Czytelniku, temat budynków i budowli wznoszonych na cudzym gruncie budzi sporo praktycznych pytań – zarówno wśród przedsiębiorców, jak i osób wynajmujących lub inwestujących w nieruchomości. Chodzi nie tylko o to, kto jest właścicielem takiego obiektu, ale także o to, kto i na jakich zasadach może dokonywać amortyzacji kosztów inwestycji. Prawidłowe rozliczenie tych kwestii ma wpływ na wysokość podatku dochodowego i bezpieczeństwo prawne. W tym poradniku wyjaśniam w przystępny sposób, jak wygląda sytuacja w przypadku wznoszenia budynków i budowli na cudzym gruncie, a także co się dzieje, gdy inwestor staje się właścicielem gruntu. Wszystko ilustruję praktycznymi przykładami.
Kto jest właścicielem budynku wybudowanego na cudzym gruncie?
Według polskiego prawa cywilnego, a konkretnie art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzeczy ruchome, które zostały z nią połączone w taki sposób, że stały się jej częścią składową. Oznacza to, że jeśli np. firma budowlana wybuduje magazyn na wynajmowanym lub dzierżawionym gruncie, to właścicielem tego magazynu jest – co do zasady – właściciel gruntu, a nie inwestor (zasada superficies solo cedit).
Przykład 1
Spółka Logistyczna Omega zawarła umowę dzierżawy działki w Katowicach i wybudowała na niej własnym kosztem magazyn wysokiego składowania. Mimo że wyłożyła środki na inwestycję, właścicielem budynku – według prawa cywilnego – jest właściciel gruntu (np. osoba fizyczna, która tę działkę wydzierżawiła).
Amortyzacja budynków wybudowanych na cudzym gruncie – kto może, a kto nie?
Z perspektywy podatkowej pojawia się ważne pytanie: czy inwestor (niebędący właścicielem gruntu) może amortyzować budynek lub budowlę wybudowaną na cudzym terenie?
Odpowiedź:
Tak, inwestor (np. przedsiębiorca, który wybudował obiekt na cudzym gruncie) może uznać wybudowany przez siebie budynek (budowlę) za środek trwały, jeżeli posiada tytuł prawny do korzystania z tego gruntu (np. umowa dzierżawy, użytkowania). To rozwiązanie przewidziane jest w przepisach podatkowych jako tzw. inwestycja w obcym środku trwałym.
Pamiętaj, że:
- Budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie nie mogą być amortyzowane przez właściciela gruntu (chyba że sam je wybudował).
- Wartość początkową dla celów amortyzacji ustala się na podstawie poniesionych nakładów przez inwestora.
Przykład 2
Firma Produkcyjna Delta wybudowała na gruncie dzierżawionym od miasta Wrocław hala produkcyjną. Mimo że hala staje się własnością miasta (właściciela gruntu), Firma Delta może amortyzować poniesione nakłady na budowę, pod warunkiem że ma prawo korzystania z tej nieruchomości (np. wieloletnia dzierżawa).
Wyjątek: budynki na gruncie Skarbu Państwa lub samorządów – własność wieczystego użytkownika
Zasada powierzchni (superficies solo cedit) nie obowiązuje, gdy budynek lub budowla została wzniesiona na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przez użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”.
Przykład 3
Przedsiębiorca Adam otrzymał od miasta Poznań działkę w użytkowanie wieczyste na 99 lat i wybudował na niej centrum usługowe. Zgodnie z przepisami, to właśnie Adam – jako użytkownik wieczysty – jest właścicielem budynku i może go amortyzować jak własny środek trwały.
Co dzieje się, gdy inwestor nabywa grunt, na którym wcześniej wybudował budynek?
W praktyce często dochodzi do sytuacji, w której inwestor przez wiele lat korzystał z gruntu na podstawie umowy dzierżawy lub użytkowania, wybudował na nim obiekt, a następnie decyduje się wykupić ten grunt. W takim przypadku zgodnie z prawem cywilnym, od momentu nabycia własności gruntu, budynek staje się własnością nowego właściciela gruntu.
Czy trzeba wówczas na nowo wycenić środek trwały lub przerywać amortyzację?
Odpowiedź:
Organy skarbowe stoją na stanowisku, że w takiej sytuacji należy kontynuować amortyzację na dotychczasowych zasadach. Nie ma konieczności „ponownego nabycia” środka trwałego ani ustalania nowej wartości początkowej, ponieważ inwestor już wcześniej zaliczał nakłady na budowę jako własny środek trwały.
Przykład 4
Firma Transportowa Silesia dzierżawiła działkę w Gliwicach i wybudowała na niej biurowiec. Po kilku latach kupiła grunt od dotychczasowego właściciela. Kontynuuje amortyzację budynku, nie ustalając nowej wartości początkowej – podatek rozlicza na zasadach jak dotychczas.
Amortyzacja inwestycji w lokalach i budynkach mieszkalnych na cudzym gruncie – ograniczenia
Warto zwrócić uwagę na istotne ograniczenie. Zgodnie z przepisami podatkowymi, nie podlegają amortyzacji budynki i lokale mieszkalne oraz udziały w takich budynkach i lokalach. Dotyczy to zarówno właścicieli, jak i podatników ponoszących nakłady na inwestycje w cudzych środkach trwałych.
Przykład 5
Spółka ModernHome wynajęła od osoby prywatnej mieszkanie, wyremontowała je na własny koszt i chciała amortyzować poniesione wydatki. Fiskus odmówił, powołując się na art. 16c pkt 2a ustawy o CIT – zakaz amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych obowiązuje zarówno właścicieli, jak i najemców czy dzierżawców.
Podsumowanie – kluczowe zasady amortyzacji budynków na cudzym gruncie
- Jeśli wybudowałeś budynek lub budowlę na cudzym gruncie, możesz je amortyzować, pod warunkiem posiadania prawa do korzystania z tego gruntu (np. dzierżawa, użytkowanie).
- Wyjątek stanowią budynki wybudowane przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – wtedy właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty.
- Po nabyciu gruntu, na którym wcześniej wybudowałeś obiekt, kontynuujesz amortyzację bez ustalania nowej wartości początkowej.
- Amortyzacja nie obejmuje budynków i lokali mieszkalnych, także gdy nakłady ponosi inny podmiot niż właściciel.
- Dla celów podatkowych, zawsze dokumentuj prawo do korzystania z gruntu oraz poniesione nakłady inwestycyjne.
Podstawa prawna
- art. 191, art. 235 § 1 – Kodeks cywilny
- art. 16a ust. 1 pkt 1, art. 16a ust. 2 pkt 1 i 2, art. 16c pkt 2a, art. 16j ust. 4 – Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 2268, ze zm.)
Tematy porad zawartych w poradniku
- amortyzacja budynków na cudzym gruncie
- środki trwałe na obcym gruncie
- użytkowanie wieczyste a własność budynku
- inwestycje w cudzych środkach trwałych
- zakaz amortyzacji budynków mieszkalnych
Przydatne linki urzędowe
- https://www.gov.pl/web/finanse/podatki
- https://www.podatki.gov.pl/cit/
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf (Kodeks cywilny)
- https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19920210086/U/D19920086Lj.pdf (Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych)