunkami sprzedaży, wadami prawnymi nieruchomości czy jej stanem technicznym.
Przykład 1:
Pan Michał, przedsiębiorca z Wrocławia, bierze udział w licytacji kamienicy wycenionej na 2 000 000 zł. Cena wywołania wynosi 1 500 000 zł. Komornik nie może jej obniżyć, tłumacząc się brakiem zainteresowania czy położeniem budynku – wyjątkiem są tylko obiektywnie potwierdzone cechy wpływające na wartość.
Kto i kiedy musi wpłacić cenę nabycia nieruchomości?
Po wygranej licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu. Dopiero po jego uprawomocnieniu, komornik wzywa zwycięzcę licytacji (nabywcę) do zapłaty ceny nabycia, z potrąceniem wcześniej wpłaconej rękojmi (zazwyczaj 10% sumy oszacowania).
Zgodnie z art. 967 k.p.c., nabywca ma 2 tygodnie od otrzymania wezwania, aby przelać pozostałą część ceny na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Jeśli zapłata nastąpi po terminie, bez wcześniejszego wniosku o jego wydłużenie, nabywca może stracić prawo do nieruchomości oraz wpłaconą rękojmię.
Przykład 2:
Spółka IT Delta z Poznania wygrała licytację biurowca za 2 400 000 zł, wpłacając wcześniej rękojmię 240 000 zł. Po otrzymaniu wezwania od komornika, firma ma 2 tygodnie na wpłatę 2 160 000 zł na rachunek depozytowy Ministra Finansów.
Jeśli spółka nie zdąży z płatnością i nie złoży wniosku o przedłużenie terminu, traci wpłaconą rękojmię, a sąd organizuje kolejną licytację.
Czy można zapłacić przed wezwaniem sądu?
Tak, nabywca ma prawo do wpłaty ceny nabycia nawet przed formalnym wezwaniem przez sąd (art. 995 oraz 998 § 1 k.p.c.). Wystarczy, że dokona przelewu na rachunek depozytowy Ministra Finansów, a kwota będzie miała pokrycie na rachunku bankowym.
Zaliczenie wierzytelności na poczet ceny nabycia nieruchomości
Nabywca, który jest jednocześnie wierzycielem dłużnika, może zaliczyć swoją wierzytelność na poczet ceny nabycia (art. 968 § 1 k.p.c.). Może też za zgodą innego wierzyciela zaliczyć jego wierzytelność, pod warunkiem że jest ona zabezpieczona hipoteką na nabywanej nieruchomości i udokumentowana tytułem wykonawczym.
Przykład 3:
Pani Anna posiada wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości, którą zamierza kupić na licytacji. Zamiast płacić całą cenę gotówką, może zaliczyć kwotę wierzytelności na poczet ceny, a pozostałą część wpłacić przelewem. Jednak jeśli wartość wierzytelności jest zawyżona lub ma niższy priorytet zaspokojenia, sąd może wezwać do uzupełnienia brakującej kwoty.
Konsekwencje nieuiszczenia ceny nabycia w terminie
Niewykonanie obowiązku zapłaty w wyznaczonym terminie skutkuje poważnymi konsekwencjami:
- Utrata rękojmi: Nabywca traci wpłaconą rękojmię (art. 969 § 1 k.p.c.)
- Wygaśnięcie skutków przybicia: Sąd stwierdza wygaśnięcie skutków przybicia (czyli nabywca traci prawo do nieruchomości)
- Wykluczenie z kolejnych licytacji: Nabywca może zostać wyłączony z udziału w dalszych przetargach tej samej nieruchomości
- Zwrot części zapłaconej ceny: Jeśli nabywca wpłacił część ceny, zostanie mu ona zwrócona
Postanowienie o utracie rękojmi ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że utrata rękojmi następuje z mocy prawa, niezależnie od wydania postanowienia.
Przykład 4:
Pan Robert, który wylicytował dom za 850 000 zł, nie dokonał wpłaty w terminie. Sąd stwierdził utratę rękojmi i wykluczył go z kolejnej licytacji. Rękojmia pokryła koszty egzekucji, a pozostała część przeszła na dochód Skarbu Państwa.
Czy można żądać zwrotu pieniędzy z powodu wad nieruchomości?
Nie. Zgodnie z art. 971 k.p.c., nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani obniżenia ceny z powodu wad nieruchomości czy przedmiotów nabytych razem z nią (np. urządzeń, wyposażenia).
Podsumowanie: Kluczowe zasady płatności za nieruchomość z licytacji komorniczej
- Cena wywołania na pierwszej licytacji to zawsze 3/4 wartości oszacowania
- Obowiązek zapłaty ceny spoczywa na zwycięzcy licytacji, który musi przelać pieniądze w ciągu 2 tygodni od wezwania komornika
- Możliwość zaliczenia wierzytelności na poczet ceny istnieje tylko w ściśle określonych przypadkach
- Brak zapłaty w terminie oznacza utratę rękojmi, wykluczenie z kolejnych licytacji i brak prawa do nieruchomości
- Wady nieruchomości nie uprawniają do zwrotu pieniędzy ani obniżki ceny po licytacji
Podstawa prawna
- art. 965, 967, 968 § 1, 969 § 1, 971, 995, 998 § 1, 1025, 1036 § 2 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 13 ust. 1 – Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw
Tematy porad zawartych w poradniku
- licytacja komornicza nieruchomości zapłata
- zaliczenie wierzytelności na poczet ceny licytacji
- utrata rękojmi licytacja komornicza
- konsekwencje braku zapłaty za nieruchomość