Egzekucja z nieruchomości to jeden z najpoważniejszych i najbardziej sformalizowanych sposobów przymusowego dochodzenia roszczeń. Przedsiębiorcy, którzy planują egzekwować swoje należności lub znajdują się po stronie dłużnika, muszą znać podstawowe zasady jej przebiegu. W tym poradniku, opartym o realny przykład (ze zmienionymi danymi), pokażemy, jak przebiega taka procedura i na co szczególnie należy uważać.
Egzekucja z nieruchomości po bezskutecznej darowiźnie – stan faktyczny
Wyobraźmy sobie sytuację, w której firma handlowa Magromet Sp. z o.o. (wierzyciel) uzyskała prawomocny nakaz zapłaty przeciwko swojemu kontrahentowi – przedsiębiorcy prowadzącemu działalność jako jednoosobowa firma pod nazwą Rol-Kar Adam Lewandowski (dłużnik). Wierzytelność wynosi 450 000 zł.
W międzyczasie Adam Lewandowski, będący współwłaścicielem w 1/2 nieruchomości gruntowej o wartości szacowanej na 900 000 zł (wraz z budynkiem mieszkalnym), przekazał swój udział w drodze darowizny swojemu synowi – Michałowi Lewandowskiemu. Celem darowizny miała być spłata zadłużenia wobec banku, który posiadał hipotekę umowną ustanowioną na tej nieruchomości do kwoty 600 000 zł. Po darowiźnie syn kontynuował regularne spłaty rat kredytowych.
Wkrótce jednak na nieruchomości pojawiło się kolejne obciążenie – hipoteka przymusowa na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w miejscowości J. na kwotę 50 000 zł z tytułu zaległości podatkowych Adama.
Skarga pauliańska jako środek obrony wierzyciela
Wierzyciel Magromet Sp. z o.o., podejrzewając, że darowizna miała na celu uniemożliwienie wyegzekwowania długu, wniósł pozew pauliański – o uznanie darowizny za bezskuteczną względem wierzyciela. Sąd Okręgowy w miejscowości M. przychylił się do argumentacji wierzyciela i uznał czynność za bezskuteczną, co otworzyło drogę do egzekucji z przekazanego wcześniej udziału w nieruchomości.
Wyrok został opatrzony klauzulą wykonalności, a następnie wierzyciel złożył wniosek egzekucyjny do komornika – wskazując udział Michała Lewandowskiego w nieruchomości jako przedmiot egzekucji.
Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości – kluczowe etapy
1. Złożenie wniosku o egzekucję i wezwanie do zapłaty
Komornik, po wszczęciu egzekucji, wezwał dłużnika Adama Lewandowskiego do zapłaty kwoty 50 000 zł zaległości podatkowej, z zagrożeniem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.
2. Wniosek wierzyciela o oszacowanie i opis nieruchomości
Wierzyciel następnie złożył wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości – zgodnie z art. 945 Kodeksu postępowania cywilnego. Komornik zlecił biegłemu sądowemu wycenę udziału w nieruchomości, który ten oszacował na 720 000 zł.
3. Skarga na oszacowanie i jej oddalenie
Obdarowany (Michał Lewandowski) złożył skargę na opis i oszacowanie, twierdząc, że wartość udziału została zawyżona. Jednak zarówno referendarz sądowy, jak i później sąd rejonowy, oddalili skargę, uznając wycenę za prawidłową.
Problemy prawne: darowizna, hipoteka i licytacja
🔹 Czy darowizna uniemożliwia egzekucję?
Nie. Jeśli sąd uzna darowiznę za bezskuteczną wobec wierzyciela (na podstawie art. 527 §1 Kodeksu cywilnego), wierzyciel może egzekwować dług z darowanej nieruchomości, jakby darowizny nie było.
🔹 Czy hipoteka banku chroni nieruchomość?
Częściowo. Egzekucja nie narusza praw wierzycieli hipotecznych. Bank, jako pierwszy wierzyciel hipoteczny, ma pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń z ceny sprzedaży nieruchomości – egzekucja nadal jest możliwa, ale kolejność zaspokojenia wierzytelności zależy od wpisów w księdze wieczystej.
Co się dzieje po nieskutecznej licytacji nieruchomości?
W naszej sprawie Sąd Rejonowy przyjął wniosek wierzyciela o licytację elektroniczną udziału 1/2 w nieruchomości. Zgodnie z art. 965 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, cena wywoławcza w pierwszej licytacji została ustalona na 3/4 wartości oszacowania – czyli 540 000 zł. Mimo to nikt nie przystąpił do licytacji.
W takiej sytuacji:
- licytacja uznaje się za bezskuteczną,
- komornik sporządza protokół nieudanej licytacji i informuje o tym sąd,
- wierzyciel może złożyć wniosek o wyznaczenie drugiej licytacji.
W drugiej licytacji (jeśli wierzyciel się na nią zdecyduje), cena wywoławcza wynosi już 2/3 wartości oszacowania – czyli w tym przypadku 480 000 zł.
🔸 Czy można przejąć nieruchomość zamiast ją sprzedać?
Tak. Jeśli również druga licytacja okaże się nieskuteczna, a wierzyciel nadal nie odzyska należności, może on:
- złożyć wniosek o przysądzenie własności udziału w nieruchomości na swoją rzecz, o ile spełnia warunki z art. 984 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego,
- przejąć nieruchomość za nie mniej niż 2/3 wartości oszacowania.
To jednak oznacza, że wierzyciel staje się współwłaścicielem nieruchomości, co może prowadzić do dalszych problemów związanych z zarządzaniem nią.
Kolejność zaspokojenia wierzytelności – komu należą się pieniądze z licytacji?
Bardzo ważnym elementem egzekucji z nieruchomości jest ustalenie kolejności zaspokajania wierzycieli. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przez komornika nie trafiają od razu do wierzyciela, który wszczął egzekucję. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, kolejność wygląda następująco:
- Koszty egzekucyjne – należności komornika, koszty biegłego itp.
- Wierzytelności zabezpieczone hipoteką umowną – w naszym przykładzie to Bank X, który ma roszczenie o pozostałe 430 000 zł.
- Wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową – np. Urząd Skarbowy z tytułu zaległych podatków (50 000 zł).
- Wierzytelność Magromet Sp. z o.o. – 450 000 zł – jako wierzyciel osobisty po uznaniu darowizny za bezskuteczną.
W praktyce oznacza to, że wierzyciel inicjujący egzekucję może nie odzyskać nic lub tylko część należności, jeśli pierwsi w kolejności (np. bank) zaspokoją się w całości.
Jakie możliwości obrony ma obdarowany?
Michał Lewandowski, jako osoba, która przyjęła darowiznę i stała się dłużnikiem rzeczowym, może próbować chronić swój interes poprzez:
✅ Skargę na opis i oszacowanie
Złożoną już wcześniej – została jednak oddalona. Taka skarga może być skuteczna, jeśli:
- wykazana zostanie rażąca pomyłka rzeczoznawcy,
- nieruchomość została wyceniona powyżej wartości rynkowej,
- procedura została naruszona (np. brak obecności dłużnika przy opisie).
✅ Próba wykazania braku bezskuteczności darowizny
W toku postępowania sądowego Michał mógł dowodzić, że:
- darowizna była uzasadniona ekonomicznie (np. przekazanie zadłużonej nieruchomości z obowiązkiem spłaty kredytu),
- nie wiedział o długach ojca,
- sam poniósł ciężar zobowiązania (kredyt hipoteczny spłacany przez niego).
W naszym przykładzie jednak sądy obu instancji oddaliły te argumenty.
Czy hipoteka przymusowa może zablokować egzekucję?
Nie – ale może znacząco wpłynąć na podział środków. Hipoteka przymusowa wpisana na nieruchomości zabezpiecza Skarb Państwa, ale nie powoduje automatycznego wstrzymania egzekucji.
Jeśli wartość nieruchomości nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich roszczeń, wierzyciele rzeczowi – tacy jak Urząd Skarbowy czy bank – będą mieli pierwszeństwo, a wierzyciel osobisty może nie odzyskać nic.
Praktyczne wnioski dla wierzycieli i dłużników
🔹 Dla wierzyciela:
- warto sprawdzić, czy darowizna nie była próbą uniknięcia egzekucji – skarga pauliańska to skuteczny instrument prawny,
- pamiętaj, że sama skuteczna skarga nie oznacza automatycznie zaspokojenia roszczenia – pierwszeństwo mają wierzyciele hipoteczni.
🔹 Dla dłużnika i obdarowanego:
- darowizna obciążonej nieruchomości nie zawsze chroni majątek – może zostać uznana za bezskuteczną,
- regularna spłata kredytu nie gwarantuje ochrony przed egzekucją z udziału w nieruchomości.
Podsumowanie
Egzekucja z nieruchomości to skomplikowany i wieloetapowy proces, w którym konieczne jest uwzględnienie zarówno aspektów majątkowych, jak i proceduralnych. Samo wszczęcie egzekucji nie gwarantuje wierzycielowi zaspokojenia roszczenia – konieczna jest znajomość reguł pierwszeństwa wierzytelności, a także procedur zabezpieczających prawa dłużnika.
👉 Skuteczna egzekucja to często efekt długiego i złożonego postępowania sądowego – warto działać profesjonalnie i konsekwentnie.
Podstawa prawna
- art. 527 § 1 – Kodeks cywilny
- art. 1025 § 1 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 945, art. 965, art. 984 – Kodeks postępowania cywilnego
- art. 24–35 – ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Tematy porad zawartych w poradniku
- egzekucja z nieruchomości 2025
- skarga pauliańska a darowizna
- kolejność wierzycieli w egzekucji
- opis i oszacowanie przez komornika
- hipoteka przymusowa a egzekucja