Wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą lub wynajmujących lokale zastanawia się, czy można dokonywać odpisów amortyzacyjnych, jeśli tylko część nieruchomości wykorzystywana jest do celów firmowych. Znajomość zasad amortyzacji w takich sytuacjach jest niezwykle ważna, bo pozwala na prawidłowe rozliczenie kosztów podatkowych oraz uniknięcie niepotrzebnych sporów z urzędem skarbowym.
Kiedy można dokonywać częściowych odpisów amortyzacyjnych?
Obecnie prawo dopuszcza możliwość rozliczania w kosztach podatkowych tylko tej części odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, która odpowiada stosunkowi powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni lokalu lub budynku. Wynika to z art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.), który brzmi:
„Jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu”.
(art. 22f ust. 4 ustawy o PIT)
Ta regulacja dotyczy przedsiębiorców rozliczających się według PIT, a nie CIT. Warto pamiętać, że od 1 stycznia 2022 roku nie można już amortyzować budynków i lokali mieszkalnych. Jeśli więc prowadzisz firmę w swoim mieszkaniu, nie zaliczysz już odpisów amortyzacyjnych do kosztów – dotyczy to tylko nieruchomości użytkowych.
Jak rozumieć powierzchnię użytkową?
Prawidłowe ustalenie powierzchni użytkowej jest kluczowe, bo od niej zależy, jaką część odpisu amortyzacyjnego możesz rozliczyć w kosztach. Zgodnie z art. 16 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
„Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.”
(art. 16 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn)
Dlatego przed ustaleniem proporcji należy prawidłowo zmierzyć powierzchnię użytkową zgodnie z powyższą definicją.
Praktyczne przykłady zastosowania amortyzacji części nieruchomości
Przykład 1: Część lokalu użytkowego przeznaczona na biuro
Pani Anna prowadzi biuro rachunkowe w wynajętym lokalu użytkowym o powierzchni 100 m². Na potrzeby działalności gospodarczej wykorzystuje 60 m², a pozostałą część wynajmuje innej firmie. Wartość początkowa lokalu to 500 000 zł.
Pani Anna może dokonywać odpisów amortyzacyjnych tylko od tej części wartości lokalu, która odpowiada proporcji powierzchni wykorzystywanej przez nią do działalności gospodarczej, tj. 60%.
- Wartość początkowa do amortyzacji: 500 000 zł × 60% = 300 000 zł
- Roczny odpis amortyzacyjny (przy stawce 2,5%): 300 000 zł × 2,5% = 7 500 zł
Przykład 2: Częściowe wykorzystanie nieruchomości na wynajem
Pan Marcin jest właścicielem budynku usługowego o powierzchni 200 m². Sam prowadzi firmę na 120 m², a 80 m² wynajmuje innemu przedsiębiorcy. Wartość początkowa budynku to 1 000 000 zł.
- Wartość początkowa do amortyzacji (własna działalność): 1 000 000 zł × 60% = 600 000 zł
- Wartość początkowa do amortyzacji (wynajem): 1 000 000 zł × 40% = 400 000 zł
Odpisów dokonuje osobno – osobno dla części wykorzystywanej przez siebie i osobno dla części wynajmowanej, dokumentując sposób wykorzystania powierzchni.
Czy można amortyzować środki trwałe wykorzystywane częściowo prywatnie?
Ustawodawca przewidział rozwiązania wyłącznie dla nieruchomości i lokali użytkowych. W przypadku innych środków trwałych (np. samochód osobowy), nawet jeśli są wykorzystywane częściowo prywatnie, można dokonywać odpisów amortyzacyjnych od pełnej wartości początkowej środka trwałego.
Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17.11.2023 r. potwierdza, że:
„W przypadku środków trwałych innych niż nieruchomości, ustawodawca nie wskazał na możliwość proporcjonalnego ustalania wartości początkowej środków trwałych z uwagi na wykorzystywanie ich do innych celów, niż pozarolnicza działalność gospodarcza. (…) możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od pełnej wartości początkowej, niezależnie od tego czy są wykorzystywane wyłącznie do celów związanych z działalnością gospodarczą, czy też częściowo – do celów prywatnych.”
(Interpretacja 0115-KDIT3.4011.599.2023.2.AD)
Czy podobne zasady obowiązują w CIT?
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) nie zawiera analogicznego przepisu, jak art. 22f ust. 4 u.p.d.o.f. Oznacza to, że podatnicy CIT nie stosują proporcjonalnego podziału odpisów amortyzacyjnych, jeżeli tylko część nieruchomości wykorzystywana jest w działalności gospodarczej. Ewentualne szczegóły dotyczące częściowego wykorzystania środka trwałego w działalności podatnika CIT opisane są w innych częściach ustaw i interpretacjach indywidualnych.
Podsumowanie – najważniejsze wskazówki
- Amortyzację części nieruchomości lub lokalu użytkowego w kosztach podatkowych można rozliczać proporcjonalnie do powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej.
- Obowiązuje precyzyjna definicja powierzchni użytkowej.
- Dla innych środków trwałych (np. pojazdów) nie stosuje się proporcjonalnego podziału odpisów amortyzacyjnych – można rozliczać całość, nawet przy częściowym wykorzystaniu prywatnym.
- Podatnicy CIT nie stosują przepisów o częściowej amortyzacji według powierzchni.
Podstawa prawna
- art. 22f ust. 4, art. 22c pkt 2 – Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.)
- art. 16 ust. 4 i 5 – Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
- Interpretacja indywidualna 0115-KDIT3.4011.599.2023.2.AD – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 17.11.2023 r.
Tematy porad zawartych w poradniku
- amortyzacja części nieruchomości 2025
- rozliczenie kosztów amortyzacji biura
- amortyzacja środków trwałych w działalności gospodarczej
- częściowe wykorzystanie lokalu na działalność
- amortyzacja nieruchomości użytkowych PIT