Grunty oraz prawa użytkowania wieczystego to kwestie, które często budzą wątpliwości wśród przedsiębiorców i księgowych prowadzących rozliczenia majątku firmy. Znajomość zasad podatkowych oraz cywilnych dotyczących gruntów i użytkowania wieczystego pozwala uniknąć błędów podczas rozliczania podatków i właściwie zaplanować inwestycje. W tym poradniku wyjaśniam, czym różnią się grunty od prawa użytkowania wieczystego, czy można je amortyzować, jak ujmować związane z nimi wydatki w kosztach podatkowych, a także jak rozliczać budynki i budowle powstałe na takich gruntach.
Czym są grunty oraz prawo użytkowania wieczystego?
Definicja gruntu według Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
Oznacza to, że gruntem jest konkretna część powierzchni ziemi, która może stanowić odrębny przedmiot własności. Przedsiębiorca może nabyć grunt zarówno w Polsce, jak i za granicą.
Prawo użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego jest specyficznym prawem rzeczowym, które umożliwia korzystanie z gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez określony czas (najczęściej 99 lat), na podstawie umowy z odpowiednim organem. Jak wynika z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.”
Grunty i użytkowanie wieczyste a amortyzacja
Czy grunty podlegają amortyzacji?
Nie, grunty nie podlegają amortyzacji, niezależnie od ich położenia czy statusu prawnego. Wynika to z faktu, że grunt sam w sobie nie zużywa się w sensie gospodarczym. Dotyczy to zarówno gruntów zakupionych w kraju, jak i za granicą.
Co z gruntami zabudowanymi?
W sytuacji, gdy przedsiębiorca nabywa grunt zabudowany lub samodzielnie wznosi na nim budynki (np. hale, biurowce, magazyny), konieczne jest rozróżnienie tych składników majątku:
- Na gruncie prawa cywilnego: budynki są częścią składową gruntu.
- Na potrzeby podatkowe: budynki, budowle oraz inne trwałe obiekty są samodzielnymi środkami trwałymi, które podlegają amortyzacji, o ile spełniają warunki określone w przepisach podatkowych.
Użytkowanie wieczyste – amortyzacja
Podobnie jak grunty, prawo użytkowania wieczystego również nie podlega amortyzacji. Jest to wyraźnie wskazane w art. 16c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.o.p.), który stanowi, że „nie podlegają amortyzacji grunty oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów”.
Przykład 1 – Zakup gruntu i budowa magazynu
Spółka „Baltic Logistics” nabyła grunt o powierzchni 3 ha za 1 200 000 zł w Szczecinie. Następnie wybudowała na nim magazyn logistyczny o wartości 6 000 000 zł. W ewidencji środków trwałych spółka nie dokonuje amortyzacji gruntu, natomiast magazyn wprowadzony jest do amortyzacji jako osobny środek trwały.
Przykład 2 – Nabycie prawa użytkowania wieczystego z naniesieniami
Firma „TechnoPol” nabyła w drodze przetargu prawo użytkowania wieczystego działki od miasta Poznań wraz z budynkiem biurowym. Wartość nabycia prawa użytkowania wieczystego nie podlega amortyzacji. Amortyzacji podlega natomiast budynek, który należy do firmy jako odrębny środek trwały.
Opłaty za użytkowanie wieczyste i inne koszty – kwalifikacja podatkowa
Roczne opłaty za użytkowanie wieczyste
Zgodnie z art. 238 Kodeksu cywilnego:
„Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną”.
Roczne opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu nie podlegają amortyzacji, ale mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów na ogólnych zasadach, ponieważ nie zostały wyłączone przez ustawodawcę (art. 15 u.p.d.o.p.). Potwierdzają to interpretacje organów podatkowych, m.in. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1.03.2019 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.520.2018.2.JK.
Przykład 3 – Rozliczenie opłaty za użytkowanie wieczyste
Przedsiębiorca prowadzący hotel w Katowicach, korzystający z prawa użytkowania wieczystego działki miejskiej, opłaca co roku kwotę 28 000 zł. Opłata ta jest w całości kosztem uzyskania przychodu i nie podlega odpisom amortyzacyjnym.
Dodatkowe opłaty sankcyjne
Nie każda opłata związana z użytkowaniem wieczystym może być kosztem podatkowym. Przykładem są dodatkowe opłaty roczne naliczane za niezabudowanie lub niezagospodarowanie gruntu w określonym terminie (na podstawie art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Art. 16 ust. 1 pkt 33 u.p.d.o.p. wyłącza z kosztów uzyskania przychodu „kwoty dodatkowych opłat rocznych za niezabudowanie bądź niezagospodarowanie gruntów w określonym terminie”.
Budynki i budowle na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste
Własność budynków a użytkowanie wieczyste
Wyjątkowo, zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego:
„Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.”
W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca, który wybudował halę lub biurowiec na gruncie w użytkowaniu wieczystym, jest właścicielem tych budynków. Te obiekty są samodzielnymi środkami trwałymi i podlegają amortyzacji na zasadach ogólnych.
Rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste – skutki podatkowe
Zgodnie z art. 240 Kodeksu cywilnego, w razie rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego przedsiębiorca traci prawo do gruntu, a tym samym także własność budynków i urządzeń na tym gruncie. Uznanie wartości utraconego prawa za koszt uzyskania przychodu jest jednak ryzykowne podatkowo.
Prawo użytkowania (zwykłe) a amortyzacja
Należy rozróżnić użytkowanie wieczyste od zwykłego użytkowania (art. 252–254 k.c.), które jest prawem niezbywalnym. Wydatki związane z użytkowaniem (np. opłaty) kwalifikowane są do kosztów podatkowych na zasadach ogólnych, ponieważ samo prawo nie spełnia definicji środka trwałego ani wartości niematerialnej i prawnej.
Podsumowanie
- Grunty oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlegają amortyzacji.
- Budynki i budowle wzniesione na gruntach (także tych oddanych w użytkowanie wieczyste) są odrębnymi środkami trwałymi i podlegają amortyzacji.
- Roczne opłaty za użytkowanie wieczyste mogą być kosztem podatkowym.
- Dodatkowe opłaty sankcyjne za niezabudowanie lub niezagospodarowanie gruntu nie mogą być kosztem uzyskania przychodów.
- Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego powoduje utratę prawa i potencjalnych środków trwałych, ale rozliczenie tej straty jako koszt podatkowy jest ryzykowne.
Podstawa prawna
- art. 46 § 1, art. 232 § 1, art. 234, art. 235, art. 237, art. 238, art. 240, art. 252, art. 254 – Kodeks cywilny
- art. 16c pkt 1, art. 15, art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 16 ust. 1 pkt 33 – Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
- art. 63 – Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Tematy porad zawartych w poradniku
- amortyzacja gruntów 2025
- użytkowanie wieczyste a podatki
- opłaty za użytkowanie wieczyste w kosztach firmy
- środki trwałe na gruncie użytkowanym wieczyście
Przydatne adresy urzędowe
- https://www.gov.pl/web/finanse – Ministerstwo Finansów
- https://www.biznes.gov.pl – Portal informacyjny dla przedsiębiorców
- https://www.podatki.gov.pl – Serwis Krajowej Administracji Skarbowej
- https://www.gov.pl/web/nieruchomosci – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (gospodarka nieruchomościami)