Cesja praw z umowy uprawniającej do nabycia nieruchomości w przyszłości (np. umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy sprzedaży) to częsta praktyka w obrocie nieruchomościami – zwłaszcza w okresach dynamicznych zmian cen. Jednak kwalifikacja takiej cesji na gruncie podatku VAT nie jest jednoznaczna, a rozstrzygnięcie tego zagadnienia ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego rozliczenia transakcji – zwłaszcza pod kątem zastosowania odpowiedniej stawki VAT lub możliwości jej zwolnienia.
Dlaczego to ważne?
Od właściwej kwalifikacji cesji zależy:
- czy transakcja będzie podlegać VAT,
- czy można zastosować obniżoną stawkę 8%, właściwą dla niektórych lokali mieszkalnych,
- czy możliwe jest zwolnienie z VAT, jak np. w przypadku niektórych transakcji dotyczących nieruchomości używanych.
Poniżej wyjaśniamy, jak aktualnie wygląda stanowisko sądów administracyjnych i organów podatkowych w tej sprawie.
Cesja z umowy deweloperskiej: usługa czy dostawa towarów?
🔹 Główna zasada: kiedy jest wydanie kluczy – zmienia się kwalifikacja
Zdecydowana większość aktualnych orzeczeń – w tym uchwała 7 sędziów NSA (wyrok z 24.06.2024 r., I FSK 1661/20) – wskazuje, że:
📌 Cesja dokonana przed otrzymaniem kluczy od dewelopera (czyli przed uzyskaniem władztwa nad lokalem) – jest świadczeniem usług (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT),
📌 Cesja po otrzymaniu kluczy (czyli gdy nabywca ma już możliwość rozporządzania lokalem jak właściciel) – jest dostawą towarów (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).
Przykład:
🧑💼 Pan Tomasz podpisał umowę deweloperską na zakup mieszkania w Poznaniu. Przed otrzymaniem kluczy zdecydował się „sprzedać” swoje miejsce w kolejce – przekazał prawa i obowiązki z umowy innemu nabywcy w zamian za tzw. odstępne.
👉 Taka transakcja stanowi świadczenie usług i podlega opodatkowaniu VAT jako usługa.🏢 Natomiast pani Maria podpisała podobną umowę, ale zanim zdecydowała się na cesję, odebrała klucze i zapłaciła całą cenę. W tej sytuacji mogła już rozporządzać lokalem jak właściciel.
👉 Jej cesja będzie dostawą towarów, czyli lokal mieszkalny staje się już przedmiotem dostawy.
Warto zauważyć, że wydanie kluczy staje się tu momentem granicznym, który rozdziela dwie różne kwalifikacje podatkowe tej samej czynności.
Cesja z umowy przedwstępnej: spór w orzecznictwie
W przypadku cesji praw z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sytuacja jest znacznie bardziej złożona. Orzecznictwo sądów administracyjnych nie wypracowało jednolitego stanowiska, a rozbieżne wyroki wskazują na istnienie dwóch równoległych linii orzeczniczych:
🔸 Pogląd nr 2: Cesja to usługa
Zgodnie z tym podejściem:
- cesja przedwstępnej umowy nie prowadzi do dostawy towarów,
- dochodzi jedynie do przeniesienia uprawnienia do przyszłego nabycia nieruchomości, co kwalifikuje się jako świadczenie usług.
Przykład:
🧑💼 Spółka Alfa zawarła przedwstępną umowę sprzedaży działki pod inwestycję. Po czasie zdecydowała się zrezygnować z zakupu i scedowała prawa z tej umowy na innego inwestora.
👉 Według tego poglądu, jest to świadczenie usług, które powinno zostać opodatkowane VAT jak każda inna usługa.
Wyroki: WSA Warszawa z 4.08.2023 r. (III SA/Wa 873/23), NSA z 19.01.2023 r. (I FSK 2007/19)
🔸 Pogląd nr 3: Cesja to dostawa towarów (jeśli końcowa transakcja jest dostawą)
Zgodnie z innym podejściem – popieranym także przez starsze orzeczenia NSA – kwalifikacja cesji powinna być identyczna z czynnością końcową, czyli z dostawą nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna ma prowadzić do dostawy nieruchomości, to również cesja tych praw powinna być traktowana jako dostawa towarów, a nie jako usługa.
Wyrok NSA z 16.06.2021 r. (I FSK 1732/18) wskazuje:
„Cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej nie ma własnej samodzielnej kwalifikacji na gruncie VAT, dopasowując się do kwalifikacji właściwej dla czynności finalnej.”
Co to oznacza dla podatnika?
W praktyce kwalifikacja cesji zależy od:
- Rodzaju umowy źródłowej (umowa deweloperska czy przedwstępna sprzedaży),
- Momentu dokonania cesji (czy cesja następuje przed czy po przekazaniu lokalu lub gruntu),
- Zakresu praw faktycznie przekazywanych nabywcy – czy możliwe jest rozporządzanie przedmiotem jak właściciel.
📌 W przypadku umów deweloperskich sytuacja jest już dość klarowna:
➡ Przed otrzymaniem kluczy – usługa,
➡ Po otrzymaniu kluczy – dostawa towarów.
📌 W przypadku umów przedwstępnych – należy analizować każdą sytuację indywidualnie. Choć wciąż funkcjonują dwa konkurencyjne poglądy, podatnik musi:
- zabezpieczyć się interpretacją indywidualną, lub
- przygotować się na ewentualny spór z organem podatkowym.
Wnioski praktyczne i wskazówki dla przedsiębiorców 🧾
✅ Zawsze ustal, czy doszło do wydania przedmiotu cesji (lokalu, działki) – to wpływa na kwalifikację VAT.
✅ Nie zakładaj automatycznie, że cesja praw do nieruchomości będzie zwolniona z VAT lub opodatkowana stawką 8%. Wszystko zależy od momentu transakcji i stanu prawnego lokalu.
✅ W przypadku wątpliwości – złóż wniosek o interpretację indywidualną. Koszt niewielki, a bezpieczeństwo podatkowe ogromne.
✅ Dokumentuj transakcję dokładnie – w szczególności: protokoły odbioru, terminy przekazania kluczy, zapłaty odstępnego, etc. Wszystko to może być kluczowe dla kwalifikacji podatkowej.
Podstawa prawna
- art. 7 ust. 1 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.)
- art. 8 ust. 1 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.)
- art. 6 pkt 1 – ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.)
Tematy porad zawartych w poradniku
- cesja praw z umowy deweloperskiej VAT
- przedwstępna umowa sprzedaży VAT
- cesja a dostawa towarów VAT
- odstępne a opodatkowanie VAT
- kwalifikacja VAT cesji nieruchomości